Casa in affitto, subaffittare una stanza è legale?

Può accade che quando si prende in affitto un appartamento risulti essere troppo grande e qualche stanza risulti inutilizzata. O, ancora, che durante i mesi estivi la casa rimanga vuota. Una pratica comune è quella di subaffittare una stanza, soprattutto tra gli studenti universitari. E anche se non tutti lo sanno, la sublocazione è espressamente prevista dalla legge e non è una procedura illegale in modo assoluto. Ma prima di procedere nel sublocare tutto o parte dell’immobile bisogna fare attenzione a:

• cosa è stabilito nel contratto di locazione;
• la tipologia di subaffitto (dell’intera casa o di una stanza);
• il parere del proprietario dell’immobile.

Una volta accertata la possibilità di sublocare, vi sono poi degli adempimenti burocratici da seguire per regolarizzare la situazione presso l’Agenzia delle Entrate. In questo articolo tutte le informazioni per procedere al subaffitto in maniera legale e senza rischi.

Cosa si intende per subaffitto

Il termine subaffitto, anche se di uso comune, non è corretto: in realtà si chiama sublocazione, in quanto può essere visto come una locazione all’interno di un preesistente contratto.

Si ha subaffitto quando un inquilino cede ad un terzo dietro pagamento di un canone l’intero appartamento o una stanza di esso.

Molti pensano che la pratica - in realtà assai diffusa - di sublocare una stanza sia illegale, ma non è proprio così.

L’articolo 1624 del Codice civile recita:

“L’affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore”.

Dunque prima di procedere alla sublocazione è necessario controllare cosa è scritto nel contratto di locazione e avvisare il padrone di casa. Inoltre, come andremo a spiegare, bisogna distinguere tra sublocazione dell’intero appartamento e parziale.

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Differenza tra subaffitto totale e parziale: quale è vietato?

Esistono due tipologie di subaffitto:

• totale, quindi della casa/appartamento nella sua interezza;
• parziale, di una o più stanze.

Ai sensi della legge 392/78, articolo 2, la sublocazione parziale è lecita mentre quella totale è vietata, a meno che il proprietario non dia il suo consenso. Tuttavia molto è lasciato alla libertà delle parti che nel contratto di locazione possono vietare espressamente la locazione parziale oppure consentire il subaffitto dell’intero appartamento. Insomma, ogni contratto può prevedere regole specifiche.

Infatti l’articolo 1594 del Codice civile recita che:

“Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto [1406] senza il consenso del locatore.”

Quanto può durare il subaffitto?

La legge non stabilisce la durata minima o massima del subaffitto; tuttavia è logicamente impossibile che il subaffitto duri di più del contratto di affitto principale. Quindi se l’inquilino ha un contratto standard 3+2, l’eventuale sublocatario non potrà restare nell’immobile per più di 5 anni.

Se la persona in subaffitto dovesse rifiutare di lasciare l’immobile alla data concordata, spetta all’inquilino occuparsi dell’eventuale sfratto, inoltre egli è responsabile nei confronti del proprietario per il ritardo nella restituzione dell’immobile e potrebbe essere condannato a risarcire i danni.

Subaffitto: come fare e adempimenti

Quindi subaffittare una o più stanze è lecito, a meno che non sia espressamente vietato nel contratto di affitto, mentre sublocare l’intero appartamento è possibile solo dietro espresso consenso del padrone di casa.

Vediamo allora quali adempimenti seguire per il subaffitto:

• comunicare al proprietario (con raccomandata a/r) periodo e durata del subaffitto e i nominativi delle persone subentranti;
• per subaffitti superiori a 30 giorni bisogna stipulare un contratto apposito e registrare all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni (con imposta di registro al 2%);
• se la persona in subaffitto è uno straniero extracomunitario occorre presentare la “dichiarazione di ospitalità”: un modulo precompilato da scaricare sul sito del Comune.

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Il subaffitto in dichiarazione dei redditi

L’importo percepito a titolo di subaffitto deve essere dichiarato nel 730 dal proprietario dell’immobile precisamente alla colonna 1, riga D4 inserendo il codice “3”. Ecco cosa recita al riguardo l’articolo 67, comma 1, lettera h del Testo unico delle imposte sui redditi:

“I redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili, dall’affitto, locazione, noleggio o concessione in uso di veicoli, macchine e altri beni mobili, dall’affitto e dalla concessione in usufrutto di aziende; l’affitto e la concessione in usufrutto dell’unica azienda da parte dell’imprenditore non si considerano fatti nell’esercizio dell’impresa, ma in caso di successiva vendita totale o parziale le plusvalenze realizzate concorrono a formare il reddito complessivo come redditi diversi.”