La servitù di passaggio è il diritto reale di godimento che consente al titolare di un fondo di passare su un fondo altrui per accedere al proprio. Vediamo come acquisire la servitù per usucapione.
Con la servitù di passaggio si costituisce un peso a carico del fondo altrui, detto “fondo servente”, per l’utilità del “fondo dominante”. Il passaggio di proprietà del fondo dominante comporta il trasferimento automatico del diritto di servitù anche senza che ne sia fatta espressa menzione nell’atto di trasferimento.
A sua volta, il peso imposto sul “fondo servente” segue le vicende del fondo, passando da un proprietario all’altro, con il trasferimento del bene immobile. Trattandosi di un diritto reale, la servitù non può essere trasferita separatamente dal fondo dominante, e non può essere ceduto a terzi sotto forma di godimento (locazione, uso, abitazione).
Si può dire, per semplificare, che la servitù di passaggio ha lo scopo di realizzare l’utilità di passare attraverso un fondo per raggiungerne un altro. Requisito indispensabile è che i fondi appartengano a proprietari diversi.
Il passaggio può avvenire a piedi o con i mezzi. Si distinguono quindi servitù di passo pedonale e servitù di passo carrabile. La servitù di passo carrabile si differenzia da quella di passaggio pedonale per la maggiore ampiezza del suo contenuto, in quanto soddisfa l’ulteriore esigenza di trasporto con veicoli di persone e merci da e verso il fondo dominante.
Circostanza usuale è che il fondo servente può essere chiuso con un cancello o recintato, ma in ogni caso deve essere consentito il passaggio al proprietario del fondo dominante, consegnandogli ad esempio le chiavi del cancello che rendano più gravoso il passaggio.
Ma vediamo insieme la normativa di riferimento e come è possibile acquisire la servitù di passaggio tramite usucapione.
Disciplina delle servitù di passaggio
Cosa dice la normativa di riferimento
Il codice civile disciplina le servitù prediali al titolo VI del libro III. Le disposizioni che interessano la servitù di passaggio sono le seguenti:
- artt. 1028-1030 c.c.: si occupano del contenuto del diritto di servitù prediale, della nozione di utilità (che non equivale a necessità ma anche a maggiore comodità per il fondo dominante), della possibilità di costituire una servitù per assicurare al fondo un vantaggio futuro; delle prestazioni accessorie alla servitù (che sono eventuali e devono essere previste dalla legge o dal contratto);
- art. 1031 c.c.: disciplina le forme di costituzione delle servitù;
- art. 1032 c.c.: si occupa del modo di costituzione della servitù coattiva;
- artt. 1051- 1055 c.c.: sono le norme che disciplinano la servitù di passo coattiva a favore di un fondo intercluso, o di un fondo non intercluso ma con accesso alla via pubblica insufficiente alle esigenze del proprietario; il diritto all’indennità per la costituzione di una servitù coattiva; le conseguenze della cessazione dell’interclusione sul diritto di servitù coattiva;
- artt. 1072-1078 c.c.: sulla estinzione delle servitù;
- art. 1079 c.c.: sulle azioni a difesa della servitù.
Come si costituisce una servitù di passaggio
I modi per costituire una servitù sono quelli elencati dall’art. 1031 c.c. È possibile costituire una servitù con contratto o con testamento.
Si distinguono poi le servitù volontarie da quelle coattive: queste ultime vengono costituite per adempiere a un obbligo imposto dalla legge e si differenziano dalle prime, che nascono invece per volontà delle parti.
Una servitù coattiva può essere costituita con contratto, laddove il contratto è il mezzo con il quale si adempie all’obbligo di concedere la servitù stabilito dalla legge. Una servitù volontaria può essere costituita non solo con il contratto, ma anche con il testamento.
La servitù di passaggio può essere costituita con:
- un contratto, dal quale devono risultare con certezza l’identificazione del fondo servente, del fondo dominante e dell’utilità derivante a quest’ultimo dal peso imposto sul primo fondo.
La forma del contratto deve essere, a pena di nullità, l’atto pubblico o la scrittura privata. La trascrizione del contratto è necessaria ai fini dell’opponibilità ai terzi della servitù. Il contratto può avvenire tra i proprietari dei due fondi, ma può anche verificare il caso di un contratto a favore di terzo, in cui il proprietario del fondo servente (artt. 1058 e 1411 c.c.) costituisce la servitù in favore del terzo proprietario del fondo dominante.
Attenzione, il contratto di solito costituisce una servitù volontaria, ma può essere lo strumento con il quale adempiere all’obbligo di legge per costituire una servitù coattiva; - un testamento. Nelle ultime volontà, il testatore può decidere di attribuire il diritto di servitù a un erede o a un legatario (cd. costituzione diretta), oppure può imporre all’erede o al legatario di concedere la servitù a un terzo (c.d. costituzione indiretta).
La differenza sta nel fatto che, nel primo caso, alla morte del testatore si producono subito gli effetti reali della servitù, mentre, nel secondo caso, l’effetto è obbligatorio, ovvero l’erede o il legatario, con un contratto, dovranno costituire la servitù in favore del terzo. Ma analizziamo più accuratamente il tipo di costituzione che rimanda al titolo di questo articolo: per usucapione.
La costituzione della servitù per usucapione
La costituzione della servitù di passaggio per usucapione e per destinazione del padre di famiglia, può avvenire solo per le servitù c.d. apparenti, cioè per quelle servitù che si manifestano con opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio (ad es. la presenza di un viottolo che percorre il fondo servente, che si è formato per effetto del passaggio continuo). La legge prevede il requisito dell’apparenza per evitare che comportamenti solamente tollerati o addirittura clandestini possano portare all’usucapione di una servitù.
L’esistenza della servitù deve essere quindi chiara e certa, manifestata da opere visibili e permanenti, impiegate in modo univoco al loro esercizio. Con il termine “opera” non si intende solo una costruzione, ma qualunque situazione di fatto, creata dall’uomo o dalla natura (ad es. il sentiero formatosi per il naturale calpestio).
Presupposto per l’usucapione è la prova del possesso, continuato, non violento, non clandestino, e la prova dell’animus di esercitare la servitù di passaggio. Il possesso deve avere una durata minima di venti anni, oppure di dieci anni se colui che rivendica la servitù l’ha acquistata in buona fede, in forza di un titolo debitamente trascritto, da parte di chi non ne era titolare.
Poiché la servitù di passaggio è discontinua, il possesso consiste nella disponibilità del passaggio, anche se non sono compiuti in modo continuato e continuo atti di esercizio dello stesso. Il termine dei venti anni decorre dal momento in cui le opere sono venute a esistenza, quando con tale giorno coincide il primo atto di esercizio.
Il termine breve di dieci anni, decorre invece dal momento della trascrizione del titolo.
Ad ogni modo, come abbiamo già anticipato, è necessario anche che:
- ci siano delle opere ben visibili e permanenti, per tutto il periodo, ad esempio strade, tracciati o segni;
- le opere devono rendere pubblica e percepibile, agli occhi di tutti la servitù di passaggio.
Le caratteristiche elencate devono essere presenti da subito, ovvero dall’inizio del conteggio dei venti anni. Tutto ciò è necessario per potere dimostrare che il proprietario del fondo servente si sia reso conto della situazione e non abbia fatto nulla per impedirla.
In sostanza, l’interessato deve riuscire a provare che il transito è avvenuto in modo abituale e alla luce del sole per tutto il periodo e non in modo sporadico e occasionale.
Va precisato inoltre che, se il proprietario del fondo servente decide di vendere il terreno, il conteggio non si interrompe, quindi, è possibile dimostrare che l’usucapione della servitù di passaggio avveniva anche con il proprietario precedente.
Ad ogni modo, la Cassazione ha recentemente chiarito che l’usucapione di una servitù di passaggio sul fondo del prossimo congiunto non può essere decretata soltanto valutando il passaggio del periodo ventennale, ma è necessario considerare se il proprietario esercita una forma di tolleranza per incentivare l’accesso a tale diritto.
In altre parole non è possibile valutare la mera tolleranza di chi potrebbe opporsi.
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