La surroga del mutuo è un’opportunità che garantisce al mutuatario un notevole risparmio, soprattutto in questo momento in cui i tassi sono ai minimi storici. Vediamo quanto si può risparmiare.
Chi sta cercando casa e intende sottoscrivere un mutuo ipotecario oggi ha l’enorme vantaggio di poter confrontare le offerte bancarie più basse di sempre grazie ai tassi di interesse ai minimi storici.
Questo è un ottimo momento anche per chi ha già acceso un mutuo qualche anno fa e oggi vuole migliorare le proprie condizioni contrattuali attraverso la surroga e risparmiare oltre 10.000 euro in certi casi.
La surroga mutuo, lo ricordiamo, è la possibilità di trasferire l’attuale mutuo dalla propria banca in un altro istituto di credito che propone condizioni e tassi più vantaggiosi. Introdotta dalla legge 40/2007, conosciuta come decreto Bersani, la surroga può essere effettuata più volte nel corso del mutuo, e questo ha favorito e presumibilmente favorirà, anche nei prossimi mesi, una corsa alla ricerca del tasso migliore avviando un nuovo flusso di richieste di surroghe, inaspettato dagli operatori di mercato fino a pochi anni fa e dagli stessi mutuatari che fino alla fine dell’anno scorso avevano cavalcato quella che sembrava l’ultima ondata di surroghe per via dei tassi di interesse che in pochi prevedevano potessero scendere ulteriormente.
Perché la surroga mutuo oggi conviene
Le ultime decisioni della Banca Centrale Europea di tagliare i tassi sui depositi e l’introduzione del Quantitative easing 2 sono mosse che garantiranno ulteriore liquidità alle banche, le quali dovrebbero concedere mutui e surroghe a tassi sempre più bassi o comunque ai livelli di oggi ancora per molto tempo.
Una politica monetaria favorevole per chi vuole fissare la rata ai tassi più bassi mai registrati fino ad oggi e per chi ha un mutuo a tasso variabile agganciato all’Euribor in quanto vedrà scendere la propria rata di mutuo nei prossimi mesi.
La surroga conviene a chi oggi sta pagando un tasso variabile sopra l’1,50%. In questo momento è possibile stipulare una surroga ad un tasso dello 0,39%, volendo rimanere fedeli al tasso indicizzato all’Euribor, oggi ultranegativo (la scadenza mensile è pari a -0,46 e quella trimestrale a -0,41). Ciò significa che chi ha un mutuo variabile di durata ventennale e un capitale di 100.000 euro al tasso dell’1,50% pagherebbe una cifra superiore di circa 50 euro al mese rispetto ai migliori mutui di oggi, che per l’intero ammortamento vorrebbe dire un risparmio di quasi 12.000 euro.
Chi ha un mutuo a tasso fisso allo straordinario livello del 2% (per l’epoca), solo un anno fa non avrebbe mai pensato che gli indici Eurirs, che definiscono il tasso a rata costante, sarebbero scesi, come è successo nel mese di agosto, a livelli negativi per le durate fino ai 15 anni. Oggi è possibile stipulare un nuovo mutuo a tasso fisso per l’acquisto prima casa a partire da un tasso dello 0,70% per 20 anni (LTV 50%), mentre per una surroga si avrebbe un tasso leggermente superiore, ma comunque molto competitivo, pari allo 0,85%, anche in questo caso mutuo ventennale con importo sotto al 50% rispetto al valore dell’immobile.
Risparmiare con la surroga mutuo
Tra un mutuo fisso del 2% stipulato un paio di anni fa e un tasso fisso garantito oggi da surroga allo 0,85%, per il solito esempio di un importo di 100.000 euro in 20 anni, il risparmio sarebbe pari a 52 euro al mese, che corrisponde ad un minor esborso totale nel corso dell’ammortamento di oltre 11.000 euro.
A proposito di LTV basso, come nell’esempio che abbiamo utilizzato, chi oggi si appresta a chiedere una surroga del mutuo potrebbe avere un’arma in più in fase di richiesta di preventivo alla banca o al mediatore creditizio.
Infatti, se quando si è acquistato il proprio immobile, supponiamo 6-7 anni fa, era stato chiesto un mutuo pari all’80% del prezzo, oggi, con il debito residuo progressivamente in discesa e una stima immobiliare rivista al rialzo, magari a seguito di qualche piccolo lavoro di ristrutturazione, sarebbe possibile ottenere un ulteriore sconto sul tasso in quanto è ormai prassi delle banche da diversi anni attribuire uno spread inferiore quando il rischio bancario scende, a fronte proprio di un valore di perizia dell’immobile più alto.
Chiedere la surroga mutuo: tempi e costi per il mutuatario
Abbiamo già citato la legge 40/2007 che regolamenta la portabilità del mutuo e vieta che venga addebitato qualunque costo bancario e notarile al mutuatario. Ma spesso chi si reca in una o più banche a chiedere preventivi di surroga si rende conto che il nuovo istituto propone una polizza assicurativa accessoria o un conto corrente che, se imposto come obbligatorio, determinerà un Taeg superiore e quindi la stessa offerta potrebbe non essere più conveniente.
Ricordiamo che la vecchia banca non può opporsi alla surroga del mutuo qualora il mutuatario decidesse di cambiare istituto. Il problema si manifesta quando la nuova banca ha dei tempi di erogazione lunghi, dovuti spesso alle tante richieste. Questo comporta il rischio di non riuscire a bloccare il tasso ai livelli sperati fino alla delibera del mutuo e vedersi sfumare il risparmio che si era immaginato se nel frattempo i tassi Euribor ed Eurirs dovessero aumentare.
Il consiglio è quello di chiedere quanto prima che il tasso pubblicizzato e per cui si è fatta la richiesta di surroga venga garantito al momento dell’atto notarile per non trovarsi nella spiacevole situazione di avere un tasso non più così conveniente.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
