Il settore immobiliare ha subito e sta per subire grandi trasformazioni dovute alla pandemia e all’innovazione portata da quest’ultima. Quali saranno i nuovi trend?
Il settore immobiliare sta andando incontro a forti trasformazioni dovute alla pandemia e alla ventata di innovazione portata da quest’ultima. Oggi tantissimi si domandano quali saranno i trend e le prospettive che guideranno il futuro del real estate e lo sviluppo delle città.
Come ci ha spiegato Barbara Cominelli - CEO di Jones Lang LaSalle - nell’intervista rilasciata alla redazione di Money.it in occasione dei Digital Innovations days, «Il settore immobiliare è resiliente. In generale, i mercati immobiliari, e in particolare alcuni tipi di asset class, sono stati in grado di resistere all’impatto della pandemia e persino di emergere più forti di prima».
Quanto l’innovazione tecnologica sta diventando un fattore determinante in un settore come quello del real estate?
Nel settore real estate, la tecnologia è determinante per diversi aspetti chiave. In primis, il ciclo di vita dell’immobile, in quanto la tecnologia risulta rilevante dalla fase di progettazione (ad esempio con l’utilizzo di BIM), alla costruzione, gestione, utilizzo, manutenzione ed eventuale dismissione del building.
In secondo luogo, la tecnologia porta a un maggiore efficientamento e miglioramento del workplace, poiché permette di monitorare occupancy, qualità dell’ambiente, produttività e soddisfazione dei lavoratori.
La tecnologia rende inoltre possibile il lavoro ibrido e permette lo sviluppo di nuovi modi di lavorare.
Infine, la tecnologia funge da facilitatore della sostenibilità. Asset ESG compliant sono ormai diventati un must have per occupier e investitori - 71% degli investitori e il 66% degli occupier hanno già adottato o stanno per adottare dei piani per portare gli asset nel loro portafoglio a essere NZC - e la tecnologia risulta fondamentale per misurare questi fattori, raccogliere dati e implementare azioni. La mancanza di tecnologia costituisce una barriera nel raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità per il 75% degli investitori e per il 72% degli occupier.
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Come ha reagito il comparto immobiliare alla cesura storica ed economica iniziata nel 2020?
Inizialmente si è assistito a un rallentamento generalizzato del settore causato dai vari lockdown - e quindi dalla impossibilità di spostarsi e fare sopralluoghi - e da un rallentamento delle attività di costruzione. Questo si è riflesso sui volumi di investimento (2020 Global investment volume -25%, Italia -33%) e sull’assorbimento di spazi a uso ufficio (2020 Global -40%, Milano -40%).
I molti cambiamenti nello stile di vita causati dalla pandemia hanno determinato in tutti gli stakeholder (occupier, investor e utilizzatori finali) un crescente interesse verso temi quali sostenibilità e qualità dell’asset e tecnologia.
Sono stati così accelerati dei cambiamenti già in atto nel settore: dalla polarizzazione della domanda e del mercato tra asset di grado A e non (“flight to quality”) a una crescente attenzione verso settori cosiddetti beds&sheds, ossia Logistica (sheds), spinta dell’e-commerce e con un conseguente maggiore interesse alla supply chain, e comparti del Living quali PRS, student housing, senior living, fino all’healthcare – che oggi soffrono ancora di una strutturale mancanza di offerta e di servizi adeguati.
Il tutto affiancato dalla necessità di riqualificare e ripensare intere aree di città in chiave green e inclusive, con soluzioni quali affordable housing, incremento dei servizi e modelli come la città a 15 minuti, nonché aree verdi, zone car free e piste ciclabili. A questo si deve sommare un miglioramento del dialogo tra pubblico e privato per favorire il cambiamento e lo sviluppo.
In un contesto in cui si sono affermate nuove modalità lavorative, cambia anche la purpose dell’ufficio, portando alla nascita di nuovi concept di workplace, che influiscono sul modo in cui vengono vissute le città, per esempio a livello di mobilità, e sulla location degli asset a uso uffici, che non saranno più racchiusi esclusivamente in distretti specifici, ma maggiormente integrati in un tessuto urbano sempre più policentrico.
In termini di investimenti, l’allocazione di capitale verso il living, la logistica, l’healthcare e i settori alternativi è in continua crescita: a livello globale in 10 anni il peso della logistica sui volumi totali di investimento è passato dal 10 al 22%, il living dal 14 al 26%. Al contrario, settori più storicamente affermati, come gli uffici e il retail, hanno registrato una flessione (office da 39 a 27%, retail da 23 a 12%).
Oggi il real estate è un mercato focalizzato sul concetto di “servizio” e personalizzazione in tutti i settori. Per le corporate, il real estate oggi è uno strumento, costituisce un vantaggio competitivo e non un costo, è parte della strategia aziendale e necessita di nuove competenze e profili specifici – su temi quali sostenibilità e digitale.
Guardando al 2022, perché investire nel mattone è ancora una mossa vincente?
In primis, assisteremo a una crescita economica accelerata (GDP Italia +6.6% nel 2021 e 4.3% nel 2022; fonte Oxford Economics e Consensus). L’Italia continua a sovraperformare rispetto alla maggior parte dei paesi dell’area dell’euro, a causa di un forte rimbalzo degli investimenti. Questo si riflette positivamente su occupazione e consumi.
Inoltre, il nostro Paese potrà beneficiare di liquidità per investimenti strutturali, grazie alle iniziative previste dal PNRR, mentre i tassi di interesse si manterranno bassi anche nel 2022.
Investire nel real estate oggi significa guardare alle tendenze di lungo termine e al loro impatto sul mercato. Specialmente in un momento come questo, con i riverberi economici della pandemia ancora in atto, è tempo di iniziare a guardare avanti con strategie per il 2022 e gli anni seguenti.
Il settore immobiliare è resiliente. In generale, i mercati immobiliari, e in particolare alcuni tipi di asset class, sono stati in grado di resistere all’impatto della pandemia e persino di emergere più forti di prima dimostrando la capacità del settore di adattarsi alle mutevoli condizioni del mercato e all’incertezza legata al futuro.
Ora abbiamo l’opportunità di trarre vantaggio da una domanda molto elevata, in particolare per i prodotti nel settore abitativo e industriale, e dall’espansione di nuovi settori (alternatives, living). Si delinea la possibilità di posizionarsi sul mercato con un prodotto innovativo, intercettando una nuova domanda, in un contesto che oggi è ancora sottoapprovvigionato, ma che mostra solidi fondamentali e rendimenti attesi interessanti.
Cresce, inoltre, l’appetito di investitori che sono disposti ad assumersi il rischio operativo per raggiungere rendimenti più elevati, diversificando in termini di asset class e geografie.
In conclusione, non si può parlare di futuro delle città senza partire dalla riqualificazione del real estate, che costituirà un elemento fondamentale nel ridisegnare il tessuto urbano e nel creare un contesto più sostenibile a 360 gradi.
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