Quali sono i rischi per notaio e acquirente se nell’immobile acquistato vi sono degli abusi edilizi? Il contratto resta valido o è nullo? Ecco cosa sapere quando si sta per acquistare casa.
Acquistare casa è un atto molto importante dal punto di vista economico e per questo motivo si deve porre particolare attenzione a diversi elementi, tra cui l’eventuale iscrizione di ipoteche, oppure la presenza di irregolarità dovute ad abusi edilizi.
Generalmente tale tipologia di controllo è effettuata dal notaio, ma cosa succede se il notaio non menziona nell’atto gli abusi edilizi o non ne viene a conoscenza?
Ecco cosa rischiano notaio e acquirente nel caso di acquisto di una casa con abusi edilizi e su chi cadono le responsabilità.
Cosa succede se acquisto una casa abusiva?
Acquistare un immobile con abusi edilizi comporta diverse conseguenze, di fatto un immobile non in regola ha un valore diverso e sicuramente inferiore rispetto a un immobile la cui situazione reale corrisponde alla situazione emergente al catasto e dalle autorizzazioni concesse.
L’art. 46 del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizio) vieta la vendita di un immobile abusivo (sono vietati anche altri atti di trasmissione, come la successione e la donazione). Se l’immobile insiste su un terreno non edificabile o manca del tutto l’autorizzazione, vi può essere anche l’obbligo di demolizione.
La Corte di Cassazione con la sentenza 30425 del 2022 ha ribadito che:
- l’acquirente di un immobile con un abuso edilizio non sanato non rischia condanne se dimostra la sua estraneità all’illecito;
- l’acquirente non è esente da responsabilità nel caso in cui emerga che vi è un suo coinvolgimento della realizzazione dell’abuso.
Non è però vietata la vendita di immobili per i quali sia comunque presente un titolo edilizio, come un permesso a costruire o un permesso in sanatoria (sentenza n. 8230/2019 delle Sezioni Unite Corte di Cassazione). L’acquirente che compra un immobile e scopre successivamente abusi edilizi dovrebbe adoperarsi per sanare l’illecito.
In quali casi è valida la vendita di un immobile con abusi edilizi?
Affinché la vendita di un immobile con abusi edilizi sia valida l’atto deve contenere indicazione degli estremi del titolo edilizio. In assenza di tale indicazione l’atto è nullo. Chi deve, però, menzionare la presenza di un abuso edilizio nell’immobile? I soggetti obbligati sono gli unici due che possono essere a conoscenza dell’abuso: il venditore e il notaio.
In caso di menzione del titolo edilizio, l’atto non è nullo, ma il compratore può chiedere la risoluzione del contratto o in alternativa una riduzione del prezzo se successivamente scopre la presenza di un abuso edilizio.
Non riceve tutela chi acquista con la consapevolezza dell’abuso, quindi nel caso in cui l’abuso sia menzionato nell’atto o comunque sia facilmente rilevabile con la normale diligenza.
La differenza tra atto nullo e risoluzione del contratto sono molteplici. Quando un atto è nullo, non vi è un termine di prescrizione, quindi, l’azione può essere fatta valere in qualunque momento. L’azione di risoluzione del contratto deve, invece, essere esercitata entro 10 anni.
Cambia anche l’onere probatorio: in caso di nullità del contratto l’acquirente deve dimostrare che nel titolo (atto di compravendita) non vi è menzione del titolo edilizio o in sanatoria.
Nel caso in cui non vi siano i presupposti per la nullità del contratto, ma solo per la risoluzione, il contraente deve dimostrare che non vi è menzione dell’abuso edilizio nell’atto e che non è venuto a conoscenza in assenza di colpe (usando la normale diligenza non avrebbe potuto conoscere lo stato dei fatti).
Cosa ottiene il compratore in caso di abusi edilizi sull’immobile?
L’acquirente che acquista un immobile e scopre successivamente che vi sono degli abusi edilizi non menzionati, può ottenere la risoluzione del contratto con restituzione del prezzo pagato e risarcimento del danno.
In alternativa, laddove possibile, cioè nel caso di piccoli abusi sanabili, si può ottenere una riduzione del prezzo di vendita pari alla riduzione del valore dell’immobile determinata dall’abuso oppure il rimborso del prezzo necessario a demolire l’abuso.
Quali sono le responsabilità del notaio?
Gli atti di trasmissione della proprietà di un immobile, che si tratti di donazione, successione o vendita, sono validi solo se redatti alla presenza di un notaio e devono essere trascritti nei pubblici registri.
Il ruolo del notaio è validare l’atto. Il notaio nell’eseguire le sue funzioni deve rispettare gli obblighi di legge e applicare la diligenza richiesta per questa tipologia di attività. Di conseguenza, deve effettuare un’indagine per verificare se vi sono vincoli sull’immobile, ad esempio l’iscrizione di un’ipoteca o di un pignoramento. Deve inoltre:
- menzionare il titolo edilizio all’interno dell’atto di compravendita;
- deve richiedere al venditore la dichiarazione di conformità edilizia (questo atto consente di verificare se sull’immobile vi sono abusi edilizi).
Il notaio non può però essere ritenuto responsabile per eventuali reticenze del venditore.
La Corte di Cassazione con la sentenza 35999 del 2008 ha stabilito che il notaio non è tenuto a verificare la veridicità delle dichiarazioni del venditore che confluiranno nel contratto. Tale esclusione di responsabilità è dovuta anche al fatto che il notaio non ha le competenze tecniche idonee a verificare la presenza di abusi edilizi e quindi la validità della dichiarazione di conformità.
In caso di falsa dichiarazione è possibile far valere la responsabilità del venditore per il reato di falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico.
Il notaio è responsabile solo nel caso in cui dagli atti in suo possesso emerga chiaramente la presenza di un abuso edilizio e, nonostante questo, lui non ne abbia fatto menzione nell’atto di compravendita.
In ogni caso per l’acquirente è buona norma recarsi sul posto con planimetrie alla mano per verificare se l’immobile che sta acquistando presenta delle irregolarità macroscopiche, ad esempio un piano in più, una scala presente in sede, ma non in planimetria, una stanza in più o altre tipologie di abuso edilizio simili.
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