Il contratto di affitto per studenti universitari è una tipologia di locazione particolare con regole e tempi diversi. Vediamo cosa sapere prima di stipularlo e fac-simile del modello da compilare.
Il contratto di affitto per gli studenti universitari fuori sede fornisce alloggio temporaneo al contraente per il periodo in cui effettua degli studi fuori casa. Si tratta di un contratto transitorio che ha una durata più breve rispetto ai contratti tradizionali ed è caratterizzato dal fatto che il pagamento del canone mensile debba essere garantito dai genitori dello studente.
Solitamente quando si parla di alloggio per studenti universitari, la prassi è quella non di affittare l’intero appartamento, ma solo una singola stanza. Proprio per questo motivo il proprietario dell’immobile ha la possibilità di stilare un contratto singolo per ogni studente a cui affitta una stanza e questo anche se l’immobile affittato è per tutti lo stesso. La possibilità è stata prevista per consentire a chi affitta un ricambio più agevole di inquilini durante la durata dei diversi contratti.
Per chi ha a disposizione un alloggio da mettere a reddito in una delle città universitarie, la cosa più conveniente è proprio affittarlo agli studenti fuori sede, in questo caso vincolerà l’alloggio per periodi più brevi da quelli previsti dai normali contratti di locazione.
Tramite un escursus che illustrerà regole in materia di tasse, adempimenti e modulo fac simile, vediamo quali sono tutte le istruzioni utili al riguardo.
Quando si procede con un contratto di affitto a studenti universitari è bene sapere che si deve usare il modulo fac-simile per il contratto transitorio, le cui regole su durata e requisiti sono diverse rispetto a un contratto di locazione ordinaria e vengono disciplinate da un’apposita legge.
Solitamente è infatti il contratto d’affitto transitorio e a canone concordato (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 3) è quello che viene maggiormente utilizzato per le locazioni a studenti, soprattutto perché con esso, anche nel 2025 si ha la possibilità di accesso a molte agevolazioni fiscali sulla tassazione, partendo dalla possibilità di avere diritto alla cedolare secca del 10% sul reddito prodotto.
Non solo i proprietari, ma anche gli studenti universitari hanno diritto ad agevolazioni fiscali sull’affitto: con la dichiarazione dei redditi sarà possibile portare in detrazione i canoni corrisposti, beneficiando di una detrazione fiscale su una spesa massima di 2.633 euro l’anno.
Oltre a pubblicare il fac-simile del modulo di contratto d’affitto per studenti, di seguito forniremo tutte le regole per le locazioni universitarie, analizzando il regime fiscale e le agevolazioni rivolte a inquilini e proprietari.
Contratto d’affitto studenti universitari: regole e durata
Il contratto di affitto per studenti è disciplinato da un’apposita legge, la n. 431 del 1998, con la quale sono state introdotte specifiche agevolazioni sulla tassazione e regole in merito alla durata.
Il modulo in fac-simile, di seguito allegato, è stato aggiornato, per effetto delle novità introdotte dal MIT con il decreto del 16 gennaio 2017.
Tale tipologia di contratto d’affitto prevede regole specifiche anche sulla durata, pensate proprio per venire incontro alle esigenze sia degli studenti che dei proprietari.
Il contratto transitorio per studenti universitari ha una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, con rinnovo automatico per lo stesso periodo alla prima scadenza.
Il principale svantaggio di questa tipologia di contratto è rappresentato dai vincoli in merito alla fissazione del costo dell’affitto.
Il proprietario di casa, infatti, non potrà scegliere liberamente quanto far pagare, ma il canone mensile dovrà essere concordato, ovvero stabilito in base agli accordi stipulati dalle organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti, entro specifici limiti minimi e massimi.
Tale criticità è tuttavia compensata dai vantaggi sulla tassazione: con il contratto per studenti è possibile optare per il regime fiscale della cedolare secca, con aliquota al 10%.
L’imposta dovuta è, quindi, nettamente inferiore rispetto a quanto previsto dall’ordinaria tassazione Irpef e, inoltre, la cedolare secca sostituisce le imposte di bollo e di registro sia per la prima registrazione che per proroghe o risoluzione dello stesso.
Il contratto transitorio a canone concordato non è tuttavia obbligatorio per gli affitti a studenti universitari.
Il proprietario dell’immobile dato in locazione è libero di scegliere di stipulare un ordinario contratto a canone libero, rinunciando all’applicazione della tassazione a favore in virtù della possibilità di fissare senza vincoli specifici il costo dell’affitto mensile.
Contratto transitorio per studenti: tutte le agevolazioni sulla tassazione
La possibilità di optare per la tassazione con la cedolare secca al 10% non è l’unico vantaggio fiscale previsto dalla normativa sul contratto transitorio per studenti e importanti novità sono state introdotte lo scorso anno con il decreto del MIT del 16 gennaio.
Le agevolazioni per il proprietario, sono le seguenti:
- il reddito imponibile dei fabbricati locati è ulteriormente ridotto del 30% a condizione però che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si intende usufruire della agevolazione in oggetto vengano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della dichiarazione IMU, il Comune in cui è ubicato l’immobile;
- in merito all’IMU, l’aliquota stabilita dal Comune è ridotta al 75%.
Si segnala tuttavia che anche gli studenti, in qualità di inquilini, possono beneficiare della detrazione dall’Irpef del 19% dei canoni di locazione pagati, entro il limite di 2.633 euro all’anno e con un risparmio massimo conseguibile pari a 500 euro.
Requisiti per il contratto di affitto a studenti universitari nel 2025
Non sempre è possibile stipulare un contratto di affitto transitorio per studenti secondo il modello previsto dalla legge n. 431 del 1998. Sono previsti alcuni specifici requisiti, ovvero:
- lo studente dovrà risultare residente in un Comune diverso rispetto a quello in cui il proprietario possiede l’immobile da dare in affitto;
- la residenza dello studente (locatario) dovrà essere esplicitamente indicata nel contratto di locazione transitorio;
- il Comune in cui si affitta la casa dovrà essere sede di un’università o sedi distaccate.
Nel rispetto delle indicazioni è possibile scaricare e utilizzare il modello di contratto predisposto proprio per l’affitto a studenti che, si ricorda, una volta compilato dovrà essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro il termine di 30 giorni dalla stipula.
Contratto di affitto studenti fuori sede: recesso o rinnovo
Anche se fino a ora abbiamo dedicato attenzione solo alla stipula del contratto, vediamo cosa succede alla scadenza dello stesso. Come abbiamo già detto questa tipologia di contratto transitorio ha una durata variabile da 6 a 36 mesi. Alla scadenza dello stesso, se non si interviene, si rinnova automaticamente per un periodo della stessa durata alla scadenza del quale il contratto va considerato concluso.
Si può, in ogni caso, chiedere anche la risoluzione anticipata del contratto: proprietario o studente devono darne comunicazione con almeno 3 mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto. La disdetta può essere anche anticipata rispetto alla naturale scadenza, a patto che si verifichino gravi motivi.
Lo studente può presentare comunicazione di disdetta anticipata in qualsiasi momento previa comunicazione al proprietario (sempre con 3 mesi di preavviso).
Come abbiamo accennato, solitamente un contratto transitorio per studenti ha un solo proprietario ma più inquilini (gli studenti). Può capitare che, invece di stipulare un contratto di affitto per studente, il proprietario ne faccia uno unico per tutti gli abitanti dell’immobile che avrà, di conseguenza, più conduttori.
In questo caso, se a dare disdetta è solo uno degli studenti intestatari del contratto gli studenti che restano nell’immobile sono tenuti al pagamento dell’intero canone di affitto. Proprio per questo motivo i conduttori che restano possono sostituire chi ha lasciato l’immobile con un altro coinquilino (con l’autorizzazione del proprietario) che subentra a quello che ha lasciato la casa. Lo studente che subentra dovrà firmare un atto integrativo del contratto in cui accetta tutte le clausole in esso contenute.
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