Contratto di affitto: come subentrare? Istruzioni, modalità e costi

Come subentrare in un contratto di affitto? È questa una delle domande più frequenti che riguarda le locazioni.

La procedura da seguire per il subentro in affitto prevede specifici adempimenti e costi a carico dell’inquilino e del proprietario dell’immobile e di seguito vedremo quali sono le regole da seguire punto per punto.

Per prima cosa è bene partire definendo cos’è il subentro. Si tratta della possibilità di cessione del contratto da parte del locatore o del conduttore, che viene in pratica sostituto da un altro soggetto nel rapporto contrattuale.

Il subentro nell’affitto è uno degli adempimenti successivi che bisogna effettuare utilizzando il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate, pagando il costo dell’imposta di registro in misura fissa o variabile, ovvero tramite il modello F24 Elide.

Scendiamo ora al dunque spiegando tutte le regole per subentrare in un contratto d’affitto, gli adempimenti previsti e quanto bisogna pagare all’Agenzia delle Entrate.

Come fare il subentro nel contratto di affitto

Il subentro in un contratto di locazione può avvenire in diverse circostanze e a subentrare può essere sia l’inquilino che il proprietario dell’immobile. Nel secondo caso il subentro avviene ad esempio in caso di donazione o di decesso di uno dei contraenti.

Detto ciò, quello di cui ci occupiamo in questo articolo è il caso di subentro nel contratto di locazione a un precedente inquilino che ha dato la disdetta.

Per subentrare in un contratto è necessario versare l’imposta di registro, il cui costo varia in base a quanto stabilito dall’accordo di cessione:

• se non è previsto il pagamento dl alcun corrispettivo per la cessione ed il subentro, il costo dovuta a titolo di imposta di registro sarà pari a 67 euro;
• se l’accordo di cessione prevede un corrispettivo bisognerà pagare il 2% del corrispettivo pattuito (con un minimo di 67 euro).

È questo il primo adempimento fiscale da tenere a mente per effettuare il subentro in un contratto d’affitto. Il versamento dell’imposta di registro dovrà essere effettuato entro 30 giorni dall’evento, in due diverse modalità.

Subentro contratto di affitto con RLI web o con modello F24 Elide

Il versamento dell’imposta di registro potrà essere effettuata in due diverse modalità:

• tramite i servizi telematici dell’Agenzia, con il software RLI o RLI web e mediante l’addebito del costo su conto corrente. In tal caso non sarà necessario comunicare nulla all’Agenzia delle Entrate;
• utilizzando il modello F24 Elide, utilizzando il codice tributo 1502. In questo caso sarà necessario presentare il modello RLI cartaceo allo stesso Ufficio dove è stato registrato il contratto entro il termine di 30 giorni.

Subentro nel contratto di locazione: come compilare il modello F24

Una volta accertata la possibilità del subentro in affitto, il primo adempimento in capo alle parti è quello del pagamento dell’imposta di registro pari a 67 euro da versare tramite il modello F24 Versamenti con elementi identificativi entro 30 giorni dal subentro.

Il modello F24 ELIDE si può scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate, ma potete trovarlo anche qui di seguito:

Compilare il modulo è molto semplice, ma se volete essere certi di non commettere errori potete chiedere aiuto ad un commercialista o ad un avvocato.

Nel modello F24 ELIDE dovranno essere inseriti:

• i dati identificativi del locatario nuovo e di quello uscente;
• i dati della registrazione del vecchio contratto di locazione, che si possono ricavare dal timbro apposto sull’ultima pagina del contratto;
• l’indicazione del codice tributo 1502 che fa riferimento al subentro nei contratti di affitto;
• nella sezione “Erario e Altro” non compilare codice ufficio e codice atto; nella casella Tipo scrivere “F”;
• i dati relativi al versamento di 67 euro (questa spesa dovrà essere divisa fra il locatore e l’affittuario).

Nel caso di utilizzo di questa modalità, sarà necessario trasmettere all’Agenzia delle Entrate il modello RLI compilato in maniera corretta.

Subentro nel contratto di locazione: come compilare il modello RLI online

Se si vuole procedere telematicamente, in alternativa all’F24 è possibile compilare sul sito dell’Agenzia delle Entrate il modello di richiesta di registrazione on line (RLI), scegliendo opzione Codice 3 “Cessione” e inserire i dati richiesti.

• Pagina 1: nella sezione II “Adempimenti Successivi” inserire il codice 3 e indicare le informazioni sul contratto (data del subentro e dati della registrazione);

• Pagina 2, quadro B: nella sezione I indicare i dati del locatore; nella sezione II indicare i dati di chi cede il contratto e di chi subentra;

• Pagina 3: nel quadro C inserire i dati catastali dell’immobile, nel quadro D indicare le scelte dei locatori circa l’applicazione della tassazione con cedolare secca.

L’RLI può essere inviato telematicamente o, in alternativa, stampato e consegnato per posta o a mano presso lo sportello dell’Ufficio territoriale preposto, unitamente alla ricevuta di versamento dell’imposta e alla marca da bollo.

Come subentrare nel contratto di locazione: la scrittura privata

Una volta compilato e pagati i 67 euro entro 30 giorni dal subentro, il modello F24 deve essere protocollato presso uno sportello dell’Agenzia delle Entrate, dove dovrete presentare anche una copia del contratto d’affitto in cui intendete subentrare e una copia del vostro documento d’identità e del codice fiscale.

A questo punto vi verrà rilasciata una ricevuta: la copia originale andrà allegata al contratto, mentre la fotocopia resterà a voi.

Adesso siete ufficialmente pronti per sostituire il vecchio affittuario, ma c’è ancora un ultimo passaggio che sancisca il subentro nel contratto di locazione.

Dovete compilare, in carta libera, un modulo di subentro in contratto d’affitto: in pratica una scrittura privata tra voi e il locatario. Vi conviene creare due copie originali per ognuno, che dovranno essere sottoscritte, datate e affrancate con una marca da bollo di 2,00 euro.

Ora che siete subentrati legalmente e a tutti gli effetti nel nuovo contratto di locazione, ricordate di conservare accuratamente tutti questi documenti e relative fotocopie onde evitare qualsiasi tipo di problema in futuro.

Subentro contratto di affitto: vantaggi, procedure e costi

Come si è avuto modo di vedere, un contratto di affitto regolarmente stipulato tra proprietario di casa ed affittuario prevede la possibilità, per un terzo soggetto, di subentrare al posto dell’inquilino che ha firmato il contratto di locazione.

Chi ha la necessità di trasferirsi e di prendere in affitto un appartamento o una stanza per un periodo breve o lungo di tempo, tra le varie opzioni può prendere in considerazione quella del subentro in affitto con contratto regolare, in quanto si assicura garanzie e vantaggi senza troppa fatica.

Anche per chi deve lasciare in anticipo l’immobile in affitto e ha già trovato qualcuno pronto a subentrare al suo posto il subentro nel contratto di locazione può rappresentare una scelta vantaggiosa. Infatti, in poche semplici mosse e spendendo una cifra molto contenuta, potrà dichiarare cessato il suo contratto d’affitto e nominare il suo sostituto.

Cosa fare prima di subentrare nel contratto di locazione

Subentrare in un contratto di locazione è molto facile e non richiede una spesa eccessiva di soldi e tempo.

Prima di decidere se effettuare il subentro in un contratto di affitto precedentemente stipulato, però, bisogna accertarsi che il contratto in questione preveda la possibilità del subentro.

Per evitare di incappare in spiacevoli inconvenienti, quindi, leggete attentamente tutte le clausole del contratto d’affitto e, se non ci sono espliciti dinieghi a riguardo, potrete procedere con il subentro nel contratto di locazione.