Ecco cosa puoi rischiare quando acquisti casa da un venditore separato e a cosa fare attenzione.
Quando si sta per acquistare un immobile si è assorti in numerose preoccupazioni e incombenze, con un carico di stress spesso elevato. Nonostante ciò è importante non compiere scelte affrettate e assicurarsi di avere tutte le informazioni necessarie a salvaguardare l’esito del proprio acquisto. Pensando alle truffe, la maggior parte degli acquirenti cerca di solito di tutelarsi nel migliore dei modi, affidandosi a precisi contratti preliminari e chiedendo tutti i documenti sull’immobile.
Non bisogna però dimenticare di avere un occhio di riguardo in più quando la vendita viene effettuata da una persona separata, soprattutto se il matrimonio si è interrotto da poco. Ovviamente ciò non significa affatto che non è possibile comprare in sicurezza da venditori separati, anzi, è facilmente comprensibile la necessità di vendere l’immobile. È sufficiente richiedere qualche informazione in più, perché la stessa legge potrebbe nascondere spiacevoli sorprese per gli acquirenti.
Cosa rischia chi compra casa da un venditore separato
Nulla vieta al proprietario separato di vendere l’immobile, né la situazione di separazione fornisce alcuna indicazione utile sulla sua sincerità o affidabilità, Molto semplicemente, gli acquirenti rischiano di rimetterci in caso di debiti di uno dei due coniugi. La dinamica non è delle più semplici, ma si tratta di un problema più comune di quanto si pensi, come dimostrano le numerose sentenza in proposito.
Per comprendere i rischi del caso bisogna cominciare dal principio, ricordando che la separazione fittizia può essere impugnata entro 5 anni dagli aventi diritto e così revocata. Nel dettaglio, interessa l’ipotesi dei creditori di uno dei coniugi, limitati nella possibilità di esecuzione forzata contro i beni appartenenti all’altro coniuge proprio per effetto della separazione.
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Se quest’ultima è stata effettuata in modo fraudolento, proprio per impedire la riscossione del credito, il creditore può agire in giudizio contro la separazione simulata al fine di aggredire il bene. Ecco chiarirsi i problemi per l’acquirente, che rischia di patire un grosso disagio e anche una notevole perdita economica.
Secondo la legge, infatti, il concorso tra creditore e acquirente deve essere risolto in base alle tempistiche di azione. In altre parole, quando la trascrizione dell’atto di compravendita è avvenuta prima del deposito del ricorso contro la simulazione prevale il diritto dell’acquirente. Al contrario, se l’azione giudiziale è stata promossa prima della compravendita prevale il creditore.
Quest’ultimo, una volta accertata la simulazione, ha diritto a pignorare il bene e anche venderlo forzatamente, proprio come se fosse sempre rimasto di proprietà del debitore. L’acquirente perde così ogni diritto sull’immobile comprato e pagato, pur avendo il diritto ad agire in giudizio contro il venditore per ottenere la restituzione del prezzo di vendita e anche un risarcimento per i danni così patiti.
Nella pratica, ciò è molto difficile e comunque non si tratta di una procedura immediata. Per questa ragione risulta molto più utile prevenire il problema, accertandosi che l’immobile non sia gravato da pesi o ipoteche attraverso la visura e ottenere la trascrizione dal notaio il prima possibile. Ciò vale soltanto per le separazioni avvenute da meno di 5 anni, indipendentemente dall’eventuale buona fede del coniuge venditore.
Per avere diritto alla restituzione oppure a conservare l’immobile se la vendita è stata trascritta con anticipo è invece fondamentale la buona fede dell’acquirente. Quest’ultimo dovrebbe comunque cercare di tutelarsi, informandosi sui passaggi di proprietà subiti dall’immobile, che per esempio potrebbe non essere mai appartenuto al coniuge con i debiti. Resta comunque fondamentali affidarsi a professionisti qualificati per tutelarsi nel migliore dei modi a seconda delle esigenze.
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