Con la Legge di Bilancio 2024 cambia la tassazione delle plusvalenze in caso di vendita di un immobile prima che siano trascorsi 5 anni dalla ristrutturazione con il superbonus. Vediamo le novità.
Superbonus 110% e plusvalenza dalla vendita dell’immobile, come si calcola? Una domanda più che lecita dopo le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 che prevede una tassazione del 26% sulle plusvalenze se si vende l’immobile prima che siano trascorsi cinque anni dalla realizzazione di interventi di efficientamento energetico o adeguamento del rischio sismico.
La novità prevede l’applicazione di una aliquota del 26% sulla differenza tra l’importo di acquisto dell’immobile e l’importo di vendita. Nel calcolo vanno considerate anche eventuali spese che il possessore ha sostenuto nel corso degli anni per il mantenimento o il miglioramento dell’immobile in base all’articolo 1, comma 496 della Legge 266 del 2005 (manovra 2006). Vediamo le novità e i cambiamenti a partire dal 1° gennaio 2024.
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Vendita immobili dal 1° gennaio 2024
Dal prossimo 1° gennaio, per le cessioni di immobili su cui sono stati realizzati interventi con il Superbonus (quindi agevolati e in tutto o in parte a carico dello Stato) terminati da meno di cinque anni, la plusvalenza imponibile andrà verificata così come il suo corretto ammontare. Questo per evitare che si configuri un carico fiscale non preventivato.
La novità è una diretta conseguenza dell’ipotesi di modifica degli articoli 67 68 del Tuir, ovvero quelli che prevedono le attuali regole sul calcolo della plusvalenza in seguito alla cessione di un immobile.
Le attuali regole e i cambiamenti
Attualmente viene richiesto di pagare una plusvalenza sulla cessione dell’immobile solo quando quest’ultimo viene venduto prima che siano trascorsi cinque anni dalla sua costruzione o dal suo acquisto. Esclusi dalla norma sono gli immobili acquisiti per successione e quelli che per la maggior parte del periodo che intercorre tra acquisto e vendita siano stati adibiti a prima casa di chi vende.
Il periodo nel quale la cessione di immobili diversi dall’abitazione principale sarà controllata è esteso da 5 a 10 anni: 5 anni dall’acquisto e 5 anni dall’eventuale ristrutturazione agevolata.
Superbonus 110% e calcolo della plusvalenza in caso di vendita
Facciamo un esempio pratico. Un uomo acquista un immobile, mai adibito ad abitazione principale, nel 2021 a 200.000 euro e vi ha effettuato lavori di efficientamento energetico con il superbonus al 110% per 90.000 euro per i quali ha ricevuto direttamente lo sconto in fattura (o per i quali ha ceduto integralmente il credito). A questi, poi, si aggiungono anche altri lavori di manutenzione non agevolati per i quali ha speso 30.000 euro.
Se l’uomo cede l’immobile a 360.000 euro entro la fine del 2023 la plusvalenza si applica, visto che cede l’immobile prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto, solo sulla differenza tra costo di acquisto a cui sommare le spese di manutenzione e ristrutturazione che hanno migliorato il valore dell’immobile, e il prezzo di vendita: 360.000 – (200.000 + 90.000 + 50.000)= 20.000.
Applicando la tassazione sostitutiva al 26% sulla plusvalenza, pagherebbe 20.000 x 26% = 5.200 euro.
Se cede l’immobile dal 1° gennaio 2024, prima che siano trascorsi 5 anni dalla ristrutturazione effettuata con l’agevolazione fiscale del superbonus, l’aliquota del 26% viene applicata alla differenza tra il prezzo di acquisto e le spese sostenute, senza tenere conto degli interventi realizzati con l’agevolazione del superbonus, e il prezzo di vendita: 360.000 – (200.000 + 30.000) = 130.000 euro.
Applicando l’aliquota sostitutiva sulla plus valenza si avrebbe una tassazione pari a: 130.000 x 26% = 33.800 euro.
Prendendo lo stesso esempio già utilizzato, poniamo il caso che l’acquisto dell’immobile sia avvenuto nel 2013. In questo caso se l’uomo cedesse l’immobile entro la fine del 2023 non pagherebbe nessuna tassazione sulla plusvalenza tra vendita e acquisto perché possiede l’immobile da oltre cinque anni.
Se lo cedesse a partire dal 1° gennaio 2024, essendo trascorsi 5 anni dall’acquisto, ma non essendo trascorsi almeno 5 anni dagli interventi agevolati, pagherebbe la plusvalenza al 26% sui 130.000 euro come nel primo esempio (ma in questo caso si dovrebbe applicare anche l’effetto positivo della rivalutazione Istat sul costo pagato per l’acquisto visto che al momento della cessione sono trascorsi più di 5 anni dal momento che è stato acquistato).
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