Mutuo per ristrutturare, come funziona, requisiti e quando conviene

Mutuo per ristrutturare, come funziona, requisiti e quando conviene. Se state pensando di rinnovare casa sono tante le domande e gli interrogativi visti i tanti aspetti di cui occorre tenere conto.

In Italia è in costante aumento la richiesta di un mutuo per ristrutturare, tanto che ormai rappresentano oltre il 7% del totale delle richieste di finanziamenti presentate nel nostro Paese.

Ma come funziona il mutuo per ristrutturare? Quali sono i requisiti per ottenerlo? Come si richiede? E soprattutto quando è veramente conveniente?

Domande lecite e alle quali cercheremo di rispondere in modo chiaro nella nostra guida sul mutuo ristrutturazione, ricordando che tra le tante opportunità in materia di abitazioni occorre annoverare anche il mutuo prima casa.

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Cos’è il mutuo per ristrutturare

Il mutuo per ristrutturare è una forma di prestito concesso dalla banca o altro istituto di credito. Il mutuo in oggetto serve a finanziare i lavori di ristrutturazione di un edificio e l’importo concesso cambia a seconda dell’entità degli stessi. Il mutuo ristrutturazione può andare da un minimo di 5 a un massimo di 30 anni e il tasso di interesse può essere variabile, fisso o misto.

Il mutuo per ristrutturare inoltre può essere di tre tipologie:

• per manutenzione ordinaria dell’edificio che riguarda quindi interventi su strutture già esistenti e su alcune parti dello stesso per il ripristino delle funzionalità;
• per manutenzione straordinaria per interventi sulla struttura e le sue parti portanti;
• ristrutturazione grandi opere e quindi il finanziamento di interventi che determinano cambiamenti sostanziali nella struttura dell’edificio come per esempio un suo ampliamento.

Per ciascun tipo di mutuo esiste una documentazione specifica da presentare durante la richiesta.

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Come funziona il mutuo per ristrutturare

Prendiamo come esempio il mutuo ristrutturazione “Domus” di Intesa Sanpaolo. La banca concede un prestito fino a 100mila euro e fino a 30 anni, con la possibilità di erogazione dell’intera somma al momento della sottoscrizione del mutuo per piccole ristrutturazioni.

Il piano di rimborso cambia a seconda che il cliente vada a scegliere il tasso fisso o variabile. Riportiamo sempre, a titolo esemplificativo, le condizioni di Intesa Sanpaolo.

In caso di tasso fisso l’istituto prevede:

• un piano base con il tasso e l’importo della rata definiti all’erogazione del mutuo e che non cambiano per tutta la durata del finanziamento;
• multiopzione con un mutuo prima a tasso fisso, salvo la possibilità per il cliente di scegliere ogni 3 o 5 anni il tipo di tasso da applicare al periodo successivo quindi se ancora fisso o variabile;
• bilanciato, vale a dire con la possibilità concessa al cliente di poter scegliere la quota del mutuo finanziata a tasso fisso (70%, 60%, 50%) e quella finanziata a tasso variabile (30%, 40%, 50%).

Nel caso in cui il mutuatario opti dall’inizio per il tasso variabile al solito, come si legge sul sito della banca, ha tre opzioni:

• piano base con il tasso e la rata che variano periodicamente in funzione dell’andamento dell’indice di riferimento (Euribor 1M o MRO della BCE);
• multiopzione con il mutuo che in questo caso inizia a tasso variabile salvo la possibilità per il mutuatario di scegliere, ogni 3 o 5 anni, tra fisso e variabile;
• bilanciato con la possibilità del cliente di scegliere, alla richiesta del mutuo, la quota del finanziamento a tasso variabile (70%, 60%) e quella finanziata a tasso fisso (30%, 40%)
• CAP di tasso vale a dire la facoltà di fissare un tetto massimo (CAP) sul tasso di interesse variabile per l’intero piano di rimborso o solo per la prima metà della durata.

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I requisiti del mutuo per ristrutturare

Per richiedere il mutuo ristrutturazione occorre avere determinati requisiti. Ovviamente molto dipende dalla banca alla quale si richiede il prestito per apportare delle modifiche alla propria abitazione. Sicuramente tra i requisiti richiesti per il mutuo ristrutturazione c’è un contratto di lavoro, come garanzia della banca per la restituzione del prestito, quindi della busta paga. Pertanto colui che andrà a richiedere il mutuo per la ristrutturazione dovrà avere:

• un contratto a tempo indeterminato;
• un contratto a tempo determinato pari alla durata del prestito concesso;
• una pensione.

Banca Sella, per fare un esempio, all’atto della concessione del prestito per la ristrutturazione richiede, tra gli altri documenti da presentare, anche la busta paga o il cedolino pensione. Possono quindi richiedere il mutuo anche i pensionati sempre nel limite previsto dei 75 anni di età.

Come richiedere il mutuo ristrutturazione

Per richiedere il mutuo ristrutturazione occorre prima di tutto individuare la banca più conveniente disposta a concederlo. Bisogna quindi ritornare alla distinzione delle diverse tipologie di intervento di cui sopra e individuare anche la differente documentazione richiesta per accedere al prestito. Per richiedere il mutuo per ristrutturare casa occorre avere:

• una busta paga;
• un cedolino pensione.

Per richiedere il mutuo ristrutturazione occorre presentarsi nella banca scelta alla quale è possibile anche chiedere informazioni attraverso i servizi online della stessa. La documentazione da presentare per ottenere il prestito cambia a seconda del tipo di ristrutturazione di cui abbiamo detto e quindi a seconda che si tratti di manutenzione ordinaria dell’edificio, straordinaria o di grandi opere. Nel dettaglio bisogna presentare:

• il preventivo di spesa della ditta esecutrice dei lavori in caso di manutenzione ordinaria dell’edificio;
• il progetto edilizio, la domanda di autorizzazione edilizia al Comune, la denuncia di inizio attività (DIA) e il preventivo della ditta esecutrice dei lavori in caso di manutenzione straordinaria dell’edificio;
• la concessione edilizia e la ricevuta del contributo di costruzione versato al comune, per le grandi opere.

Una volta ottenuto il finanziamento occorrerà scegliere la modalità di erogazione del mutuo che può essere pertanto:

• in un’unica soluzione;
• a inizio o a fine lavori;
• secondo lo stato di avanzamento dei lavori (SAL) per cifre superiori ai 70mila euro.

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Ristrutturare prima casa o seconda casa, ci sono differenze?

La riposta è affermativa: ci sono alcune differenze importanti tra ristrutturare una prima o una seconda casa, soprattutto in termini di agevolazioni fiscali e vincoli normativi.

Nel 2025 il bonus ristrutturazione resta al 50%, ma solo per le abitazioni principali mentre per le seconde case l’aliquota di sconto scende al 36%.

Poi c’è il capitolo Iva che per la ristutturazione della prima casa è al 4% per i lavori, mentre per le seconde case generalmente è del 10%.

Limiti di importi dei mutui per ristrutturare

I limiti di importi dei mutui per ristrutturare dipendono da vari fattori come il valore dell’immobile, il tipo di lavori da eseguire e le politiche della banca a cui ci si rivolge.

Di norma il mutuo per ristrutturazione copre:

• fino al 100% del costo dei lavori se questi sono certificati con preventivi o fatture;
• fino al 50-60% del valore dell’immobile (Loan-to-Value o LTV) per evitare rischi eccessivi per la banca, ma alcuni casi soprattutto con garanzie forti il limite può arrivare all’80%.

L’importo massimo invece varia a seconda delle banche, ma alcuni parametri comuni sono:

• piccoli interventi (es. manutenzione ordinaria) vengono dati mutui fino a 50.000-75.000 euro;
• per ristrutturazioni importanti o straordinarie (es. efficientamento energetico, ampliamenti) il limite è più alto, talvolta pari al valore residuo dell’immobile dopo i lavori.

Differenza tra mutuo per ristrutturare e mutuo acquisto e ristrutturazione

Qual è invece la differenza tra mutuo per ristrutturare e mutuo acquisto e ristrutturazione? Anche se entrambi sono offerti dalle banche per sostenere investimenti immobiliari, si tratta di due strumenti finanziari con finalità diverse.

Per riassumere al meglio le differenze possiamo fare affidamento a una semplice tabella.

In sostanza un mutuo per ristrutturare è rivolto a chi già possiede una casa e vuole migliorarla, mentre il mutuo acquisto e ristrutturazione è per chi compra una casa che necessita di lavori.

Quando conviene il mutuo ristrutturazione

Chi sta pensando di modificare la propria abitazione potrebbe chiedersi quando conviene il mutuo ristrutturazione rispetto ad altre tipologie di prestito. Questo finanziamento è la soluzione per chi, non avendo abbastanza liquidità, decide di ristrutturare la propria abitazione anche qualora vi siano dei problemi strutturali evidenti.

Il mutuo ristrutturazione conviene perché:

• prevede solitamente dei tassi d’interesse più bassi rispetto al prestito personale;
• è più facile ottenerlo se confrontato con il mutuo acquisto dal momento che spesso gli interventi richiedono cifre basse;
• la possibilità di sfruttare bonus fiscali per interventi che vanno dall’antisismica alla riduzione dell’impatto ambientale.

Il bonus ristrutturazione

Il bonus ristrutturazione con la legge di Bilancio 2025 è prorogato fino al 31 dicembre 2025 al 50% ma, come detto, solo per le abitazioni principali mentre per le seconde case l’aliquota di sconto scende al 36%.

Per il 2026 e 2027, invece, l’aliquota prevista è del:

• 36% per le abitazioni principali;
• 30% per le seconde case.

Come funziona il bonus ristrutturazione? Si tratta di una detrazione del 50% (36% per le seconde case dal 2025) sulle spese sostenute fino a un massimo di 96mila euro.

L’elenco delle spese ammesse al bonus ristrutturazioni è lungo, e molti di questi lavori sono coperti anche dal superbonus (ma solo se in possesso di determinati requisiti):

• interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali o sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze;
• interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;
• interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto;
• lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche (ascensori o montacarichi, installazione di strumenti idonei alla mobilità interna ed esterna di portatori di handicap gravi);
• interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi (cancelli, grate, porte blindate, casseforti, fotocamere collegate a vigilanza privata, ecc..);
• interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
• interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici;
• interventi per l’adozione di misure antisismiche come opere per la messa in sicurezza statica;
• interventi di bonifica dall’amianto e opere per evitare gli infortuni domestici;
• riparazione di impianti per la sicurezza domestica (per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante);
• installazione di apparecchi di rilevazione di gas;
• monitoraggio di vetri anti-infortunio;
• installazione corrimano;
• sostituzione di porte interne.

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