Comprare casa con la cessione del quinto è possibile?

La cessione del quinto dello stipendio è una soluzione di finanziamento ancora poco conosciuta da chi vuole acquistare un immobile e non dispone dell’intera liquidità economica. Il più delle volte si ricorre ad un mutuo ipotecario, senza considerare strumenti finanziari alternativi.

In questa guida vedremo quando è possibile comprare casa con la cessione del quinto, quali sono i requisiti per accedere a questa formula di prestito e inoltre faremo una simulazione per confrontare le due opzioni e scoprire se sia più conveniente l’una o l’altra soluzione.

Di norma, se si è alle prese con l’acquisto di un immobile e si ha la necessità di accedere al credito per concludere l’operazione, il primo passo che si compie è chiedere informazioni per un mutuo ipotecario alla banca. Ma in certi casi, la cessione del quinto dello stipendio, o della pensione, può rappresentare una valida alternativa al mutuo. In altre situazioni, la scelta può essere decisamente la migliore.

Cessione del quinto: come funziona

Prima di vedere come comprare casa con la cessione del quinto, vediamo le caratteristiche principali di questa tipologia di prestito.

La durata del contratto della cessione del quinto non può superare i 10 anni (120 mesi) e la rata può essere solo a tasso fisso. Non è possibile inserire garanti.

Per accedere alla cessione del quinto è necessario avere dei requisiti. Come indicato dagli stessi termini «stipendio» e «pensione», per ottenere un prestito sotto forma di cessione del quinto in busta paga è fondamentale essere un lavoratore dipendente a tempo indeterminato (o a tempo determinato se la scadenza del finanziamento non va oltre il termine del contratto di lavoro), mentre per richiedere una cessione del quinto della pensione è necessario percepire un reddito proveniente da un ente previdenziale.

Il calcolo per stabilire la rata massima corrisponde al 20% del reddito (quinto), mentre per determinare l’importo concedibile vengono considerati i contributi lavorativi o pensionistici maturati dal richiedente.

Comprare casa con la cessione del quinto: conviene?

La cessione del quinto è conveniente quando l’importo richiesto è relativamente basso. Oltre una certa somma, infatti, la trattenuta in busta paga potrebbe non essere vantaggiosa come un mutuo ipotecario che solitamente propone un tasso di interesse inferiore.

La cessione del quinto è la soluzione migliore per chi non vuole ipotecare l’immobile che si intende acquistare. Infatti, a parte il mutuo chirografario, che non prevede l’ipoteca sul bene, con il mutuo ipotecario deve essere iscritta una garanzia ipotecaria a favore dell’istituto erogante.

La cessione dello stipendio, o della pensione, invece, essendo un prestito alla persona che lo richiede, non prevede alcun vincolo sull’immobile e dunque, se si acquista una casa tramite trattenuta dello stipendio, non sarà necessaria la presenza di un notaio per la parte finanziaria dell’operazione. Il notaio, in questo caso, dovrà solo presenziare per l’atto di compravendita.

Il vantaggio principale della cessione del quinto è proprio rappresentato dal costo inferiore rispetto al mutuo ipotecario in termini di apertura del credito. Con il mutuo, infatti, oltre a doversi avvalere di un notaio per la stipula dell’atto tra mutuatario e istituto di credito, sono presenti oneri che nella cessione non sono previsti, come la perizia della banca e le altre spese dell’istituto di credito.

Acquisto casa: confronto tra mutuo e cessione del quinto

Simuliamo l’acquisto di un immobile che costa 100.000 euro. Immaginando di avere una disponibilità liquida di 60.000 euro, sarà necessario un prestito di 40.000 euro.

Con un mutuo con LTV (Loan to cost) inferiore al 50%, diverse banche oggi concedono tassi più vantaggiosi, a partire da 3% per durate di 10 anni e intorno a 3,15% per scadenze fino a 15 anni. La nostra rata mensile sarà pari a 387 euro per la durata decennale e 279 euro per la durata di 15 anni.

Con la cessione del quinto oggi è possibile ottenere un tasso intorno al 6%, che tradotto in una durata massima di 10 anni, su un importo di 40.000 euro vorrebbe dire avere un impegno mensile di 413 euro. Il totale da restituire, tra capitale e interessi, sarebbe pari a 49.569 euro.

Da questa prima simulazione possiamo affermare che il confronto tra cessione del quinto e mutuo viene vinto senza dubbio da quest’ultimo, anche considerando i costi maggiori del mutuo bancario, che tra notaio e tasse, non incidono per più di 2.000 euro. Pertanto, con una differenza tra i 4.000 e i 5.000 euro, la cessione del quinto in questo caso non conviene.

Quando conviene la cessione del quinto?

Se riproponiamo la comparazione tra mutuo e cessione del quinto e questa volta simulassimo che la somma di prestito necessaria per acquistare la casa fosse di 20.000 euro, il risultato cambierebbe. Non tanto per la convenienza dell’operazione, anzi, anche in questo caso il mutuo sarebbe più conveniente, in quanto il risparmio, confrontati gli interessi da rimborsare e i costi relativi all’accensione, sarebbe di circa 2.000 euro, ma perché sarebbe l’unica operazione possibile.

Quasi tutte le banche, infatti, non concedono mutui inferiori ad una certa somma, che spesso corrisponde ad un importo di 30.000 euro. In questa situazione specifica, pertanto, la cessione del quinto, così come qualsiasi altra forma di finanziamento non ipotecario, sarebbe la scelta obbligata.

Quando la cessione del quinto è meglio del mutuo?

La simulazione che abbiamo appena visto dimostra che l’unica strada possibile per accedere al credito quando si richiede una somma bassa è il finanziamento non ipotecario, com’è il caso di un prestito personale, di un mutuo chirografario o di una cessione del quinto dello stipendio o della pensione.

Un altro motivo per cui potrebbe essere necessario ricorrere ad una cessione del quinto anziché ad un mutuo mutuo è relativo alla volontà di non voler ipotecare un immobile, sia perché l’ammontare del prestito è irrisoria rispetto ad un alto valore del bene sia perché si intende rivendere l’immobile in poco tempo e quindi potrebbe non valer la pena caricarsi dei costi di un mutuo per un breve periodo.

Cessione del quinto della pensione

Una categoria di persone che può ottenere una cessione del quinto con più facilità rispetto al mutuo è il pensionato con un’età avanzata. Molti istituti di credito hanno un limite per cui alla scadenza del mutuo, il richiedente non deve raggiungere i 75 anni, mentre per la cessione il limite è di 80 anni.

Ad esempio, un pensionato di 73 anni potrà ottenere una cessione del quinto della pensione della durata di 7 anni.

Cessione del quinto per cattivi pagatori

La cessione del quinto potrebbe essere l’unica via percorribile per chi desidera acquistare una casa ma è stato segnalato come cattivo pagatore per non aver pagato con regolarità un prestito o un mutuo. Con la formula della cessione del quinto, che prevede come garanzia principale il reddito, può essere concesso il prestito anche se in passato si è saltata una rata di un finanziamento.

La cessione del quinto potrebbe essere una soluzione vantaggiosa se si vuole ottenere un prestito pari al 100% del prezzo dell’immobile. Ad esempio, se si volesse acquistare un appartamento, un terreno o un negozio il cui costo è relativamente ridotto, sarà possibile, ammesso di avere i requisiti per la concessione del finanziamento, chiedere ad una finanziaria che venga trattenuto un quinto del proprio reddito e utilizzare la somma erogata per l’acquisto dell’immobile. Operazione che sarebbe stata più difficile con un mutuo ipotecario, che come sappiamo permette il più delle volte di finanziare un importo fino all’80% del valore.

In conclusione

Come abbiamo visto, la cessione del quinto conviene solo nei casi in cui la scelta è obbligata, in pratica quando le banche non sono disposte a concedere mutui in presenza di certe caratteristiche, come è il caso di importi al di sotto di una certa somma, o quando il richiedente non vuole ipotecare l’immobile, o ancora quando a richiedere la cessione è un pensionato di età avanzata oppure quando in passato si hanno avuto dei problemi legati a ritardi nei pagamenti di prestiti per cui si è segnalati come cattivi pagatori e la cessione rimane l’unica possibilità per ottenere un finanziamento.