Se si compra casa all’asta e si scopre che si tratta di un immobile occupato bisognerà capire come agire anche in base al tipo di occupazione e alla sua opponibilità. Vediamo le soluzioni.
Prima di tutto bisogna sapere che l’immobile che si vuole acquistare all’asta potrebbe essere occupato da diversi soggetti come l’esecutato/debitore, Oppure da un soggetto in possesso di un contratto opponibile alla procedura esecutiva (questo accade quando il contratto di locazione è stato stipulato prima del pignoramento stesso), oppure da un soggetto con titolo non opponibile o senza titolo (questo accade quando è stato occupato dopo il pignoramento).
Spesso un altro caso di occupante di un immobile pignorato è il coniuge separato grazie al provvedimento di assegnazione della casa di famiglia, Oppure spesso da un minorenne, da un anziano, da un invalido. Le circostanze possono essere molteplici.
A questo punto è bene capire come liberare la casa e quale procedura avviare. Quindi per sapere se una casa messa all’asta è occupata dall’esecutato, si dovrà prima di tutto contattare il custode giudiziario, chiedergli tutte le informazioni sull’immobile, e fissare un appuntamento per visitare la casa.
Se l’immobile è libero da persone, non si pone nessun problema. Ma a volte la casa può essere occupata o dal proprietario cui è stata pignorata, e che ovviamente non vuole andar via, o, come si è detto da un inquilino moroso.
In caso di immobile occupato bisogna distinguere principalmente due diversi casi.
Immobile occupato acquistato all’asta
Occupazione senza titolo e con titolo
Analizziamo i due tipi principali di occupazione di un immobile da acquistare all’asta:
- l’immobile è occupato dal soggetto sottoposto al procedimento esecutivo o da terzi che non ne hanno alcun titolo per detenere il bene immobile (ad esempio, un contratto di locazione).
In questo caso, l’autorità giudiziaria, con l’ordinanza di aggiudicazione o con il successivo decreto di trasferimento, permette all’aggiudicatario di ottenere, in breve tempo, il possesso dell’immobile acquisito all’asta. Nell’ordinanza di aggiudicazione infatti, è presente l’ordine di rilascio immediato dell’immobile espropriato; sarà poi compito del custode giudiziario, eseguire la suddetta disposizione giudiziaria.
- l’immobile è occupato dal locatario che ha regolarmente stipulato un contratto di locazione. Il suddetto contratto di locazione, se ha data certa anteriore alla data del pignoramento, può essere opposto all’aggiudicatario.
La data certa può venire dalla data di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, ma anche, in caso di contratto non registrato, da altri elementi, come ad esempio, firme autenticate da un pubblico ufficiale (notaio).
L’acquirente all’asta giudiziaria deve pertanto attendere la naturale scadenza del contratto di locazione (4+4 anni), in quanto, a seguito dell’aggiudicazione, le relative obbligazioni si sono trasferite nella sua sfera giuridica. L’acquirente all’asta tuttavia, percepirà, per intero, il canone di locazione stabilito nel contratto (con le rivalutazioni Istat).
Per i contratti con durata superiore a 4+4 anni, la norma applicabile è l’articolo 2923 del codice civile; tale norma prevede che tali contratti siano opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento e una durata comunque non superiore ai 9 anni.
In sintesi, l’unico titolo opponibile all’acquirente all’asta è il contratto di locazione di immobile, con data certa, anteriore al pignoramento; altre tipologie di diritti, come il diritto di assegnazione dell’abitazione coniugale, non hanno forza giuridica prevalente, rispetto al diritto di proprietà, acquisito all’asta.
Non bisogna dimenticarsi pertanto, di fare le dovute ricerche, presso i registri immobiliari dell’Agenzia del Territorio (Conservatoria).
Quali sono i tempi di sfratto
Dal momento in cui viene emesso il decreto di trasferimento l’aggiudicatario ha facoltà di poter chiedere l’immediata liberazione dell’immobile ovviamente se il giudice inserisce anche l’ingiunzione al debitore di lasciare l’immobile.
In caso di occupazione dell’immobile da parte dell’esecutato però, lo stesso ha la possibilità di poter trovare un accordo con l’aggiudicatario per tentare di prolungare i tempi di sfratto e andando a stabilire un limite massimo entro il quale dovrà necessariamente lasciare l’immobile.
E nel caso in cui non sia rispettata la data stabilita, l’aggiudicatario avrà la facoltà di poter cominciare la procedura di esecuzione forzata che porterà al rilascio dell’immobile e che potrebbe durare anche fino a 5 mesi. Meglio quindi in tal caso cercare di velocizzare al massimo le tempistiche contando sulle capacità dell’aggiudicatario.
Casistiche particolari
Se l’immobile venduto all’asta è occupato solo dall’esecutato, farlo liberare è relativamente facile. Ma se in casa vi sono neonati, bambini o persone comunque minorenni, la situazione può complicarsi.
Facciamo l’esempio di una casa assegnata a una donna con figli in seguito a un provvedimento di separazione. La donna è proprietaria dell’immobile, ma si è ritrovata sommersa dai debiti, quindi l’immobile è stato pignorato e messo all’asta a un prezzo molto vantaggioso. Tu lo hai comprato, ma la signora rifiuta di andar via. Quindi ti rivolgi al giudice.
In questo caso particolare, il giudice potrebbe decretare che, nell’interesse del minore, la casa andrà liberata solo al raggiungimento del diciottesimo anno di età.
Inoltre: cosa succede se nell’immobile vi sono portatori di handicap? Se nell’immobile occupato dall’esecutato vi è un portatore di handicap, l’esecutato può chiedere al giudice la sospensione del decreto di trasferimento. La sospensione permette all’esecutato di trovare una sistemazione dignitosa per sé e per il portatore di handicap. In genere in questi casi è richiesto l’intervento del Comune.
Soluzioni
Sulla base di quanto detto prima di procedere con la partecipazione all’asta è bene verificare lo stato occupazionale dell’immobile. Mai lasciarsi abbagliare dal prezzo anche se sembra particolarmente allettante perché potrebbero esserci delle problematiche in vista, la peggiore delle quali è quella di aver acquistato all’asta un immobile occupato.
Il consiglio innanzitutto è quello di affidarsi alle agenzie e ai professionisti del settore: certo, affidarsi a figure specializzate richiede un investimento di denaro, ma rappresenta anche la possibilità di poter avere delle certezze sulla reale affidabilità dell’asta e dell’immobile. Saranno infatti i professionisti a effettuare tutte le verifiche del caso.
Prima di acquistare casa all’asta dovreste essere particolarmente attenti a una serie di dettagli:
- Verificare lo stato occupazione dell’immobile;
- Potrebbe accadere che l’immobile all’asta sia occupato e che non sia disponibile. Il problema subentra quando il contratto di locazione sia stato stipulato prima del pignoramento.
L’immobile potrebbe essere:
- occupato dal debitore;
- occupato con contratto opponibile alla procedura esecutiva, vale a dire cioè il contratto di locazione sia stato stipulato prima del pignoramento occupato con titolo non opponibile o senza titolo, vale a dire quando sia stato occupato dopo il pignoramento;
- occupato dal coniuge grazie al provvedimento di assegnazione della casa familiare. Il caso peggiore e più problematico è proprio quando la casa sia occupata dal coniuge del debitore: in casi del genere il nuovo proprietario potrebbe dover aspettare anche fino a nove anni per poter avere a disposizione l’immobile.
Ecco perché è necessario affidarsi alle competenze di professionisti con la presenza di un perito per verificare il vero stato dell’immobile.
Dovrete poi esaminare con cura la documentazione grazie alla perizia, all’atto di vendita, ordinanza di vendita, ma anche attestazione oneri condominiali insoluti.
In conclusione si può affermare che I prezzi delle case vendute all’asta sono inferiori di circa il 30% dei prezzi di mercato. Ma se si sta per comprare una casa all’asta occupata dall’esecutato, conviene confrontare le somme che si risparmiano sul prezzo dell’appartamento, su tutti i costi (avvocato, spese legali, Imu, mutuo, ristrutturazione, pulizia ecc) che dovrai sostenere per liberare l’immobile, e trarre le tue conclusioni.
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