Mercato immobiliare in Italia: il fenomeno dell’affitto breve

Il settore immobiliare potrebbe essere il traino dell’economia italiana, ma se negli ultimi sette anni la compravendita è tornata a salire, i prezzi sono fermi al palo. Inoltre la ripresa non è stata omogenea, con cifre stellari richieste nelle grandi città e un mercato piatto nei piccoli centri e al Sud.

Per quanto riguarda gli affitti, a partire dal 2015, e dopo cinque anni di maggiore abbordabilità per gli inquilini, si è verificato un aumento dei prezzi delle abitazioni e stanze affittate. La prima città a invertire la rotta e a registrare un’impennata dei costi d’affitto è stata proprio Milano, seguita da Roma e Firenze.

In questo scenario dobbiamo considerare anche un altro fattore, messo in luce da un’indagine Istat pubblicata a fine 2018. Tra l’aumento del gettito che deriva dalla tassazione sugli immobili (oggi tocca i 50 miliardi), e il valore degli immobili che negli ultimi 8 anni ha registrato un calo dal 15 al 22,1%, la seconda casa è diventata un peso per il proprietario. Insomma, se fino a qualche anno fa ereditare un immobile era una fortuna, adesso è diventato un problema. Inoltre, in un panorama economico come quello attuale contraddistinto da precarietà e disoccupazione, la tranquillità finanziaria di chi ha una seconda casa è messa in discussione e l’inquilino si può facilmente trasformare in moroso.

Un segnale positivo è arrivato dalle nuove formule di locazione sviluppate nell’epoca della sharing economy, come l’affitto breve, considerato una soluzione intelligente per mettere a reddito la seconda casa. In un momento di generalizzata crisi congiunturale, gli affitti brevi funzionano e portano in Italia denaro dall’estero.

Il mercato degli affitti brevi in Italia

La formula dell’affitto breve non è una vera e propria novità, ma ha avuto un boom nel 2015 in concomitanza con l’Expo a Milano, evento che ha attratto nel capoluogo meneghino (ma non solo) milioni di turisti che non potevano contare solo sulla disponibilità delle strutture ricettive tradizionali. Così è esplosa l’era Airbnb, che ha fatto crescere il mercato del vacation rental portando anche siti come Booking, già leader nel settore alberghiero, a offrire immobili privati per trascorrervi brevi periodi.

La locazione a breve termine ha così rappresentato una valvola di sfogo per il mercato. Basti pensare che gli annunci pubblicati su Airbnb sono passati, tra il 2011 e il 2017, da poco più di 8.100 a oltre 350mila, con un balzo del 53,9% solo nell’ultimo anno.

Secondo uno studio di Halldis, società italiana che gestisce quasi 1.900 proprietà in 25 città italiane ed europee, nel nostro Paese il mercato degli affitti brevi potrebbe interessare almeno un milione di immobili. Mettendo a reddito queste proprietà si genererebbero ottimi introiti per lo Stato, i proprietari e il sistema economico complessivo, pari a €4,1 miliardi.

“Il mondo degli affitti brevi in Italia si trova in una posizione molto interessante, nel punto di incrocio tra ampia disponibilità di immobili i cui proprietari sono propensi alle locazioni brevi, e importanti flussi di viaggiatori in cerca di una sistemazione e disponibili a pagare tariffe superiori alla media a fronte di un servizio adeguato. Si tratta di ospiti in arrivo soprattutto dall’estero, e che quindi possono avere disponibilità economiche slegate dalla situazione congiunturale italiana. Ecco la chiave di un settore che funziona”. Queste parole sono di Francesco Zorgno, co-founder di CleanBnB, società leader nella gestione di affitti brevi lanciata come startup innovativa nel 2015 e oggi sulla via della quotazione in Borsa, sul listino AIM Italia.

CleanBnB toglie agli host iscritti su AirBnB o Booking tutte le incombenze legate alla gestione degli affitti, come creazione dell’annuncio, accoglienza degli ospiti e consegna chiavi, pulizie, cambio della biancheria, gestione dei pagamenti, ispezione finale dell’alloggio, copertura assicurativa contro gli imprevisti.

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“Con la locazione a breve termine si può guadagnare di più e non si corre il rischio di morosità perché l’inquilino paga in anticipo. Inoltre, l’affitto breve rappresenta un’ottima soluzione in attesa di una vendita dell’immobile perché il proprietario non è vincolato da un contratto di quattro o di sei anni e può vendere in qualunque momento gli si presenti una buona offerta. A fronte di tanti vantaggi, l’affitto breve è però più complicato da gestire”, spiega Zorgno. “Un lavoro che non tutti possono permettersi di seguire. Ecco perché sono nati property manager come CleanBnB che gestiscono tutto liberando il proprietario da ogni pensiero”.

È cambiata la mentalità

Oggi, grazie a internet e alle soluzioni low cost, viaggiare è più economico e facile rispetto a qualche anno fa. Ma non solo: a cambiare è stata anche la mentalità delle persone. Dal punto di vista degli ospiti, chi sceglie gli appartamenti trovati su Airbnb o Booking non lo fa per risparmiare, ma per vivere un’esperienza diversa, spesso anche di livello più alto; è in cerca di un servizio di qualità, pulizia, professionalità e prezzi competitivi.

“Contemporaneamente, vediamo apparire più immobili sul mercato - afferma sempre il cofondatore di CleanBnB - Non perché prima ce ne fossero meno, ma perché ora i proprietari sono più disponibili ad affittarli a breve termine. Pochissimi oggi si possono permettere di avere una seconda casa vuota: non potendo quindi vendere a valori soddisfacenti, ecco che la messa a reddito di un affitto breve rappresenta una soluzione estremamente semplice ed efficace”.