In caso di acquisto prima casa con usucapione è essenziale non solo il rispetto dei requisiti previsti dalla normativa, ma soprattutto la dichiarazione che attesti la presenza dei requisiti stessi.
Acquisto casa per usucapione con i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa, ma devono essere rispettati tutti i requisiti e le condizioni previste dalla legge.
La normativa prevede agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. Si tratta di:
- in caso di acquisto di immobile con Iva, riduzione dell’aliquota al 4% in luogo dell’aliquota al 10%;
- in caso di acquisizione da privato, riduzione dell’imposta di registro al 2% in luogo dell’aliquota ordinaria al 9%.
Nel caso in oggetto gli acquirenti dell’immobile con usucapione hanno proposto ricorso per ottenere l’agevolazione benché l’acquisto sia avvenuto per uso. Ecco nel caso concreto cosa dice la Corte di Cassazione nell’ordinanza 4713 del 22 febbraio 2025.
Il caso: acquisto casa con usucapione riconosciute le agevolazioni fiscali
Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione due coniugi hanno occupato un immobile a partire dal 1985. Nel 2017 il Tribunale di Napoli ha emesso una sentenza con la quale è stato riconosciuto il loro diritto di proprietà sull’immobile a seguito dell’acquisto avvenuto per usucapione.
In sede di registrazione della sentenza al fine di ottenere l’attribuzione della proprietà, è stata applicata l’aliquota ordinaria per l’imposta di registro. Gli interessati hanno quindi proposto ricorso per ottenere le agevolazioni.
La Corte di Cassazione ribadisce che anche in caso di acquisto della proprietà dell’immobile per usucapione è possibile avvalersi delle aliquote agevolate, ma devono essere presenti tutti i requisiti e verificarsi tutte le condizioni. In particolare la normativa prevede anche possano ottenersi le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, la stessa deve essere ubicata nel comune di residenza dell’acquirente, oppure lo stesso deve impegnarsi a trasferirsi nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto.
Affinché si possa ottenere il beneficio è inoltre condizione essenziale che l’acquirente attesti di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare. Infine, deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.
Agevolazioni prima casa con usucapione, attenzione a questi errori
Nel caso in oggetto i benefici non sono stati riconosciuti in quanto, pur essendovi i presupposti per ottenere l’agevolazione, le parti non hanno prodotto le dichiarazioni in oggetto e di conseguenza non sono state applicate le agevolazioni.
Specifica la Corte di Cassazione nell’ordinanza Ordinanza n. 4713 del 22 febbraio 2025 che la
concessione del beneficio resta subordinata alla presenza delle condizioni stabilite dalla norma, fra cui le dichiarazioni contenute nelle lett. a), b) e c) che dovranno essere dedotte dagli interessati nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio per la dichiarazione d’intervenuta usucapione (cfr. Cass. n. 14120 del 2010).
Ne deriva che in presenza dei requisiti per accedere alle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, è compito del beneficiario produrre la dichiarazione attestante la presenza di requisiti per ottenere tali agevolazioni.
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