Superbonus 110% in condominio: come funziona e novità

Quali sono le regole per usare il superbonus 110% in condominio? La normativa che stabilisce come funziona l’agevolazione per i lavori di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico continua a cambiare e a innovarsi. In ordine temporale l’ultimo provvedimento a intervenire è stata la Legge di Bilancio 2022, e sono tante le novità introdotte.

Per i condomini infatti si verificherà un’uscita graduale dal 110%, con l’aliquota di detrazione che si abbassa man mano.

Sono ben 16 i miliardi messi a disposizione dalla manovra per il superbonus: vediamo come funziona per i condomini e le novità.

Superbonus 110% per il condominio: come funziona e novità con la Legge di Bilancio 2022

La prima grande novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2022 è l’abbassamento dell’aliquota di detrazione che dal 110% passerà, gradualmente, al 65%. C’è quindi la proroga dell’agevolazione, ma con modifiche strutturali non indifferenti, che comporta una revisione di tutto il meccanismo di funzionamento fino al 2025.

Fino al 31 dicembre 2023 il superbonus rimane fruibile al 110%. Poi, l’aliquota scende:

• dal 1° gennaio 2024 al 70%;
• dal 1° gennaio 2025 al 65%.

Le novità non sono finite qui: dal 1° gennaio del 2023 il 110% potrà essere richiesto solo per interventi realizzati nei condomìni e negli immobili da due a quattro unità, anche se posseduti da un proprietario unico.

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Ok dell’assemblea condominiale prima di iniziare i lavori del superbonus 110%

Non cambiano i parametri per accedere al superbonus 110%, quindi effettuare uno dei lavori trainanti che sblocchino il 110%, raggiungendo la classe energetica più alta o facendo un salto di due classi energetiche. Ma per i condomini il primo step per i condomini è senza dubbio l’assemblea condominiale per decidere che tipo di lavori effettuare, capire i tempi e le spese da mettere in conto.

In quanti devono essere presenti in assemblea per approvare i lavori? Il decreto Agosto ha messo fine ai dubbi interpretativi in merito, stabilendo che -una volta scelta l’impresa a cui affidare i lavori- la decisione può essere approvata in seconda convocazione.

In seconda convocazione deve esserci almeno un terzo dei condomini, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi e con un quorum ridotto: basta infatti che sia rappresentata la maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio.

I tecnici possono partecipare alle assemblee condominiali, così da poter illustrare le modalità di svolgimento dei lavori e la scelta dei materiali. L’assemblea si può svolgere sia in presenza, rispettando la distanza di sicurezza tra i presenti, che per via telematica.

La delibera condominiale deve contenere anche il compenso specifico per l’amministratore di condominio. Una volta approvata, bisognerà attendere un mese per vedere se qualcuno dei contrari o dei non presenti in assemblea ha impugnato la decisione.

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Superbonus 110% e le regole per il condominio: requisiti e preventivi

L’altro requisito da tenere presente è il rispetto dei limiti di spesa degli interventi trainanti e trainati. Per questo motivo è fondamentale nominare uno o più professionisti che si occupino della diagnosi energetica dello stabile: in questo modo potranno fare un preventivo dei costi e una stima dei tempi per terminare i lavori quanto più vicino possibile alla realtà.

La fase di studio e preparazione è molto importante: l’analisi di fattibilità potrebbe anche avere esiti negativi, e a quel punto però bisognerà pagare lo stesso la parcella ai professionisti.

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Come pagare i lavori del 110% in condominio: detrazione, cessione del credito e sconto in fattura

Una volta approvata la delibera condominiale si deve decidere anche come si vuole usufruire del superbonus. Tre le opzioni possibili:

• detrazione in dichiarazione dei redditi;
• sconto in fattura;
• cessione del credito a terzi (banche comprese).

La detrazione è prevista in 5 anni anziché 10 (come per l’ecobonus ordinario) ma a partire dalla dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si sono svolti i lavori.

Per quanto riguarda lo sconto in fattura, è bene ricordare che le imprese non sono obbligate a effettuarlo.

La cessione del credito diventa una necessità per chi è incapiente, ma attenzione: se la cessione viene fatta dal condominio, il singolo non ha particolari adempimenti. Il problema però è che nessuna decisione può essere vincolante per il singolo condomino.

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I documenti per il 110% in condominio: visto di conformità e asseverazione

Con l’entrata in vigore del DL Antifrode (DL 157/2021), ora emendamento facente parte della Legge di Bilancio 2022, cambiano le regole per visto di conformità e asseverazione della congruità dei prezzi. Prima del 12 novembre, data in cui è entrato in vigore il Dl 157/2021, visto di conformità e asseverazione della congruità dei prezzi erano obbligatori solo per il superbonus 110% usato tramite cessione del credito o sconto in fattura.

Le nuove regole hanno previsto l’estensione dell’obbligo delle due certificazioni:

• anche al 110% quando viene usato come detrazione in dichiarazione dei redditi;
• a tutti gli altri bonus edilizi quando usati tramite cessione del credito o sconto in fattura.

Per quanto riguarda il superbonus usato come detrazione, il visto di conformità non va presentato solo se la suddetta dichiarazione viene presentata:

• direttamente dal beneficiario (quindi usando la precompilata);
• dal sostituto d’imposta, che presta assistenza fiscale al contribuente.

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