Valore catastale di un immobile: cos’è, come si calcola e perché è importante? Definizione ed esempi di calcolo.
Il calcolo del valore catastale consente di quantificare il valore fiscale di un immobile.
Sapere come si calcola è molto importante ai fini tributari, poiché proprio da questo dato vengono stabilite le imposte da pagare allo Stato per operazioni immobiliari e l’entità delle tasse del comune sui beni immobili.
Che sia prima casa o la sede di un ufficio o di un negozio, ogni immobile ha un suo valore catastale, ottenuto da un preciso calcolo dato dalla moltiplicazione della rendita catastale dell’immobile (anch’essa stabilita dal catasto) per un coefficiente che varia in base alla categoria e alla destinazione d’uso dell’immobile.
Da specificare che non si tratta del valore di mercato dell’immobile, ma di un calcolo specifico che si basa innanzitutto sulla rendita catastale. Quest’ultima rappresenta il reddito teorico annuo che l’immobile potrebbe produrre e che è attribuito dall’Agenzia delle Entrate tenendo conto del valore dell’immobile, della sua ubicazione, della destinazione d’uso.
Come si calcola, quindi, il valore catastale di un immobile? La guida.
Cos’è il valore catastale?
Il valore catastale è il valore fiscale attribuito a un immobile dallo Stato basato sulla rendita catastale e viene usato per calcolare le imposte legate alla proprietà o al trasferimento dell’immobile (come compravendita, successione, donazione).
In sintesi, è il valore ufficiale dell’immobile ai fini fiscali, calcolato con una formula fissa che tiene conto:
- della rendita catastale (reddito teorico annuo);
- di un coefficiente definito per legge in base alla categoria catastale (es. abitazione, ufficio, negozio)
A livello legislativo, il cambiamento più importante in questo ambito fiscale e catastale è avvenuto con la legge n. 214 del 22 dicembre 2011. Facente parte del Decreto Legge 201/2011, noto anche come “Decreto Salva Italia”, convertito con modificazioni nella Legge 214/2011, ha introdotto importanti novità in materia di tassazione immobiliare, tra cui modifiche al calcolo del valore catastale.
In sintesi, i moltiplicatori catastali utilizzati per calcolare il valore catastale sono aumentati, modificando così anche la base di calcolo per: Imposta di registro, Imposta ipotecaria, Imposta catastale, IMU.
Da evidenziare che negli ultimi anni si è parlato di una riforma del catasto per aggiornare il valore catastale rendendolo più vicino a quello di mercato, ma al momento non è ancora in vigore alcuna modifica sostanziale.
Gli altri riferimenti legislativi comprendono:
- Testo Unico delle Imposte di Registro – D.P.R. 131/1986: stabilisce che, in caso di compravendita tra privati, le imposte (registro, ipotecaria, catastale) possono essere calcolate sul valore catastale anziché sul prezzo dichiarato, se richiesto con il “prezzo-valore”;
- D.Lgs. 504/1992 – Istituzione dell’IMU: usa il valore catastale (rendita × coefficiente) come base imponibile per il calcolo dell’IMU e della TASI (dove ancora applicata);
- D.M. 14/12/1991 e successive modifiche: definisce tariffe e rendite catastali per ogni zona censuaria, categoria e tipo di immobile;
- Codice Civile (artt. 812 e seguenti): non regola direttamente il valore catastale, ma definisce i beni immobili e il loro regime giuridico, che è alla base della classificazione catastale
A cosa serve il valore catastale
Come già accennato il valore catastale di un immobile serve come base di calcolo fiscale per una serie di imposte immobiliari.
In pratica, è il “valore ufficiale” che lo Stato attribuisce a un immobile ai fini delle tasse, non per stimarne quello reale sul mercato.
Nel dettaglio, sapere come si calcola valore catastale è necessario se si vuole comprendere in modo approfondito e chiaro l’onere fiscale che spetta su quell’immobile.
Il valore catastale serve per:
- la compravendita immobiliare: se avviene da un privato, si può chiedere che le imposte siano calcolate sul valore catastale, invece che sul prezzo reale di vendita (si chiama “prezzo-valore”). Il metodo consente di risparmiare, perché il valore catastale è inferiore a quello di mercato.
- donazioni e successioni: serve a calcolare l’imposta di successione o donazione per gli immobili ereditati o donati. Il valore catastale è la base imponibile;
- tasse sulla casa (IMU e TASI): il valore catastale è usato per calcolare l’IMU (Imposta Municipale Unica) e, dove ancora prevista, la TASI;
- dichiarazione dei redditi: influenza alcuni calcoli fiscali per i redditi da fabbricati o terreni (in caso di locazione o seconda casa)
Valore catastale, rendita catastale e categoria catastale
Due concetti assumono particolare rilevanza nel calcolo del valore catastale di un immobile:
- la categoria catastale: la classificazione degli immobili in sei gruppi catastali, che vanno dalla lettera A alla lettera F. Di questi, ci sono tre gruppi a destinazione ordinaria (A, B e C) e tre gruppi a destinazione speciale (D, E e F). Ogni gruppo individua poi una specifica tipologia di immobile;
- rendita catastale: ossia il valore attribuito, ai fini fiscali, dall’Agenzia delle Entrate ad ogni immobile (ad esclusione di quelli a destinazione speciale) in grado di produrre o generare reddito.
Per il calcolo del valore catastale, come vedremo, si parte infatti dalla rendita catastale dell’anno di riferimento, variabile a seconda della categoria catastale di cui fa parte l’immobile, per poi applicarvi un particolare moltiplicatore.
Categorie catastali
Come anticipato, con la categoria catastale viene indicata la destinazione d’uso dell’unità immobiliare di riferimento. Le categorie catastali si suddividono in due grandi gruppi. Il primo riguarda gli immobili a destinazione ordinaria, ossia:
- categoria A: abitazioni o assimilabili ad abitazioni;
- categoria B: edifici con carattere sociale o comunitario (quali ad esempio biblioteche, ospedali e scuole);
- categoria C: edifici finalizzati ad attività produttive (ossia immobili ad uso commerciale).
C’è poi il macro-gruppo che raccoglie gli immobili a destinazione speciale o particolare, tra cui figurano ad esempio banche, stazioni per i trasporti e gli edifici destinati all’esercizio pubblico di culto. Anche in questo caso abbiamo tre categorie catastali, quali:
- categoria D: immobili destinati ad attività speciali (come ad esempio gli edifici galleggianti, o anche i fabbricati per lo svolgimento di funzioni agricole);
- categoria E: immobili a destinazione particolare (come le costruzioni nei cimiteri, o tutti quei fabbricati per esigenze pubbliche);
- categoria F: entità urbane (tutte le altre aree urbane - non soggette a compravendita) che non fanno parte dei suddetti gruppi.
Rendita catastale
Cosa si intende per rendita catastale di un immobile? Si tratta del valore che l’Agenzia delle Entrate prevede per ogni immobile o terreno, solo quando quest’ultimo è in grado di produrre un reddito
Quando si parla di rendita catastale è bene sapere che si tratta della base imponibile su cui si calcolano le imposte sugli immobili, come ad esempio l’Imu. Il valore catastale, però, serve anche per calcolare altre tipologie di imposte come ad esempio quelle ipotecarie, quelle sulle successioni o le imposte sul reddito delle persone (Irpef).
Come si definisce la rendita catastale di un bene immobile? I due elementi che la determinano sono:
- superficie e numero di vani dell’immobile insieme al suo volume;
- la tariffa di estimo unitaria, ovvero un valore che dipende dal Comune in cui l’immobile è ubicato.
Per consultare la rendita catastale aggiornata si può utilizzare il servizio gratuito dell’Agenzia delle Entrate (disponibile cliccando qui e selezionando la voce “Accedi al servizio”).
Qui verrà chiesto di indicare semplicemente gli identificativi catastali dell’immobile (ossia Comune, sezione, foglio, particella) e la provincia di ubicazione, così da conoscere la rendita catastale di riferimento in pochi minuti.
Calcolo valore catastale casa: un esempio
Per calcolare il valore catastale di un qualsiasi immobile è necessario prendere la rendita catastale rivalutata e moltiplicarla per un coefficiente catastale (che è diverso in base alla categoria degli immobili).
Per ottenere la rendita catastale rivalutata, invece, la rendita stessa deve essere aumentata del 5%.
Come abbiamo detto per calcolare il valore catastale si devono conoscere anche i coefficienti catastali delle singole categorie che sono:
- per le abitazioni principali, con l’esclusione della A1, A7 e A8 il coefficiente è 115,5;
- per gli immobili di categoria A (tranne A10) e C (tranne C1) il coefficiente è 126;
- per gli immobili i categoria A10 e D il coefficiente è 63;
- per gli immobili di categoria B il coefficiente è 176,4;
- per la categoria C1 ed E il coefficiente catastale è 42,84;
- per i terreni agricoli il coefficiente da utilizzare è 112,5 da moltiplicare per il reddito dominicale.
Per ottenere il calcolo del valore immobile da rendita catastale bisogna utilizzare la seguente formula:
rendita catastale più il 5% della rendita catastale, il tutto moltiplicato per il coefficiente catastale.
Facciamo un esempio di un immobile, abitazione principale di categoria A2 con rendita catastale di 360 euro. Per ottenere il valore dell’immobile da rendita catastale si procede in questo modo:
- [360 + (5% di 360)] x 115,5 = 41.598
Ovviamente, il risultato ottenuto non si riferisce al prezzo a cui l’immobile deve essere venduto, ma al valore dell’immobile in base alla sua rendita catastale che servirà a determinare la base imponibile per il calcolo delle imposte dovute. Si tratta, quindi, di un valore utilizzabile solo ai fini fiscali.
Compravendita immobile: valore catastale o di mercato?
Va chiarito, comunque, che il valore di mercato dell’immobile, ovvero quello che l’immobile vale se si desidera venderlo o acquistarlo, è quello che si utilizza in fase di compravendita ed è sempre abbastanza differente dal valore catastale (di solito molto più basso).
Quando si effettua il rogito di un immobile non è raro essere tentati di dichiarare un prezzo inferiore rispetto a quello realmente pattuito: questo per pagare meno tasse. Il Fisco, in ogni caso, consente di indicare non il prezzo pagato ma il valore catastale, poiché almeno questo caso ha la certezza che le imposte siano calcolate correttamente sul valore catastale.
La prassi, infatti, vuole che se sul rogito si indica un prezzo pari o superiore al valore catastale il Fisco non procede con accertamenti, anche se il valore indicato è inferiore a quello di mercato.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
