Il mutuo 100% finanziare l’intero costo dell’immobile, ma a differenza del mutuo tradizionale richiedere maggiori garanzie. Ecco cos’è e come funziona.
Il mutuo 100 per cento è un finanziamento particolare che, a differenza del classico mutuo, permette di finanziare il valore totale dell’immobile.
La caratteristica principale, quindi, del mutuo 100 per cento è proprio la copertura del finanziamento che prevede il totale del valore stimato dell’immobile. Questo fa sì che chi sottoscrive il mutuo 100% non avrà bisogno di disporre di liquidità extra al momento dell’acquisto della casa.
Proprio per questo, il mutuo 100% richiede garanzie rispetto al mutuo tradizionale, dal momento che il rischio di insolvenza è maggiore.
Cos’è il mutuo 100%
Il mutuo al 100% consente di finanziare l’intero importo dell’immobile che si intende acquistare. Le insidie legate alla richiesta di un mutuo al 100% sono per entrambe le parti, sia per la banca che per il mutuatario, il quale spesso non prende seriamente in considerazione gli svantaggi di finanziare l’intero importo del costo dell’immobile.
Tuttavia, chi desidera comprare casa e non ha a disposizione una somma iniziale per far fronte all’anticipo, che per molti istituti deve essere almeno del 20% del prezzo della casa, la soluzione del mutuo 100% è una valida opzione, soprattutto in questo periodo con i tassi ai minimi storici.
Quali sono i rischi del mutuo 100%
In passato, in particolare negli anni precedenti alla crisi del 2008, era più facile ottenere un mutuo 100% in quanto diversi istituti di credito erogavano una somma fino all’80% del valore di perizia, e con il settore immobiliare in fermento e pertanto con il prezzo delle case in continua crescita, la concessione di mutui totali era diventata un’operazione diffusa, portando vantaggi sia alle banche che ai mutuatari. Fino allo scoppio della bolla immobiliare.
Oggi il mutuo al 100% è un rischio tanto per le banche quanto per gli stessi mutuatari. Proprio in seguito agli anni della crisi dello scorso decennio, caratterizzati dai tanti pignoramenti immobiliari e dalle case andate all’asta per l’impossibilità da parte di tante famiglie di sostenere il debito contratto, il sistema bancario ha cambiato rotta, puntando su una maggiore qualità del credito a favore dei bilanci degli stessi istituti e nell’interesse dei loro clienti.
Spesso, la necessità di finanziare un mutuo al 100% corrisponde ad una rata mensile ai limiti delle proprie capacità reddituali. Tornando agli anni della crisi del 2008, in seguito all’aumento dei tassi di interesse, con l’Euribor che salì oltre il 5%, tutti coloro che avevano scelto il tasso variabile si videro aumentare la rata di mutuo da 600 euro a 1.000 euro.
L’esigenza di chiedere un mutuo al 100% è una caratteristica di chi non ha potuto risparmiare del denaro. I motivi possono essere molteplici, a partire dalla giovane età di uno o più richiedenti, dalla precarietà del lavoro o da altre situazione personali. Di fatto, però questo elemento è preso in considerazione dalle banche che concedendo un mutuo totale, si prendono un rischio sulla capacità di rimborso da parte del cliente.
Sempre per fare un esempio con gli anni della crisi, un tipico errore commesso da chi aveva sottoscritto un mutuo 100% era stato immaginare che il valore dell’immobile appena acquistato avrebbe continuato la sua scalata, colmando così in breve tempo il rischio di alto indebitamento. Purtroppo, però, con lo scoppio della bolla immobiliare, molte famiglie, anche in questo caso, si trovarono proprietarie di una casa che valeva meno del debito residuo del mutuo stesso, rendendo spesso impossibile la vendita del bene.
Mutuo 100% è un mutuo ipotecario: cosa significa?
Quando si parla di mutui al 100% è doveroso fare una precisazione per avere un quadro più completo e conoscere la distinzione tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario.
Il mutuo fondiario, ai sensi dell’articolo 38 Tub e della delibera Cicr 22 aprile 1995, non deve superare l’80% del valore del bene ipotecato, a meno che non vengano offerte specifiche garanzie aggiuntive.
Il mutuo ipotecario non ha i limiti della fondiarietà e pertanto può essere erogato anche per somme superiori all’80% del valore dell’immobile. Pertanto, chi avesse la necessità di finanziare un mutuo con LTV (Loan to value) superiore all’80%, ovvero l’importo del prestito rispetto al valore del bene, non ha altra scelta se non optare per il mutuo ipotecario, ma questo non viene concesso da tutte le banche.
Quando si parla di mutui, il termine «ipotecario» non è strettamente legato all’ipoteca (questa è iscritta anche sui mutui fondiari). Più semplicemente, il mutuo ipotecario presenta alcune differenze rispetto al mutuo fondiario. Vediamole.
Per prima cosa, in presenza di mutuo ipotecario il costo dell’atto notarile è solitamente più alto in quanto vengono appunto superati i limiti della fondiarietà all’80%.
In secondo luogo, gli interessi passivi del mutuo ipotecario, ad esempio fino al 100%, non possono essere detraibili per l’intero importo, ma fino al limite dell’80%. E soprattutto, visti i rischi dell’istituto di credito di finanziare questa tipologia di mutuo, il costo del finanziamento è solitamente più alto. In pratica, sui mutui al 100%, lo spread bancario applicato dall’istituto di credito, che rappresenta il guadagno della banca, potrebbe risultare più elevato.
Mutuo 100% Garanzia dello stato tramite il Fondo Consap
A fronte di garanzie specifiche, come indicato dalla legge quando si supera l’80% dell’LTV, le banche che hanno aderito al Fondo di Garanzia Prima Casa, introdotto dalla Legge di Stabilità 2014, possono concedere mutui fino al 100% del prezzo dell’immobile.
Il Fondo Garanzia Prima Casa, gestito da Consap, società interamente partecipata dal Ministero dell’Economia, è un’opportunità pensata per chi ha maggiori difficoltà ad accedere a un mutuo, come i richiedenti di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico. Tra le categorie individuate come dal Fondo come «prioritarie» ci sono le giovani coppie coniugate con o senza figli, i nuclei familiari con un solo genitore con figli minori conviventi, gli inquilini degli alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari.
Il Fondo Consap è garantito dallo stato nella misura massima del 50% della quota capitale, fino a un massimo di 250.000 euro.
Mutuo 100%: quali banche lo concedono
Tra gli istituti di credito che finanziano l’intero valore dell’immobile si segnalano le banche che aderiscono al Fondo garanzia prima casa, tra cui Crédit Agricole, MPS e Intesa Sanpaolo. Proprio quest’ultima applica una promozione in base alla quale il tasso variabile parte dall’1,55% e il tasso fisso dal 2% per durate fino a 30 anni.
Una valida alternativa ai mutui 100% sono i finanziamenti che prevedono un intervento fino al 95% del prezzo dell’immobile. Il vantaggio di anticipare una quota pari al 5% è rappresentata da un tasso di interesse solitamente più conveniente rispetto ai tassi applicati per un mutuo 100%. Inoltre, escludendo la garanzia dello Stato attraverso il Fondo Consap, il mutuo al 95% proposto ad esempio da istituti come BNL e Banca ING, è possibile inserire un garante, ad esempio un familiare, e spesso questa è l’unica soluzione possibile per ottenere più facilmente il finanziamento. Al contrario, per i mutui garantiti da Consap, il fideiussore esterno non è ammesso in quanto la garanzia viene prestata esclusivamente dal Fondo.
In conclusione
La richiesta di un mutuo al 100% deve essere meditata e valutata con estrema attenzione, prendendo in considerazione quali sono i rischi futuri e le difficoltà di ottenere un mutuo totale. Il consiglio, soprattutto per questa tipologia di mutuo, è quello di rivolgersi a dei professionisti che saranno in grado di fornire un’assistenza adeguata nella ricerca del prestito più adatto alle proprie esigenze.
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