Casa in affitto, il proprietario può trattenere la cauzione per danni?

Il proprietario di una casa in affitto può trattenere la cauzione versata a inizio contratti se l’inquilino ha fatto danni? Vivere in affitto non sempre è semplice, soprattutto quando si deve fare attenzione a come ci si muove in casa. Il rischio di danneggiare l’immobile o l’eventuale mobilia con cui è stato consegnato può far vivere all’inquilino la paura che la caparra (che in realtà si chiama cauzione) non venga restituita dal proprietario della casa.

Per chi non conosce la legge questo potrebbe essere considerato anche un comportamento corretto e molti potrebbero approfittare di questa «ignoranza» per non restituire la cauzione versata dagli inquilini alla firma del contratto di affitto.

Non capita di rado di imbattersi in proprietari che hanno l’abitudine di non restituire la cauzione che l’inquilino ha versato e che la trattengono come un risarcimento dei danni (che a volte possono anche essere inesistenti) provocati nell’immobile. Ci sono alcuni proprietari di immobile che, quando ricevono dall’inquilino la cauzione, la considerano già propria, ancora prima di vedere se alla scadenza del contratto nella casa ci sono danni o meno. Quello che molti ignorano, però, è che non tutti i danni devono essere posti a carico dell’inquilino; quest’ultimo, infatti, è chiamato a risarcire solo quelli provocati per colpa o incuria.

Questo significa che nella maggior parte dei casi in cui la cauzione viene trattenuta, i danni imputati dal proprietario all’inquilino non sono di competenza di quest’ultimo. Inoltre la caparra può essere trattenuta solo in un caso specifico che andremo a esaminare.

Casa in affitto e cauzione

Quando si affitta un immobile, sia esso a titolo abitativo che commerciale, alla firma del contratto viene richiesto il versamento di un deposito cauzionale che dovrebbe servire a compensare eventuali danni lasciati nell’immobile alla scadenza del contratto stesso.

Da notare, però, che la legge stabilisce che l’inquilino debba rispondere solo per danni causati per incuria o colpa, non deve, invece, provvedere a risarcire al proprietario eventuali danno provocati dall’usura. Se il contratto, poi, non lo prevede esplicitamente, l’inquilino non è tenuto neanche a tinteggiare la casa nel momento che la lascia, così come non deve rispondere, magari, di danni a mobili, tapparelle, parquet dovuti al semplice utilizzo protratto nel tempo, ovvero l’usura.

Quando oggetti o componenti della casa si rovinano per il normale utilizzo, l’inquilino non è tenuto a ripristinare gli stessi come al momento in cui ha ricevuto l’immobile.

Il proprietario può trattenere la cauzione?

La cosa fondamentale in questi casi è che il proprietario, anche in caso di danni per colpa o incuria, non può quantificare da solo l’ammontare del risarcimento. Ovviamente se proprietario e inquilino si accordano sull’ammontare degli eventuali danni, il proprietario può trattenere la somma dalla cauzione. Per evitare, però, che i locatori di case in affitto approfittino delle somme che hanno ricevuto come deposito cauzionale per gonfiare i risarcimenti che spettano, la legge prevede che se il proprietario vuole trattenere la cauzione e l’inquilino non è d’accordo, si debba procedere attraverso vie legali.

In questi casi, infatti, il locatore non può valutare oggettivamente i danni di cui deve essere risarcito, questi ultimi, infatti devono essere quantificati dal giudice.

Il proprietario non può trattenere la cauzione versata dall’inquilino senza avviare una causa di risarcimento nella quale deve quantificare le spese che deve sostenere (o che ha sostenuto) per il ripristino dell’immobile.

Cosa accade se il proprietario non restituisce la cauzione?

Se il locatore trattiene la cauzione, senza trovare un accordo con il conduttore e senza avviare una causa per quantificare i danni, può essere l’inquilino stesso a portare il proprietario in causa per ottenere da parte sua la restituzione della cauzione.

Quando il proprietario, in forza del fatto che è custode delle somme versate a titolo di cauzione, non restituisce del tutto o in parte le stesse all’inquilino, la strada può essere solo quella legale:

• o da parte del proprietario contro l’inquilino per risarcimento dei danni;
• o da parte dell’inquilino contro il proprietario per la restituzione di quanto versato a titolo di deposito cauzionale.

Da tenere presente che la cauzione deve essere restituita al momento della riconsegna delle chiavi dell’immobile. Se questo non avviene il conduttore ha 10 anni di tempo dal momento che ha lasciato la casa, per presentare un ricorso per decreto ingiuntivo con il quale richiedere il rimborso del capitale e degli interessi maturati.

Solo nel caso che l’inquilino non abbia pagato alcuni canoni di locazione il locatore può trattenere la caparra senza intentare una causa. Anche in questo caso, però, se il conduttore ritiene che la mancata restituzione delle somme sia illegittima, può agire in giudizio contro il proprietario dell’immobile. La mancata restituzione del deposito cauzionale, infatti, anche se non si configura come reato, rientra negli illeciti civili.