Disdetta contratto di affitto: modello, fac simile, istruzioni e preavviso

Per la disdetta del contratto d’affitto è necessario compilare ed inviare il modulo compilato nel rispetto di uno specifico termine di preavviso.

Quando si prende in affitto un immobile, che sia per utilizzarlo come abitazione privata o come ufficio, una delle esigenze a cui si può andare incontro è quella di disdire il contratto d’affitto precedentemente stipulato, prima della scadenza naturale del contratto stesso.

Di seguito vedremo come disdire un contratto, allegando il modulo fac simile della lettera di disdetta da compilare e scaricare.

Sono molto frequenti i casi in cui nel corso degli anni diventa necessario cambiare casa o trasferirsi per motivi di lavoro o personali e in tutte queste situazioni diventa fondamentale inviare la lettera di disdetta al proprietario della casa in affitto con un congruo preavviso.

È tuttavia necessario analizzare punto per punto i vari casi di contratto di locazione e le rispettive modalità di disdetta tenendo conto che sono due le figure che interagiscono: il proprietario dell’immobile (chiamato anche locatario) e l’inquilino (denominato anche conduttore).

Disdetta del contratto di locazione: chi può effettuarla?

Partiamo da una domanda essenziale: chi può effettuare la disdetta del contratto di affitto?

A prescindere dalle differenti specifiche, per quali occorre consultare una specifica clausola del contratto relativa alla definizione della durata contrattuale, in genere ai proprietari degli immobili non viene riconosciuto il diritto di disdire il contratto anticipatamente, mentre l’inquilino, tecnicamente definito conduttore, ha la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto in qualunque momento (recesso legale del conduttore).

In alcuni casi il contratto di affitto può prevedere un preavviso minimo a tutela del proprietario dell’immobile.

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La lettera di disdetta del contratto di affitto: modello fac simile e modalità di invio

L’inquilino che voglia disdire il contratto di affitto deve richiedere il recesso anticipato del contratto di locazione con un termine minimo di preavviso, e deve farlo utilizzando un documento di natura cartacea, come una lettera di disdetta del contratto di affitto, da inviare obbligatoriamente con Raccomandata con ricevuta di ritorno ovvero via posta elettronica certificata (pec) al proprietario dell’immobile.

La lettera dovrà contenere i dati anagrafici dell’inquilino, la richiesta di recesso dal contratto di affitto, con i dati relativi alla registrazione di quest’ultimo, le motivazioni di tali richiesta e i tempi in cui l’immobile sarà liberato.

È possibile consultare un Fac-simile online oppure scaricare il Fac-simile in formato PDF, qui sotto:

Disdetta contratto di affitto nel caso delle locazioni di tipo abitativo

In questo caso la durata dei contratti è in genere di 4 anni con rinnovo per ulteriori 4 anni (formula 4+4) oppure di 3 anni con rinnovo per ulteriori 2 anni (3+2) nel caso dei contratti a canone concordato.

Come indicato sopra la disdetta anticipata deve essere data con 6 mesi di anticipo a mezzo raccomandata A/R ovvero via posta elettronica certificata (pec):

• l’inquilino può farlo in qualunque momento, ed è tenuto a dare disdetta anche al termine naturale del contratto (dopo 8 anni nel primo caso e dopo 5 nel secondo);
• il proprietario deve invece aspettare la scadenza del primo quadriennio (nel primo caso) o la scadenza del primo triennio (nel secondo caso), per dare disdetta anticipata.

Disdetta contratto di locazione commerciale

Questi tipi di contratti si registrano in genere per una durata di 6 + 6 anni per attività commerciali e di 9+9 anni per hotel, alberghi o altri luoghi adibiti al pernottamento di persone.

La raccomandata con la lettera di disdetta va inviata con 12 mesi di anticipo nel caso di locazioni commerciali semplici e con 18 mesi di anticipo per i contratti relativi agli alberghi.

L’inquilino non è tenuto a specificare le motivazioni della disdetta, a meno che il proprietario non le richieda esplicitamente, mentre quest’ultimo deve specificarle.

Disdetta locazioni regolate da contratti di natura transitoria

In questo caso abbiamo a che fare con contratti di una durata massima di 18 mesi particolarmente indicati per studenti universitari o persone che necessitano di un’abitazione per una trasferta di lavoro lunga.

In questo unico caso la disdetta anticipata del contratto può essere data con una disdetta di tre mesi.

Disdetta contratto di affitto: gli adempimenti fiscali, cosa fare e quanto si paga?

La disdetta del contratto di affitto comporta inevitabilmente l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Occorre, inoltre, che vengano pagate le imposte relativa all’atto considerato (attualmente vige l’obbligo di pagamento dell’imposta di registro).

Se il rapporto tra le parti è interrotto prima della sua naturale scadenza si parla - in termini civilistici - di risoluzione del contratto ed in tal caso è obbligatoria la presentazione del modello RLI.

L’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
• con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Disdetta contratto di affitto: adempimenti fiscali nel caso della cedolare secca

L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.
Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.