Comprare casa: le detrazioni fiscali per l’acquirente in 5 punti

Una volta stipulato il contratto preliminare, aver compreso le tasse da pagare e le agevolazioni previste, occorre sapere quali sono le detrazioni in seguito all’acquisto della casa.

In generale possiamo individuare 5 categorie di detrazioni per l’acquirente:

• la detrazione della provvigione pagata all’agenzia immobiliare;
• la detrazione degli interessi sul mutuo per acquisto abitazione principale;
• la detrazione degli interessi sul mutuo per acquisto immobile diverso dall’abitazione principale;
• la detrazione degli interessi sul mutuo per la costruzione dell’abitazione principale;
• la detrazione per gli acquirenti e gli assegnatari di immobili ristrutturati.

Vediamo nello specifico i dettagli delle detrazioni per chi compra casa.

Provvigione pagata all’agenzia

Il compenso versato alle agenzie immobiliari o intermediari è detraibile nella misura del 19% su un importo massimo di 1.000 euro, a patto che l’acquisto della casa si sia concluso effettivamente.

Nel caso in cui venga stipulato il contratto preliminare, la detrazione scatta solo se il compromesso è stato registrato regolarmente.

Interessi sul mutuo per acquisto abitazione principale

In seguito alla stipula di un mutuo ipotecario, per acquisti effettuati nei 12 mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo, è concessa una detrazione IRPEF del 19%, su un importo massimo di 4.000 euro, di:

• interessi passivi (solo quelli riferibili al costo di acquisto dell’immobile);
• oneri accessori (spese necessarie alla stipula del mutuo, come ad esempio le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica);
• quote di rivalutazione.

La detrazione in questione è dovuta a patto che l’immobile venga adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto della casa. Tuttavia questo vincolo non vale, purché si parli dell’unica casa di proprietà, per:

• personale in servizio permanente appartenente alle forze armate e alle forze di polizia o ordinamento militare;
• personale dipendente dalle forze di polizia a ordinamento civile.

Non si ha invece diritto alle detrazioni per:

• aperture di credito bancarie;
• cessione di stipendio;
• interessi derivanti da tipi di finanziamento diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili.

Quando spetta la detrazione?

• dal momento in cui la casa è adibita ad abitazione principale, comunque entro due anni dall’acquisto, se è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia (certificati da concessione edilizia o atto equivalente);
• nel caso in cui venga acquistata una casa in affitto, se entro 3 mesi dall’acquisto il locatario riceva dall’acquirente la notifica dell’atto d’intimazione di licenza o di sfratto per locazione terminata, e se, entro un anno dal rilascio, la casa viene adibita ad abitazione principale.

Interessi sul mutuo per acquisto immobile diverso dall’abitazione principale

In questo caso è prevista una detrazione del 19% per mutui stipulati prima del 1993, per acquistare un immobile diverso dall’abitazione principale, di:

• interessi;
• oneri accessori;
• quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari.

Inoltre:

• per i mutui siglati tra il 1° gennaio 1991 e il 31 dicembre 1992, la detrazione è dovuta solo per l’acquisto di una casa da adibire ad abitazione diversa da quella principale e per cui non sia cambiata questa condizione (per esempio l’affitto dell’immobile);
• per i mutui siglati dal 1° gennaio 1993, per l’acquisto di immobili diversi da quelli adibiti ad abitazione principale non è concessa nessuna detrazione.

Interessi sul mutuo per la costruzione dell’abitazione principale

Per i mutui ipotecari siglati dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di immobili da adibire ad abitazione principale è concessa una detrazione del 19% su un importo massimo di 2.582,28 euro, che riguarda:

• interessi passivi;
• oneri accessori;
• quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

La detrazione è concessa a patto che la stipula del contratto di mutuo avvenga nei sei mesi precedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori.

La detrazione inoltre dipende dal rispetto di una serie di condizioni:

• l’immobile in fase di costruzione deve essere quello nel quale si intende dimorare abitualmente;
• l’immobile entro sei mesi dalla fine dei lavori deve essere adibito ad abitazione principale;
• il mutuo deve essere acceso da colui che avrà il possesso dell’immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

Questa detrazione è cumulabile con la detrazione concessa per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale, ma solo per la durata dei lavori di costruzione dell’immobile e per i sei mesi successivi alla fine dei lavori.

Il diritto alla detrazione non spetta o decade nei seguenti casi:

• dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’abitazione non è più quella principale;
• se l’immobile non viene destinato ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione;
• se i lavori non sono finiti entro il termine previsto dalla concessione edilizia, salva la possibilità di proroghe.

La detrazione è concessa solo per la parte di mutuo che copre le spese documentate. A tal fine è necessario conservare:

• le quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo;
• la copia del contratto di mutuo ipotecario;
• le abilitazioni amministrative previste dalla legislazione edilizia;
• le copie delle fatture o ricevute fiscali che certificano le spese di costruzione dell’immobile.

Fabbricati ad uso abitativo

Gli acquirenti di fabbricati, ad uso abitativo, ristrutturati da imprese di costruzione, ristrutturazione immobiliare o cooperative edilizie, che provvedono entro 6 mesi dalla data della fine dei lavori, all’assegnazione dell’immobile, hanno diritto a una detrazione da ripartire in 10 anni.

La detrazione concessa è del 36% del valore dei lavori eseguiti e si assume parial 25% del prezzo dell’immobile ed entro un importo massimo di 48.000 euro.

Con gli aggiornamenti della normativa (Ecobonus) le detrazioni sono cambiate in questi termini:

• 50% per le spese d’acquisto sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2014;
• 40% per le le spese d’acquisto sostenute nel 2015.

In ciascun caso l’importo massimo su cui calcolare la detrazione non è più pari a 48.000 euro, bensì a 96.000 euro.

La detrazione IRPEF spetta inoltre se:

• l’acquisto o l’assegnazione dell’immobile avviene entro 6 mesi dalla data della fine dei lavori;
• l’immobile in questione deve essere parte di un edificio su cui sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo (funzionali alla conservazione dell’edificio) o di ristrutturazione edilizia (destinati a trasformare un edificio).

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