Per chi non ha fretta, e vuole fare un investimento in campo immobiliare con la nuda proprietà si possono fare degli ottimi acquisti con sconti fino al 50%, ma attenzione per prendere possesso della casa servono anni. Ecco alcuni consigli utili.
Torna in auge, dopo anni in cui sembrava essere decaduta, la vendita di appartamenti in nuda proprietà. Con questo tipo di acquisto l’acquirente effettua un investimento in campo immobiliare risparmiando fino al 50% sul prezzo di acquisto dell’immobile, nel quale restano ad abitare i vecchi proprietari per un tempo prestabilito o per tutta la loro vita.
L’istituto della nuda proprietà è riconosciuto dal codice civile (Art. da 978 a 1020), e permette si suddividere il diritto di proprietà: da una parte l’usufruttuario che si garantisce il diritto all’uso dell’abitazione fino a quando è in vita (o per un tempo minore), e il nudo proprietario che in gergo acquista “le mura” dell’abitazione, senza alcun diritto di utilizzo.
E’ facile intuire che chi intende fare un acquisto di questo tipo vuole fare un investimento immobiliare di lungo periodo, senza alcun bisogno di andare a vivere immediatamente nell’abitazione acquistata.
Attraverso l’acquisto della nuda proprietà di solito si conciliano le esigenze delle due parti del contratto: il venditore bisognoso di liquidità magari per fare fronte ad una spesa imprevista, dall’altro l’acquirente investitore pronto a cogliere nuove opportunità di guadagno a lungo termine.
Attraverso l’acquisto della nuda proprietà il venditori compratori vanno a scommettere sul numero di anni per i quali l’abitazione resterà agli usufruttuari (ovvero i vecchi proprietari). Infatti, più i venditori sono giovani, e più alto sarà lo sconto (in quanto resteranno a lungo a vivere nella casa), più sono anziani, minore sarà il risparmio per l’acquirente.
I vantaggi della nuda proprietà
Il primo vantaggio da prendere in considerazione è sicuramente la diminuzione del prezzo di acquisto che varia dal 25 al 50% rispetto al valore di mercato. Come anticipato, la percentuale di sconto è indirettamente proporzionale all’età dei soggetti venditori.
Altro aspetto particolarmente vantaggioso è il trattamento fiscale. L’acquisto della nuda proprietà di una abitazione è soggetto all’imposta di registro, pari al 9%, con imposta ipotecaria e catastale fisse pari a 50€ ciascuna. Tuttavia, avendo i requisiti necessari, è possibile avvalersi delle agevolazione valida in caso di acquisto prima casa, e quindi pagare soltanto il 2% di imposta di registro con imposte ipotecarie e catastali fisse a 50€ ciascuna.
Altro vantaggio, non di poco conto, è il fatto che l’IMU sull’immobile resta totalmente a carico degli usufruttuari, mentre per la TASI la quota da versare viene suddivisa tra nudo proprietario e usufruttuario, a seconda del Comune ove è sito l’immobile. Inoltre, agli usufruttuari spettano anche i costi della manutenzione ordinaria, mentre quelli derivanti da lavori straordinari sono a carico del proprietario.
Gli accorgimenti per evitare problemi
L’acquisto della nuda proprietà è una scelta che deve essere fatta considerando i tempi non brevi per i quali l’immobile diverrà a disposizione, in quanto la piena proprietà arriverà soltanto alla morte dell’usufruttuario o alla conclusione del tempo stabilito.
Detto questo, quando si effettua questo tipo di acquisto è bene prestare la dovuta attenzione inserendo nel contratto una clausola di prelazione per evitare che l’usufruttuario possa cedere a terzi l’usufrutto dell’immobile.
Altro aspetto da tenere in considerazione è che l’usufruttuario ha pieno diritto di mettere in affitto una porzione della casa o la sua totalità. Quindi, si corre il rischio di avere altre persone dentro casa, ma chi gode dell’usufrutto è l’unica persona che può trarre una rendita dall’immobile fino al momento in cui non smetterà di godere dell’usufrutto della casa.
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