Donazione immobiliare: le regole da seguire

Secondo l’articolo 769 del codice civile italiano, la donazione consiste nel contratto tramite il quale, per spirito di liberalità, una persona produce un beneficio verso un’altra, «disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione».

Grazie a questo contratto, in buona sostanza, un soggetto (detto «donante») procura ad un altro soggetto (detto «donatario»), in modo spontaneo e gratuito, senza ricevere nulla in cambio, un certo arricchimento: o cedendogli la proprietà o un altro diritto reale su un bene (ad es. il diritto di abitazione), o assumendo, per conto suo, una data obbligazione (è la cd. donazione promissoria).

Ecco tutte le regole da seguire per non incorrere in problemi di invalidità, nullità o annullamento dell’atto.

I presupposti essenziali della donazione: la capacità di agire

Per poter effettuare una donazione e stipulare il relativo contratto, il donante deve avere “piena capacità di disporre dei propri beni” (art. 774 cod. civ e seguenti). Ciò vuol dire che deve disporre pienamente della «capacità di agire»: deve, cioè, essere una persona capace di intendere e di volere quel determinato atto giuridico e, al contempo, deve essere titolare di quei diritti e di quegli obblighi che trasferisce. Da ciò discende che sono invalide le donazioni fatte dai minori, dagli interdetti e dagli inabilitati.

La ragione profonda che deve sostenere la stipulazione di un contratto di donazione è, in ogni caso, la volontà genuina del donante di arricchire il donatario: dal momento che rappresenta un «atto personalissimo», che si fonda (almeno in teoria) su motivazioni relative alla sfera più intima del donatario e che proprio per questo non ammette rappresentanza, ossia soggetti che possano donare in nostra vece.

È nullo, infatti, il mandato con cui il donante attribuisce ad altri la facoltà di designare la persona del donatario o di determinare l’oggetto della donazione (art. 778 cod. civ. co. 1).

Al contrario, è consentito al donante di conferire a un un’altra persona l’incarico di scegliere il donatario tra più persone o tra più cose indicate dal donante stesso (art. 778 c.c., commi 2 e 3).

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Donazione immobiliare e capacità giuridica

Se si può donare solo nel caso in cui si abbia capacità d’agire, chiunque, al contrario, può ricevere una donazione: per il donatario, infatti, è sufficiente possedere la «capacità giuridica», ossia la capacità di assumere la titolarità di un rapporto giuridico, che si acquista al momento della nascita: è legittima, così, la donazione al nascituro, allorché si tratti di figli (ancora da concepire) di persone determinate e viventi al momento della donazione (vedi art. 784 cod. civ.), spettando l’accettazione della donazione, in tali ipotesi, ai futuri genitori.

Anche le persone giuridiche, peraltro, possono fare e ricevere donazioni, se così prevede lo statuto dell’ente.

Donazione di un immobile

Se al donante è consentito di donare in maniera spontanea e senza secondi fini una parte più o meno consistente del proprio patrimonio, va da sé che possa donare anche un immobile di sua proprietà. In tali ipotesi si configura una cd. donazione di immobile.

Bisogna tenere presente, tuttavia, che non tutte le donazioni richiedono la stessa forma giuridica: se per le cd. donazioni di modico valore (si pensi a un orologio che non sia un bene di extralusso) è sufficiente la semplice consegna del bene (il codice civile, all’art. 783, parla di «tradizione» del bene), per la donazione di beni immobili, invece, è richiesta una forma particolare per la stipulazione del contratto, senza la quale il contratto è da considerarsi nullo.

Donazione di un immobile: la forma giuridica del contratto

La donazione di un immobile rientra tra i cd. atti solenni: ciò significa che il relativo contratto deve essere redatto, a pena di nullità (vedi articoli 782 e 2699 del codice civile), da un notaio, sotto forma di atto pubblico e con la presenza necessaria delle parti e di almeno due testimoni (art. 48 legge notarile n. 89/1913). L’atto pubblico, ricordiamolo, è il documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l’atto è formato (art. 2699 c.c.).

Spetta al notaio, prima che si proceda alla effettiva donazione del bene, verificare (tramite una visura catastale o ipotecaria) se il bene è gravato dai classici vincoli che possono interessare i passaggi di proprietà di beni, quali il pegno e l’ipoteca. Spetta al notaio, altresì, di appurare la situazione effettiva dell’immobile da un punto di vista catastale e planimetrico, così da poter opporre, eventualmente, l’esistenza di ipotesi di abuso edilizio che riguardano l’immobile oggetto di donazione.

La necessità di un atto notarile, ovviamente, rappresenta un costo inevitabile annesso alla donazione, al quale debbono sommarsi quelli relativi alle imposte (che vedremo più avanti).

Donazione di un immobile: come si perfeziona il contratto

Il contratto di donazione di un immobile si perfeziona con il semplice accordo delle parti: in altre parole, non è indispensabile, ai fini del trasferimento del bene dal donante al donatario, che avvenga la consegna dell’immobile: il trasferimento della proprietà avviene nel momento stesso in cui l’accettazione da parte del donatario viene palesata al donante.
Come dispone l’art. 782 c.c., infatti, l’accettazione può essere fatta nel contratto stesso di donazione (cd. accettazione consensuale) o con atto pubblico posteriore (cd. accettazione differita), nel qual caso «la donazione non è perfetta se non dal momento in cui l’atto di accettazione è notificato al donante».

Prima che la donazione sia perfetta, tanto il donante quanto il donatario possono revocare la loro dichiarazione.

Nel momento in cui il contratto di donazione viene sottoscritto dalle parti, questo deve essere trascritto (art. 2671 cod. civ.), cioè «registrato» presso l’ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione sono situati i beni. In caso di omessa trascrizione, il contratto, pur mantenendo la sua validità ed efficacia, rimane esposto alle eventuali opposizioni dei cd. terzi (soggetti estranei alla pattuizione) che dichiarino di vantare diritti sul bene oggetto della donazione.

La donazione di un immobile, altresì, deve essere registrata, sempre a cura del notaio redigente, presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio, entro i successivi 30 giorni. Il notaio provvede al versamento dell’imposta, insieme all’imposta di registro, nella misura fissa 200 euro, ad esclusione dell’ipotesi in cui la donazione non ecceda i limiti della franchigia: in tale ultimo caso, infatti, l’imposta non è dovuta.

Le donazioni tra familiari godono di una franchigia (ossia la soglia fino alla quale non si pagano le imposte) molto alta e, quindi, nella maggior parte dei casi, sono esenti dall’imposta di donazione e di registro.
In particolare, la franchigia è pari a:

• 1 milione di euro, per le donazioni tra coniugi, soggetti di un’unione civile e parenti in linea retta (genitori e figli, ascendenti e discendenti),
• 100.000 euro, per le donazioni tra fratelli e sorelle.

Sotto tali soglie, poi, le donazioni sono registrate gratuitamente (esenzione dall’imposta di registro: vd. circolare Agenzia delle Entrate 44/E 7,10.2011).

Donazione di un immobile ed effetti giuridici

Come già sottolineato, la donazione di un immobile è un contratto a titolo gratuito, che trasferisce il diritto di proprietà grazie alla manifestazione del consenso all’accettazione, e non richiede la consegna del bene.
La donazione, tuttavia, non rende il trasferimento della proprietà un fatto acquisito e «immodificabile», come invece accade nella compravendita di un immobile.

Tra le molte ipotesi di modificazione delle vicende della donazione, ricordiamo quella in cui un bene immobile donato deve essere restituito al donante perché il donatario non ha adempiuto al proprio obbligo verso il donante: si pensi al figlio che, per espressa condizione, avrebbe dovuto garantire al padre una spesa mensile continua destinata al suo fabbisogno alimentare.

Su altro versante, il donatario rimane esposto alle azioni degli eredi del donante, per un termine di 10 anni dalla data di apertura della successione del donante e 20 anni dalla trascrizione della donazione. Comunemente, si assiste all’impugnazione della donazione tra parenti quando essa finisce per produrre una diminuzione della quota ereditaria indisponibile di spettanza degli eredi legittimari (figli, ascendenti, coniuge).

Persino i terzi acquirenti del bene immobile (passato dal donante al donatario) sono potenzialmente esposti alle azioni degli eredi per 20 anni. Il termine di 20 anni, tra l’altro, può essere interrotto con un ulteriore atto, la cd. «opposizione alla donazione», tramite il quale il coniuge o i parenti in linea retta del donante «prenotano» la possibilità di agire, anche dopo il ventennio, contro gli eventuali acquirenti del bene donato (vedi art. 563 c. 4 c.c.). Tale opposizione, da notificare al donatario e da trascrivere, perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi 20 anni dalla sua trascrizione (art. 563 c. 4).

Donazione di un immobile: tipologie

La donazione di un immobile va incontro a una diversa disciplina a seconda della tipologia di donazione e dell’occasione nella quale viene effettuata. Tradizionalmente, in dottrina , si identificano tre tipologie: donazione in occasione delle nozze; donazione remunerativa; donazione modale. Vediamole da vicino.

• Donazione in occasione delle nozze
  Il matrimonio può rappresentare un’occasione imperdibile per chi voglia fare dono di un immobile, magari per assicurare a un proprio caro la sicurezza di un bene primario, come è la casa.
  Definita dal codice civile, all’art. 785, co. 1, « donazione in riguardo di matrimonio» (art. 785 c. 1 c.c.), essa si perfeziona senza bisogno di accettazione ed è irrevocabile, ma non produce effetto finché non segua il matrimonio. Nel contratto di donazione deve obbligatoriamente risultare, in modalità inequivocabili, la finalità dell’attribuzione patrimoniale.
  Tale donazione può essere effettuata a favore di uno o di entrambi gli sposi oppure dei loro figli, finanche nascituri:

- dagli sposi stessi, tra loro;
- da altri.

Si pensi al padre della sposa che dona agli sposi o al futuro nipotino una casa. In tal caso, la donazione non entra nella comunione legale dei beni, con la conseguenza che la casa resterà nella esclusiva proprietà del donatario, ossia la sposa.

Inoltre, qualora il matrimonio venisse annullato, ne discenderebbe l’annullamento anche della donazione. Si noti che l’annullamento del matrimonio è cosa diversa dal divorzio. Se quest’ultimo comporta lo scioglimento di un vincolo nato valido, l’annullamento del matrimonio porta alla sua «cancellazione», dal momento che l’unione matrimoniale era invalida fin dall’origine, in quanto fondata su di un consenso distorto o estorto con violenza (vedi art. 122 cod. civ.)

• Donazione remuneratoria
  Prevista dall’art. 770 del codice civile, tale donazione equivale ad un atto di pura liberalità nei confronti di un soggetto che abbia compiuto un’azione meritoria o sia in una condizione di necessità economica. Si pensi alla donazione di un terreno fatta da un milionario a colui che abbia salvato sua figlia dall’annegamento, infinitamente grato per l’eroico gesto.

Tale forma di donazione, per espressa previsione dell’art. 805 del cod. civ. è irrevocabile (art. 805 cod. civ.) e impone al donante di prestare la garanzia «per evizione» (la garanzia che non si verrà, un domani, privati del bene per rivendicazione di un altro soggetto) sino all’ammontare della prestazione ricevuta (così l’art. 797, n. 3 cod. civ.).

• Donazione modale
  All’articolo 793 del codice civile è contemplata un ulteriore forma di donazione, che può riferirsi anche al caso in cui oggetto della donazione sia un immobile. E’ il caso della donazione modale, cioè quella forma di donazione con cui il donante, realizzando un suo interesse non patrimoniale (dunque non economico), impone al donatario l’effettuazione di una certa azione (che, giuridicamente, riveste la forma dell’onere, «modus», in latino).
  Si pensi al caso in cui il nonno doni un vigneto al nipote, a patto che il nipote, annualmente, devolva una parte dei proventi derivati dalla vendita del vino prodotto a un’associazione di beneficienza.

Il donatario, in tali casi, è tenuto all’adempimento dell’onere comunque entro i limiti del valore della cosa donata.

Per l’adempimento dell’onere, poi, oltre il donante, potrà agire qualsiasi interessato all’adempimento (si pensi al figlio del donatario), anche durante la vita del donante stesso.

La risoluzione del contratto di donazione per inadempimento dell’onere, quando è espressamente prevista nell’atto di donazione, può essere domandata dal donante o dai suoi eredi.

Donazione di un immobile: imposte, aliquote, franchigie

Come è prevedibile, il sistema impositivo italiano prevede che Il beneficiario di una donazione sia tenuto al pagamento di un’imposta. Come recita l’articolo 1 del Testo unico sulle successioni e donazioni, infatti, «l’imposta (...) sulle donazioni si applica (...) ai trasferimenti di beni e diritti per donazione o altra liberalità tra vivi».
A seconda del rapporto esistente tra i soggetti parte del suddetto contratto, sono previste aliquote diverse ed eventuali franchigie, che rendono tassabili le donazioni per la parte eccedente il loro valore. Come ricordato dall’Agenzia delle Entrate, in generale, aliquote e franchigie sono determinate dal rapporto di parentela tra beneficiario e donante. Esse sono pari al:

• 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario;
• 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro, per ciascun beneficiario;
• 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado;
• 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

Se a beneficiare del trasferimento è una persona con handicap grave, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro, a prescindere dal grado di parentela tra i soggetti coinvolti.

L’imposta non è dovuta quando la donazione è diretta a favorire i soggetti contemplati dall’articolo 3, comma 1 del Testo Unico sulle successioni e donazioni, espressamente esclusi dall’applicazione dell’imposta. E’ il caso di
Stato, Regioni, Province e Comuni, Enti pubblici, fondazioni o associazioni legalmente riconosciute che abbiano come scopo esclusivo assistenza, studio, ricerca scientifica, altre finalità di pubblica utilità, oppure delle Onlus e delle fondazioni bancarie.

Donazione di un immobile: imposte ulteriori

Sulla donazione di un bene immobile, come precisato dall’Agenzia delle Entrate, oltre a quanto ricordato nel paragrafo precedente, sono dovute:

• l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile;
• l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile;
• l’imposta di bollo, nella misura fissa di 230 euro.

Per le donazioni connesse a una “prima casa”, tuttavia, valgono le stesse agevolazioni concesse per le successioni: il beneficiario, in altre parole, pagherà le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Donazione di un immobile: è possibile la revoca?

Sì. La donazione di un immobile, oltre ad essere annullabile per i classici vizi della volontà (errore, dolo, violenza, incapacità del donante), può essere revocata anche a distanza di anni (ad esclusione, come già visto, dei casi di donazione in occasione di matrimonio e remuneratoria).

Due sono le possibili cause alla base della cd. revocazione, di cui all’art. 800 del codice civile:

• l’ingratitudine (art. 801 c.c.);
• la sopravvenienza di figli (art. 803 c.c.).

La domanda di revocazione per ingratitudine può essere proposta entro 1 anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che consente la revocazione, quando il donatario:

• ha commesso uno dei fatti previsti dai numeri 1, 2 e 3 dell’articolo 463;
• si è reso colpevole d’ingiuria grave verso il donante;
• ha dolosamente arrecato grave pregiudizio al patrimonio del donante o gli ha rifiutato indebitamente gli alimenti dovuti.

La domanda di revocazione per sopravvenienza di figli (da proporre entro 5 anni dal giorno della nascita dell’ultimo figlio nato nel matrimonio o discendente, dalla notizia dell’esistenza del figlio o discendente, oppure dall’avvenuto riconoscimento del figlio nato fuori dal matrimonio) si riconnette alla superiorità dell’interesse familiare riconosciuta dall’ordinamento, in virtù della quale - derogando alla disciplina generale del contratto - il legislatore consente a una persona di effettuare un nuovo giudizio di opportunità sulle sue disposizioni patrimoniali, quando la donazione può provocare una diminuzione del patrimonio (presente e futuro) della propria prole.