Come accertare i confini catastali di una proprietà e avere tutela

Come accertare i confini catastali? Quando si acquista una proprietà, anche per successione mortis causa, ci possono essere delle difficoltà nella determinazione esatta dei confini con i propri vicini. Nel tempo queste difficoltà possono tradursi in vere e proprie liti che si trascinano per anni.

Per questo motivo è sempre opportuno effettuare delle verifiche per accertare i confini catastali di una proprietà.

I confini catastali sono i limiti di un bene immobile così come individuati al Catasto; si tratta dei confini ufficiali di un bene immobile in base ai quali sono determinate le rendite e quindi la tassazione. Il Catasto è un inventario di tutti i beni immobili esistenti sul territorio nazionale, è regolato da diverse norme tra cui assumono particolare rilevanza:

• la legge 68 del 1960 “Norme sulla cartografia ufficiale dello Stato e sulla disciplina della produzione e dei rilevamenti terrestri e idrografici”;
• il decreto ministeriale 28 del 2 gennaio 1998 “Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione e adeguamento della nuova cartografia catastale”;
• infine, il decreto legge 78 del 2010 articolo 19 contenente norme sull’aggiornamento del catasto.

Attualmente esistono due tipi di Catasto: il Catasto dei terreni in cui è possibile ritrovare i dati di terreni agricoli e fabbricati rurali e il Catasto dei fabbricati in cui è possibile trovare i fabbricati.

Come faccio a conoscere i confini del mio terreno

In alcuni casi riportare in loco i confini catastali è essenziale, ad esempio, nel caso in cui si voglia vendere/acquistare un terreno, se sorge una controversia con un vicino per il regolamento dei confini, oppure se è necessario dividere tra coeredi un terreno. Ecco una breve guida sui passi da compiere.

La prima cosa da avere presente è che i terreni sono catalogati al Catasto con due elementi:
-*il foglio mappale, identifica la porzione di territorio comunale nel quale si trova il bene, ogni comune è diviso in più fogli che rappresentano altrettante porzioni di terreno;
-* le particelle, sono porzioni dell’immobile all’interno del foglio mappale.

Il foglio di mappa e le particelle consentono di individuare il bene immobile. I riferimenti su foglio e particelle sono indicati negli atti, ad esempio in quello di compravendita. Nel momento in cui non si è a conoscenza delle particelle intestate o si hanno dei dubbi, la prima cosa da fare per conoscere i confini dei propri terreni è rivolgersi all’ufficio del Catasto, presso l’Agenzia delle Entrate, e chiedere una visura catastale per soggetto.

Il database restituirà i dati relativi a tutte le particelle intestate con indicazione anche del foglio mappale, della estensione dei terreni e caratteristiche generali dei fabbricati ivi ubicati e, infine, vi è indicazione delle rendite catastali.

Questi documenti sono gratuiti se richiesti dal titolare, negli altri casi sono invece a pagamento. La richiesta, oltre a essere effettuabile presso gli uffici territoriali, o gli uffici decentrati, che in molti casi sono disponibili presso Comuni, Comunità Montane, Unioni di Comuni e Associazioni di Comuni, può essere anche effettuata telematicamente utilizzando i servizi online dell’Agenzia delle Entrate e accedendo al proprio cassetto fiscale.

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Cos’è il catasto, a cosa serve e come funziona

Oltre a richiedere le visure catastali, è possibile richiedere l’estratto di mappa, si tratta della porzione del foglio di mappa su cui insiste il terreno, qui è possibile visionare le varie porzioni di terreno con indicazione per ogni porzione del numero di particella.

Il foglio di mappa è in scala e la scala è indicata sul foglio, questo vuol dire che è possibile con una semplice operazione ricavare l’estensione del terreno. Sull’estratto del foglio di mappa sono anche disegnate le porzioni di terreno corrispondenti alle singole particelle. Naturalmente il foglio di mappa è realizzato da professionisti e corrisponde all’esatta situazione reale.

A questo punto, però, diventa essenziale riportare l’estensione e la forma delle singole particelle in loco, solo in questo modo è possibile regolare i confini con i vicini, dividere i terreni tra coeredi oppure evitare di effettuare lavori e costruzioni su terreni limitrofi.

Deve essere sottolineato che non sempre i confini fisici presenti in loco corrispondono ai confini delle particelle, ad esempio perché un muretto può essere stato costruito discostato dal confine catastale vero e proprio, perché con il tempo una strada carraia è stata ampliata dal passaggio e quindi non costituisce confine, oppure perché la siepe è stata piantata ai limiti del confine e quindi con il tempo ha occupato parte del terreno vicino.

Questi naturalmente sono solo alcuni casi, di conseguenza può essere necessario comunque misurare nuovamente i terreni, sebbene vi siano delle linee di demarcazione fisiche tra le varie proprietà.

Siccome nel tempo sono maturate diverse situazioni di non coincidenza tra i confini catastali e quelli reali, è intervenuto il legislatore con il dl 78/2010 che ha introdotto il comma 1 bis nell’articolo 29 della legge 52 del 1985.

Questo stabilisce che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi a oggetto il trasferimento, la costituzione, lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, devono contenere per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato dei fatti dei dati catastali e delle planimetrie. Spetta al notaio verificare la conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Occorre ricordare che le risultanze mappali in sede giudiziaria hanno un’importanza residuale, in diverse sentenze della Corte di Cassazione, in applicazione dell’articolo 950 del codice civile, è stato precisato che deve essere data rilevanza in primo luogo ai titoli di acquisto (rogiti) in cui viene comunque delineata l’estensione delle superfici interessate (articolo 29 legge 52 del 1985), può assumere rilevanza il frazionamento e qualsiasi mezzo di prova idoneo, tra cui anche ispezioni, consulenze e testimonianze. Il principale motivo per cui si utilizzano solo in via residuale le risultanze mappali è determinato dal fatto che non sempre queste sono aggiornate.

Quanto costa misurare i confini di un terreno

Si è detto che per delineare i confini sono importanti dati come l’estensione del terreno indicata nell’atto (compravendita, successione) ma naturalmente è necessario procedere alla misurazione. Nella maggior parte dei casi devono essere presi in considerazione i confini naturali, ad esempio una strada, un fossato...purtroppo non sempre questi dati sono disponibili. Occorre quindi procedere a una misurazione effettuata da un tecnico che sarà in grado di utilizzare diversi dati, incrociare le risultanze e quindi determinare i confini.

La misurazione viene effettuata da tecnici regolarmente iscritti ad albi professionali (ingegnere o geometra) che devono in primo luogo eseguire i rilievi topografici. Si tratta di misurazioni effettuate con strumenti che utilizzano varie coordinate, gli strumenti più sofisticati sono in grado di sfruttare i rilievi satellitari, al fine di individuare e tracciare la posizione di determinati punti della superficie terrestre. Con i rilievi topografici è possibile misurare dimensioni, forma e pendenza di un lotto di terreno e consentono di determinare l’esatta collocazione di strade, edifici e costruzioni presenti in una determinata area.

Questa operazione ha un costo che varia da 220 euro a 880 euro per ogni uscita della squadra addetta alla misurazione, molto dipende dall’estensione dei terreni e dalle difficoltà riscontrate in sede operativa.

La successiva fase è il picchettamento, cioè l’inserimento di segnali fisici certi che regolano i confini catastali e che devono essere presi come punto di riferimento. I punti di confine da inserire delimitano l’area misurata e il loro costo è da 48 euro a 270 euro per ogni punto. In questo caso molto dipende dalle tariffe applicate dal professionista a cui ci si rivolge.
Il costo delle indagini catastali, richiesta di visura, è invece residuale anche perché qualunque persona, anche non professionista, potrebbe eseguire in autonomia questa indagine.

Rimuovere i picchetti di confine è reato

Deve essere a questo punto ricordato che rimuovere i picchetti di confine costituisce reato. L’articolo 631 del codice penale prevede il reato di usurpazione, consistente nella condotta di chi

per appropriarsi, in tutto o in parte, dell’altrui cosa immobile, ne rimuove o altera i termini è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a lire quattrocentomila.

Il reato è perseguibile a querela di parte, cioè deve essere la parte offesa a denunciare di aver subito la rimozione dei picchetti di confine. Solo nel caso in cui la rimozione dei picchetti abbia a oggetto acque, terreni, fondi o edifici pubblici o destinati ad uso pubblico, si procede d’uffico (articolo 639 del codice penale).

Come vedere le particelle catastali

Vedere le particelle catastali è molto semplice, infatti dalla visura catastale è possibile rilevare in quale foglio mappale sono ubicati i terreni, inoltre da qui rileva il numero di particelle intestate, le stesse sono riportate nel foglio mappale. Nella visura è indicata anche l’estensione della singola particella e, nel caso in cui nella particella sia presente un fabbricato, sono delineati a caratteri generali anche le specifiche dell’immobile e categoria catastale.

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Come trovare i confini catastali con lo smartphone

Le nuove tecnologie aiutano a risolvere molti dubbi e soprattutto semplificano la vita. Sebbene dal punto di vista tecnico e probatorio non abbiano alcuna rilevanza, per trovare i confini catastali è possibile utilizzare lo smartphone. Sono disponibili infatti diverse App che consentono di misurare i terreni.

Le varie App funzionano in modo simile e consentono di localizzare la persona: se voglio determinare i confini del mio uliveto devo recarmi sullo stesso e attivare il localizzatore. Fatta questa operazione preliminare, sarà possibile procedere alla rilevazione dei confini attraverso il navigatore.

Azione di regolamento dei confini catastali

In caso di contestazione dei confini, ad esempio nel caso in cui il vicino contesti il confine così come delineato, è possibile esperire l’azione di regolamento di confini. La stessa è di competenza del tribunale ordinario.

L’articolo 950 del codice civile stabilisce che

Quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente.
Ogni mezzo di prova è ammesso.
In mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali.

Occorre però ricordare che il decreto legislativo 28 del 2010 inserisce questa materia tra quelle per le quali è obbligatorio il tentativo di mediazione. Si tratta di una misura volta a ridurre le liti giudiziarie ed evitare che i tribunali siano sommersi di lavoro.

In questi casi la mediazione rappresenta una condizione di procedibilità dell’eventuale successiva azione giudiziaria. Solo nel caso in cui la mediazione non abbia successo, si potrà procedere davanti al tribunale.
Nella fase di mediazione, il mediatore cerca di conciliare le parti, assistite comunque da un legale. Se la mediazione riesce, si redige un verbale di mediazione che vincola le parti.
Se la mediazione non riesce, il mediatore formula una proposta di conciliazione, se questa è rifiutata si può comunque proporre l’azione davanti al tribunale, occorre però prestare attenzione perché se il tribunale adotta la stessa decisione presente nella proposta di conciliazione, la parte che ha rifiutato la conciliazione può essere condannata al pagamento delle spese di giudizio e quelle sostenute dalla parte soccombente.

Accertamento dei confini e usucapione

L’azione di regolamento interrompe i termini di usucapione. Ricordiamo che l’usucapione è una modalità di acquisto di un bene, in pratica un soggetto detiene come fosse proprietario un bene immobile e nel tempo ne diventa proprietario a tutti gli effetti.
Potrebbe capitare, ad esempio, che il mio vicino regolarmente coltivi una porzione del mio fondo, io inizialmente, non conoscendo esattamente i confini, non mi rendo conto di questo comportamento. Ad esempio eredito un terreno dal nonno, quando prendo possesso dello stesso penso in buona fede che la mia proprietà inizi dove il vicino non coltiva.
A un certo punto ho dei dubbi e propongo un’azione di regolamento dei confini. Da questo momento, sono bloccati i termini per l’usucapione perché io inizio a «comportarmi da proprietario». Ricordiamo che l’usucapione si verifica in caso di possesso continuo, pacifico, ininterrotto e manifesto per una durata minima di 20 anni.