Cos’è il rogito, come funziona e quanto costa

Stai per comprare casa? Fai attenzione al rogito, perché è lì che si decide tutto. Il rogito notarile è l’atto attraverso il quale l’immobile diventa ufficialmente tuo. Senza questo passaggio, l’acquirente non ha alcun diritto sulla proprietà.

Il termine rogito deriva dal latino «rogare» che significa «chiedere» o «proporre», e fa riferimento alla richiesta che il notaio pone alle parti per confermare la loro volontà di concludere il contratto.

Il DDL Lavoro ha introdotto un’importante novità sul suo contenuto del rogito: non è più obbligatorio inserire nel rogito l’indicazione del compenso del mediatore, cioè l’agente immobiliare. In precedenza, questa informazione doveva essere riportata in modo dettagliato nell’atto, includendo l’importo della provvigione e i dati dell’agente (partita IVA o codice fiscale).

Chiaramente resta il pagamento della provvigione all’agente immobiliare, ma la sua regolamentazione continua a essere gestita privatamente dalle parti, fuori dal contesto notarile. Inoltre, il DDL Lavoro conferma le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, con sconti fiscali per determinate categorie, come giovani lavoratori e acquirenti che intendono adibire l’immobile ad abitazione principale. Le agevolazioni fiscali includono, tra le altre cose, l’applicazione di un’imposta di registro ridotta al 2% del valore catastale e la possibilità di detrarre il 19% delle spese di intermediazione immobiliare fino a un massimo di 1.000 euro, a patto che il pagamento avvenga tramite metodi tracciabili.

Cos’è il rogito: significato e definizione

Il rogito è un atto pubblico redatto da un notaio che ha lo scopo di formalizzare un contratto tra le parti. In senso ampio, il termine «rogito» può riferirsi a qualsiasi atto notarile, come una donazione, una costituzione di ipoteca, o un testamento. In sostanza, si tratta di qualsiasi documento redatto e autenticato dal notaio con valore di atto pubblico (art. 2700 c.c.).

Tuttavia, nell’uso comune, il termine rogito è più spesso utilizzato per indicare in particolare l’atto notarile che riguarda la compravendita immobiliare, cioè l’atto che sancisce il passaggio di proprietà di un immobile dal venditore all’acquirente.

In termini giuridici, il rogito è un atto pubblico che viene redatto dal notaio e sottoscritto dalle parti coinvolte, con l’obiettivo di rendere l’operazione valida e opponibile a terzi. L’art. 1350 c.c. stabilisce che per il trasferimento di diritti reali su beni immobili (come nel caso della compravendita), è richiesta la forma scritta mediante un atto pubblico o scrittura privata autenticata. Il notaio, quindi, assolve alla funzione di garante della regolarità e della legalità dell’atto, verificando che tutte le condizioni richieste dalla legge siano soddisfatte.

Come accennato, il rogito non si limita alla compravendita immobiliare: è un termine generico che può includere atti diversi, come donazioni, atti di divisione, o atti societari. Tuttavia, in questo articolo ci concentreremo in particolare sul rogito di compravendita immobiliare.

Quando si fa il rogito notarile? La normativa di riferimento

Il rogito notarile si stipula al termine del processo di compravendita immobiliare e rappresenta il momento formale e definitivo in cui il bene immobile viene trasferito dal venditore all’acquirente. Si tratta di una fase delicata, che segue la firma del preliminare di vendita, un accordo privato che impegna le parti a concludere la compravendita ma che non comporta ancora il trasferimento della proprietà. Infatti, come già indicato, solo con il rogito che l’acquirente diventa effettivamente proprietario del bene.

Norme di riferimento

La necessità di stipulare il rogito notarile per il trasferimento della proprietà di beni immobili è regolata dal Codice Civile. Le principali norme di riferimento includono, il già citato art. 1350 c.c. e l’art. 2643 c.c., il quale prevede che per avere effetto nei confronti dei terzi, gli atti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono essere trascritti nei registri immobiliari.

Il notaio si occupa di questo adempimento dopo la stipula del rogito, rendendo così opponibile a terzi il trasferimento di proprietà. Anche la legge notarile (l. n. 89 del 1913) è parte del quadro normativo relativo al rogito. La legge notarile disciplina il ruolo del notaio, definendo i suoi compiti e le sue responsabilità. Il notaio è un pubblico ufficiale incaricato di garantire la legalità dell’atto, accertando che le volontà delle parti siano espresse in modo libero e consapevole, e verificando che l’immobile sia conforme alle normative urbanistiche e catastali.

La fase precedente il rogito: il preliminare di vendita

Il preliminare di vendita, noto anche come compromesso, precede il rogito e serve a impegnare le parti nella compravendita. Tuttavia, questo contratto non trasferisce la proprietà dell’immobile, che avverrà solo con il rogito. Il preliminare deve essere redatto in forma scritta e può essere stipulato con o senza l’intervento del notaio. È opportuno, tuttavia, che anche il compromesso venga registrato per avere validità legale e, in alcuni casi, trascritto per proteggere l’acquirente da eventuali iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile.

Secondo la Corte di Cassazione, l’inadempimento del compromesso può portare a gravi conseguenze, compresa la richiesta di risarcimento danni o l’azione di esecuzione in forma specifica dell’obbligo a concludere il rogito (Cass. sent. 18023 del 2015).

Le conseguenze del ritardo o mancata stipula del rogito

In caso di ritardo nella stipula del rogito o di mancata esecuzione, possono sorgere controversie legali. Se una delle parti non si presenta dal notaio alla data concordata per il rogito, la parte adempiente può:

• chiedere l’esecuzione forzata dell’obbligo di stipula, attraverso una specifica azione prevista dal Codice Civile;
• richiedere il risarcimento dei danni per il mancato adempimento;
• nei casi più gravi, risolvere il contratto e pretendere il doppio della caparra confirmatoria, se previsto dal preliminare di vendita.

L’importanza del rogito notarile risiede quindi non solo nel trasferimento di proprietà, ma anche nella sua funzione di garantire la sicurezza giuridica delle parti.

Come funziona l’atto di rogito e cosa deve contenere

Il rogito quale atto pubblico deve contenere degli elementi essenziali previsti per legge per essere valido ed efficace.

Requisiti necessari per il rogito

In primo luogo, occorre che le parti abbiano la capacità di agire (art. 2 c.c.), cioè la capacità di porre in essere un atto giuridico valido. Il notaio deve quindi verificare che entrambe le parti siano maggiorenni e non soggette a interdizione o inabilitazione.

Inoltre, deve accertarsi che siano presenti tutte le autorizzazioni necessarie per la vendita, in particolare nei seguenti casi:

• immobili gravati da vincoli o ipoteche: se l’immobile è soggetto a gravami, il venditore deve garantirne la cancellazione, salvo accordi diversi tra le parti;
• vendita di beni ereditati: se il venditore ha acquisito l’immobile tramite successione, sarà necessario presentare l’atto di successione e verificare la regolarità della trascrizione nei registri immobiliari.

Verifica dei documenti

Prima di procedere con la redazione dell’atto, il notaio ha l’obbligo di verificare una serie di documenti e requisiti. Tra i principali:

• documentazione dell’immobile: il notaio deve accertare che l’immobile sia libero da vincoli, ipoteche o altri gravami che potrebbero ostacolare il trasferimento di proprietà. Questo include controlli catastali e ipotecari, nonché la verifica di eventuali irregolarità urbanistiche;
• identità delle parti: il notaio verifica l’identità e la capacità giuridica del venditore e dell’acquirente. Tale passaggio serve a prevenire problemi legati a frodi o incapienza delle parti;
• pagamento del prezzo: il notaio certifica che il pagamento del prezzo concordato venga effettuato secondo le modalità stabilite nel preliminare (ad esempio, mediante assegno circolare o bonifico). Se l’acquirente ha ottenuto un mutuo, il notaio verifica l’avvenuta concessione del finanziamento.

Redazione dell’atto

Una volta verificate le condizioni, il notaio procede alla stesura dell’atto di rogito, che deve contenere:

• dati identificativi delle parti: nomi, cognomi, codici fiscali e indirizzi del venditore e dell’acquirente;
• descrizione dettagliata dell’immobile: l’atto deve riportare la descrizione catastale completa dell’immobile, inclusa la destinazione d’uso, la planimetria e i dati catastali. Questo garantisce la certezza sull’oggetto della compravendita;
• titolo di provenienza dell’immobile: il notaio deve inserire nell’atto il riferimento all’atto precedente che ha trasferito la proprietà al venditore (ad esempio, un rogito precedente o una successione), per dimostrare la legittimità della sua proprietà;
• prezzo di vendita: l’atto deve indicare il prezzo pattuito per la vendita e la modalità di pagamento (esempio: se l’acquirente ha ottenuto un mutuo, sarà necessario specificare le modalità di erogazione e l’eventuale presenza di un’ipoteca a favore della banca);
• garanzie del venditore: il venditore deve garantire che l’immobile è libero da vizi, ipoteche, gravami o conformità urbanistica. Questo è fondamentale per tutelare l’acquirente contro eventuali difetti o problematiche legali sull’immobile;
• attestazione di conformità degli impianti: per immobili residenziali, è necessario dichiarare che gli impianti elettrici, idrici e termici siano a norma, secondo quanto previsto dalla legge;
• certificato di prestazione energetica (APE): obbligatorio in tutte le transazioni immobiliari, il certificato energetico attesta la classe energetica dell’immobile e deve essere allegato all’atto di rogito.

Firma e autenticazione

Dopo la lettura dell’atto da parte del notaio, le parti appongono le loro firme in presenza del notaio, che provvede a sua volta a firmare e autenticare l’atto.

L’autenticazione è il momento in cui il notaio certifica che la volontà espressa dalle parti corrisponde a quanto formalmente indicato nel documento e che tutte le verifiche legali sono state eseguite.

Trascrizione nei registri immobiliari

Dopo la stipula, il notaio ha l’obbligo di trascrivere l’atto di compravendita nei registri immobiliari. Questa operazione serve a rendere opponibile ai terzi il trasferimento di proprietà e garantisce che l’acquirente sia tutelato rispetto a eventuali pretese di terzi sull’immobile. In particolare, la trascrizione impedisce che altre persone possano vantare diritti sull’immobile in un momento successivo alla compravendita.

Obblighi e responsabilità del notaio

Il notaio non si occupa solo della redazione dell’atto, ma ha una serie di responsabilità legali. Prima di tutto, deve garantire che le parti siano consapevoli degli effetti legali della compravendita. È, inoltre, responsabile della correttezza formale e sostanziale del rogito, compresi gli accertamenti sulla regolarità urbanistica e fiscale dell’immobile.

Il notaio è, infine, tenuto a trascrivere l’atto nei registri immobiliari entro 30 giorni dalla stipula, pena sanzioni e responsabilità nei confronti delle parti. Il notaio dovrà richiedere la voltura catastale per aggiornare i dati catastali e intestare l’immobile al nuovo proprietario.

I documenti da presentare per fare il rogito

Di seguito, invece, i principali documenti che devono essere forniti per la stipula del rogito.

Per il venditore

• Atto di provenienza dell’immobile: è il documento che attesta la modalità con cui il venditore ha acquisito la proprietà dell’immobile (ad esempio, un precedente rogito notarile, una donazione o un atto di successione). Serve per verificare che il venditore abbia effettivamente il diritto di vendere l’immobile.
• Certificato catastale e visura catastale aggiornata: la visura catastale attesta la situazione giuridica e fiscale dell’immobile. Devono essere forniti i dati catastali (sezione, foglio, particella, subalterno) per identificare con precisione l’immobile e assicurarsi che le informazioni contenute siano esatte.
• Planimetria catastale: copia della planimetria aggiornata deve essere fornita al notaio per dimostrare la conformità tra la situazione di fatto e quella catastale. Se l’immobile ha subito modifiche senza aggiornamento della planimetria, potrebbe essere necessario regolarizzare la situazione prima della vendita.
• Certificato di agibilità: rilasciato dal comune, questo certificato attesta che l’immobile è idoneo a essere abitato. La sua assenza può costituire un problema, poiché l’acquirente potrebbe richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo.
• Conformità urbanistica e condoni: il venditore deve garantire che l’immobile sia conforme alle norme urbanistiche e che non vi siano abusi edilizi. Se sono stati eseguiti interventi di condono edilizio, dovranno essere presentati i relativi certificati di sanatoria.

Per l’acquirente

• Documenti di identità e codice fiscale.
• Eventuale contratto di mutuo: se l’acquirente ha richiesto un mutuo per l’acquisto dell’immobile, il notaio deve verificare il contratto di mutuo e l’importo erogato dalla banca. Inoltre, il notaio si occuperà della costituzione dell’ipoteca a favore della banca che ha concesso il finanziamento.
• Caparra e modalità di pagamento: se è stata versata una caparra confirmatoria al momento del compromesso, sarà necessario fornire documentazione comprovante il pagamento. Per la somma restante, l’acquirente dovrà dimostrare la disponibilità delle somme necessarie, ad esempio tramite assegni circolari o bonifici bancari, che il notaio verificherà prima della stipula.
• Permesso di soggiorno (per acquirenti extracomunitari): gli stranieri che risiedono in Italia devono presentare un permesso di soggiorno valido per poter acquistare un immobile.

Per entrambe le parti

• Certificato di stato libero o di matrimonio: se una delle parti è sposata in regime di comunione legale dei beni, è necessario il consenso del coniuge per la vendita dell’immobile, anche se il bene è intestato a uno solo dei coniugi. In alternativa, se il regime patrimoniale è di separazione dei beni, sarà necessario fornire il relativo documento che lo attesta.

Tempistiche necessarie per il rogito

Le tempistiche necessarie per arrivare alla firma del rogito possono variare a seconda di diversi fattori, tra cui la complessità dell’operazione, la situazione documentale dell’immobile e l’eventuale coinvolgimento di terzi, come le banche per la concessione del mutuo. In generale, è importante che tutte le fasi siano completate per evitare ritardi.

Dopo la firma del compromesso (o preliminare di vendita), che impegna le parti a concludere la compravendita, è comune che il rogito venga fissato entro un termine concordato.

In genere, il periodo che intercorre tra il compromesso e il rogito è di 30-90 giorni, ma tale tempistica può essere diversa in base alle specifiche esigenze delle parti e alla complessità dell’operazione.

I fattori che possono influenzare i tempi riguardano tutte le verifiche documentali necessarie; ad esempio, se l’immobile presenta irregolarità urbanistiche o catastali, sarà necessario regolarizzarle prima di poter stipulare il rogito, il che potrebbe allungare i tempi.

D’altro canto, se l’acquirente ha richiesto un mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile, è necessario attendere l’approvazione e l’erogazione del mutuo da parte della banca, che di solito avviene dopo la perizia sull’immobile e la verifica della documentazione da parte dell’istituto di credito. In media, la concessione del mutuo richiede dalle 4 alle 6 settimane, ma può variare in base alla banca e alle condizioni finanziarie dell’acquirente.

Tutti i costi del rogito (e chi li deve sostenere)

La stipula del rogito notarile comporta diversi costi che variano in base al valore dell’immobile, al tipo di compravendita e ad altri fattori, come la prima o seconda casa, la presenza di un mutuo e le condizioni contrattuali tra le parti.

Prospettare i costi del rogito serve per evitare sorprese e pianificare l’acquisto o la vendita di un immobile. I costi del rogito sono suddivisi tra l’acquirente e il venditore, con una predominanza di spese a carico dell’acquirente.

Onorario del notaio

L’onorario del notaio è una delle voci di costo del rogito. L’importo dell’onorario è variabile e dipende principalmente dal valore dell’immobile, che può essere il prezzo di vendita o il valore catastale se più basso. Inoltre, l’onorario può variare se l’acquisto riguarda una prima casa (che gode di agevolazioni fiscali) o una seconda casa.

Secondo le tabelle ministeriali, l’onorario notarile per la stipula di un rogito può oscillare tra il 2% e il 4% del valore dell’immobile, con una media tra i 1.500 e i 3.000 euro per immobili di medio valore.

Tuttavia, l’onorario può variare anche in base alla complessità dell’operazione.

Imposta di registro

Dovuta per la compravendita di immobili tra privati, e il suo importo varia in base alla tipologia dell’immobile:

• prima casa: se l’immobile acquistato è la prima casa, l’imposta di registro è del 2% sul valore catastale dell’immobile (che generalmente è inferiore al valore di mercato). Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per un coefficiente prestabilito;
• seconda casa: se l’immobile acquistato è una seconda casa, l’imposta di registro sale al 9% sul valore catastale.

IVA (Imposta sul Valore Aggiunto)

Si applica solo in caso di acquisto di un immobile da un’impresa costruttrice o di ristrutturazione, se la vendita avviene entro 5 anni dalla costruzione o dal completamento dei lavori:

• prima casa: l’aliquota IVA è del 4%;
• seconda casa: l’aliquota IVA è del 10%;
• immobili di lusso: per gli immobili considerati «di lusso», l’aliquota IVA è del 22%.

Imposte ipotecaria e catastale

L’imposta ipotecaria e l’imposta catastale sono fisse e ammontano a 50 euro ciascuna se l’acquisto riguarda una prima casa; per la seconda casa, queste imposte salgono al 2% (ipotecaria) e 1% (catastale) sul valore catastale dell’immobile.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono a carico dell’acquirente. Nel caso in cui l’immobile sia acquistato da un’impresa, l’acquirente dovrà pagare l’IVA direttamente all’impresa, mentre il notaio si occuperà di calcolare e versare le altre imposte dovute allo Stato.

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