Planimetria catastale, come aggiornarla se non corrisponde

La planimetria catastale, assieme alla visura catastale, è uno dei documenti più importanti quando si vanno a cercare e segnare i dati riguardanti un immobile.

Si tratta, infatti, del disegno in scala dell’immobile stesso, anche conosciuto con il nome di “piantina”, e va a evidenziare diversi dati dello stesso, come l’esposizione, la destinazione d’uso dei diversi ambienti, o i confini, per esempio.

Proprio per questo mantenerla aggiornata è di estrema importanza e, quando si vanno a fare dei lavori che possono modificarla, è necessario intervenire anche sul documento in questione.

Cosa succede se la planimetria non corrisponde?

Possono essere diverse le ragioni per cui si va a effettuare un controllo della planimetria catastale. In particolare questo può accadere prima di una compravendita e, nel caso in cui ci siano difformità della planimetria stessa, possono esserci conseguenze per il venditore.

In particolare, nel caso di difformità catastali, si può andare ad annullare l’atto di vendita di un immobile. Infatti la conformità catastale deve essere dichiarata all’interno del rogito, ovvero l’atto di compravendita di un immobile.
Proprio per questo è meglio controllare la conformità catastale già in fase di compromesso, per evitare eventuali disguidi.

Una volta preso nota della presenza di irregolarità bisognerà andare a porre rimedio e regolarizzare la planimetria, operazione che può anche risultare piuttosto piuttosto costosa.

Inoltre, per evitare sanzioni, è necessario procedere con l’aggiornamento della planimetria catastale, e quindi prima di tutto richiedere una variazione catastale, in caso di:

• frazionamento o fusione di diverse unità immobiliari;
• cambio di destinazione d’uso;
• spostamento di tramezzi, come l’eliminazione di un ingresso o la creazione di un nuovo bagno;
• creazione di nuove superfici, come la creazione di un soppalco o un solaio.

In generale quindi si tratta di modifiche che hanno effetto sulla rendita catastale di un immobile, quindi riguardanti il numero di vani presenti. A seguito della variazione catastale si può procedere con l’aggiornamento della planimetria.

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Per poter richiedere una variazione catastale è necessario che prima il proprietario dell’immobile presenti una comunicazione al Comune di riferimento, oppure che faccia richiesta di autorizzazione tramite la Cila o la Scia.

Una volta autorizzati, il proprietario dell’immobile ha 30 giorni di tempo dopo la fine dei lavori di ristrutturazione per presentare l’aggiornamento della planimetria catastale.

Le sanzioni vanno da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 8.264 euro, a cui bisogna anche aggiungere gli interessi giornalieri e le spese. Si può però utilizzare il meccanismo del ravvedimento operoso per accedere a sanzioni inferiori.

Inoltre, dopo cinque anni l’obbligo di presentazione della variazione catastale decade. Nel momento della compravendita però l’immobile deve essere comunque conforme alla planimetria catastale e sarà quindi necessario andare ad aggiornarlo.

Quanto costa sistemare una planimetria?

Nel momento in cui si deve sistemare una planimetria bisogna tenere conto dei costi dei tecnici che si andranno a consultare. Infatti il tecnico si occuperà di consultare la documentazione, dichiarare lo stato di fatto, e comprovare che tutto si svolga nel rispetto della legge.

I tecnici abilitati a occuparsi dell’aggiornamento della planimetria catastale sono:

• gli ingegneri;
• gli architetti;
• i geometri.

Per valutare la parcella del tecnico bisogna tenere conto di diversi fattori: l’entità dell’aggiornamento da fare, le dimensioni dell’immobile, la sua destinazione d’uso, ma anche la zona in cui si vive, per esempio.

Il costo sarà quindi molto variabile e parte da un minimo di 350 euro fino anche a 600 euro, a cui bisognerà aggiungere i costi dei diritti di segreteria.

Quali sono lievi difformità catastali?

Non è sempre obbligatorio fare l’aggiornamento della planimetria. Infatti nel caso in cui si fosse di fronte a lievi difformità catastali quest’obbligo non c’è. Ma cosa si intende per “lieve difformità”?

A ricadere sotto questa definizione sono tutte quelle variazioni allo stato dei luoghi rispetto a quanto indicato nelle planimetrie catastali che non sono andate a modificare i seguenti aspetti:

• non hanno variato il numero dei vani;
• non hanno aumentato la superficie calpestabile;
• non hanno portato a cambi, anche parziali, della destinazione d’uso;
• non hanno comportato variazioni nel numero delle unità.

Per esempio, in caso di un leggero spostamento di una porta o di un errore grafico, comprese piccole difformità che pur variando la superficie dei vani non ne variano il numero, allora non è necessario procedere con la variazione catastale.

Quanto costa fare una variazione al catasto?

Il costo di una variazione catastale è di circa 50 euro di diritti di segreteria e, una volta che la procedura viene completata, l’ufficio fornisce la nuova planimetria entro sette giorni.

Tuttavia a questa cifra bisogna andare ad aggiungere il costo del lavoro del tecnico a cui ci si rivolge che, come segnalato in precedenza, può avere un costo nell’ordine delle diverse centinaia di euro.

Nel caso in cui non si procedesse in questo senso, di fronte a modifiche a un immobile e difformità nella planimetria, si dovranno pagare delle sanzioni, che aumenteranno con il passare del tempo.

Si hanno massimo 30 giorni dalla fine dei lavori per poter richiedere la variazione, senza incorrere in sanzioni.

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