Il vicino può costruire una recinzione su un'area comune?

Ecco quando il vicino può costruire una recinzione su un’area comune e in quali casi è possibile opporsi secondo la giurisprudenza.

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Le aree comuni sono per definizione utilizzabili da tutti i proprietari, che devono impegnarsi per non impedire il pari diritto altrui nelle modalità di utilizzo del bene. Non sempre ciò è semplice, tanto che le liti condominiali spesso riguardano proprio l’uso delle parti comuni e le presunte violazioni reciproche commesse. In alcuni casi la questione è davvero complicata da definire, per esempio quando viene lamentato l’uso prolungato dell’area o comunque così frequente da impedire agli altri di fare lo stesso e trarne così un pari godimento.

Alcune azioni, tuttavia, sono in apparenza significative dell’esclusione degli altri proprietari, effettuata senza averne alcun diritto visto che si tratta appunto di aree comuni. Ciò riguarda una serie piuttosto ampia di opere e interventi nelle aree, tra cui nello specifico la costruzione di recinzioni, l’installazione di cancelli e similari. Comportamenti come questi possono effettivamente risultare illegittimi ed essere validamente contestati dagli altri proprietari. Come sempre, però, bisogna guardare al caso concreto per capire come difendersi da possibili abusi. Vediamo tutte le regole di riferimento.

Il vicino può costruire una recinzione su un’area comune?

Per capire se il vicino può costruire una recinzione su un’area comune bisogna distinguere tra diverse situazioni che si possono presentare nella vita condominiale e che di fatto hanno formato la giurisprudenza sull’argomento. Un caso frequente riguarda la recinzione esterna all’area comune, che la separa dall’esterno senza modificare in alcun modo la parte - più spesso il giardino - e soprattutto senza avere ripercussioni sulle modalità di utilizzo del bene.

Sul punto bisogna ricordare che il Codice civile permette a ogni proprietario dell’area comune di applicare a proprie spese le modifiche scelte che mirano a migliorare il godimento della cosa comune. Per applicare delle innovazioni, invece, è richiesto il rispetto delle maggioranze in votazione assembleare, perché si tratta di migliorie che trasformano il bene. L’ordinanza n. 30109/2022 della Corte di Cassazione stabilisce che l’installazione di una recizione esterna sull’area comune non costituisce un’innovazione, pertanto non richiede la maggioranza qualificata in votazione. Anzi, salvo disposizioni diverse, il condomino non è tenuto a chiedere il consenso degli altri, a patto che si tratti di una modifica coerente con l’uso comune e cioè “senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini”.

Qualsiasi modifica sulle parti comuni dovrebbe invero richiedere l’autorizzazione condominiale, ma la giurisprudenza maggioritaria ammette le modifiche che non pregiudicano il pari godimento altrui (e non costituiscono innovazioni) anche senza autorizzazione. Il vicino può quindi costruire una recinzione su un’area comune per limitare l’accesso esterno e senza compromettere l’uso altrui.

La situazione si complica quando la recinzione è collocata all’interno dell’area comune, limitando di fatto l’accesso e l’utilizzo degli altri proprietari. Nella quasi totalità dei casi questo tipo di installazione è illegittima, a meno che sia avvenuta una divisione della proprietà o che una parte della stessa sia diventata di proprietà esclusiva del condomino, come avviene con l’usucapione.

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Per esempio, se il vicino costruisce una recinzione nell’area comune e fa un uso esclusivo della parte per almeno 20 anni, senza dare agli altri le chiavi del cancello allora acquisisce la proprietà dell’area delimitata. Nel caso in cui il vicino costruisca una recinzione bisogna quindi opporsi entro questo periodo di tempo, indipendentemente dalla comproprietà dell’area comune. L’ordinanza n. 20704/2012 della Cassazione ricorda proprio che la parte comune deve restare interamente fruibile da tutti i proprietari, a meno che questi ultimi non si accordino (o agiscano in giudizio) per la divisione.

In sintesi, il vicino può costruire una recinzione nell’area comune se:

separa l’interno dall’esterno senza modificare la parte comune e garantendo a tutti il suo godimento;
ha la proprietà esclusiva della porzione delimitata dalla costruzione.

Altrimenti, è possibile agire in giudizio per ottenere la rimozione della costruzione e l’eventuale risarcimento per il danno patito dall’impossibilità di usare la cosa comune. Gli stessi principi, escludendo le votazioni dell’assemblea, si applicano all’area di cui condividono la proprietà due o più titolari in assenza di condominio.