I costi di rogito e mutuo dal notaio quando si compra casa

Quanto costa il notaio quando si vuole acquistare una casa? Ecco le spese di rogito e mutuo, comprensive di imposte e parcella notarile.

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I costi del notaio quando si parla di rogito rappresentano una spesa significativa per l’acquisto di una casa. Sapere quanto si paga per questi servizi è fondamentale per pianificare correttamente il nostro budget immobiliare.

Generalmente, quanto costa un rogito dal notaio? La parcella oscilla tra i 1.500 e i 3.000 euro, a cui va aggiunta l’IVA al 22%. Tuttavia, il prezzo del rogito varia notevolmente in base a diversi fattori. Per l’acquisto prima casa, l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale, mentre sale al 9% per la seconda casa. Inoltre, le imposte catastale e ipotecaria ammontano a 50 euro ciascuna quando si tratta di prima abitazione.

È importante considerare anche che il costo del rogito di una casa dipende dalla tipologia di venditore: se l’immobile è acquistato da un’impresa, l’IVA è del 4% per la prima casa e del 10% per la seconda casa. In questo articolo analizzeremo tutti i costi del rogito notarile e le possibili agevolazioni per capire esattamente quanto costa il notaio per l’acquisto di una prima casa.

Quanto costa il rogito di una casa dal notaio: prima vs seconda casa

La differenza tra i costi del rogito per prima e seconda casa è sostanziale e merita un’analisi approfondita. Le spese variano significativamente in base alla tipologia dell’immobile e alla natura del venditore, con implicazioni dirette sul budget complessivo dell’acquisto.

Aliquote e imposte per la prima casa

Quando acquistiamo una prima abitazione da un privato, beneficiamo di agevolazioni fiscali considerevoli. Come anticipato, l’imposta di registro è ridotta al 2% del valore catastale dell’immobile (con un minimo di 1.000 euro), mentre le imposte ipotecaria e catastale sono entrambe fissate a 50 euro ciascuna. Il valore catastale, inoltre, viene calcolato moltiplicando la rendita catastale per 115,5.

Se, invece, l’acquisto avviene da un’impresa costruttrice entro cinque anni dalla fine dei lavori, il quadro fiscale cambia notevolmente: pagheremo l’IVA al 4%, con imposte di registro, ipotecaria e catastale pari a 200 euro ciascuna. Questo regime fiscale agevolato è stato introdotto per facilitare l’acquisto della propria abitazione principale.

Costi maggiorati per la seconda casa

Per quanto riguarda la seconda casa, i costi del rogito aumentano significativamente.

L’imposta di registro sale dal 2% al 9% del valore catastale, con un calcolo che utilizza un coefficiente più elevato: la rendita catastale viene moltiplicata per 126 anziché per 115,5.

Le imposte ipotecaria e catastale rimangono invariate a 50 euro ciascuna quando si acquista da privati. È importante notare che anche la parcella del notaio subisce un incremento: generalmente si parla di un 30% in più rispetto a quella della prima casa. Questo aumento è dovuto alla maggiore complessità e responsabilità dell’atto.

In taluni casi, la natura del venditore influisce notevolmente sul prezzo. Quando si acquista da un’impresa costruttrice o ristrutturatrice entro cinque anni dalla fine dei lavori, per la prima casa si applica l’IVA al 4%, mentre per la seconda casa l’aliquota IVA sale al 10% (addirittura al 22% se l’immobile è classificato come di lusso).

Il costo dell’atto di mutuo dal notaio per il rogito di una casa

Quando interviene un mutuo nell’acquisto di una casa, la complessità dell’operazione notarile aumenta notevolmente. In questo caso, infatti, il notaio dovrà stipulare non solo l’atto di compravendita, ma anche il contratto di mutuo tra l’acquirente e la banca.

L’onorario dal notaio non può essere previsto con precisione, in quanto la legge non impone dei parametri rigidi e prefissati riguardo ai tariffari per le varie pratiche, ma soltanto delle linee guida. Anche perché è naturale che il costo non dipenda esclusivamente dalla tipologia di atto, ma anche dalla sua complessità e soprattutto dal suo valore.

Iscrizione ipotecaria e impatto sul prezzo rogito notaio

Per quanto riguarda il mutuo, poi, c’è un range piuttosto ampio, che dipende soprattutto dalla presenza di un’ipoteca e – eventualmente – dal suo valore. Una parte consistente dei costi notarili per il mutuo è costituita dall’iscrizione dell’ipoteca, che varia a seconda dello scaglione dell’ipoteca presente, in questo modo:

se il valore dell’ipoteca è superiore a 93.000 euro, il costo dell’iscrizione è compreso fra 1.350 euro 1.720 euro;
quando il valore dell’ipoteca è compreso fra 93.000 euro e 139.500 euro, il costo dell’iscrizione va da 1.410 euro fino a 1.818 euro;
quando l’ipoteca è compresa fra 280.000 euro e 370.000 euro, infine, il costo è compreso tra 1.749 euro e 2.300 euro.

I dati citati sono stati elaborati in base all’Indicatore sintetico di costo (Isc), il quale indica la spesa reale per il mutuo. Ovviamente, l’Isc non tiene conto del lavoro del notaio, il quale ha diritto al compenso per il lavoro effettuato. Per questo, è sempre consigliabile richiedere al professionista un preventivo dettagliato delle voci di spesa. Nella valutazione, bisogna anche tener conto dei diversi servizi curati dal notaio.

Costo del notaio per l’atto di mutuo

A seconda dello studio e del valore del mutuo, si stima che il costo dell’onorario sia pari a circa 1.500/2.000 euro per il notaio che si occupa dell’atto di mutuo, non comprensivo di ipoteca e rogito (per i quali si possono aggiungere qualche centinaio di euro se il notaio è sempre lo stesso).

È evidente che i tariffari sono mediamente inferiori a quanto riportato dall’indicatore, ma semplicemente perché questa cifra si riferisce ai preventivi iniziali, i quali non tengono conto delle imposte, delle marche da bollo e dei contributi di registrazione.

Non bisogna poi dimenticare che il notaio svolge il ruolo di sostituto d’imposta, questo significa che deve ricevere anche il pagamento di tutte le tasse e imposte dovute, che vengono versate all’erario e non fanno parte del suo compenso. Per il mutuatario, comunque, si realizza una spesa unica, che comprende anche le imposte richieste dall’Agenzia delle entrate.

È importante sottolineare che, dal 2017, non è più possibile rateizzare il pagamento delle spese notarili, quindi la somma andrà corrisposta in un’unica soluzione al momento del rogito. I metodi di pagamento accettati sono l’assegno e il bonifico bancario, ovvero soluzioni tracciabili.

È obbligatorio andare dal notaio per il mutuo?

Il notaio è indispensabile affinché il mutuo sia valido per legge, in quanto la normativa richiede precisamente l’atto pubblico per la sua efficacia. Così, un atto di mutuo che non presenta la firma del notaio è nullo.

Ne consegue che non si può pensare di rinunciare al notaio per risparmiare sui costi, i quali devono essere sempre considerati come una parte integrante delle pratiche per il mutuo. Allo stesso tempo, è possibile una diminuzione del costo quando il mutuo non prevede l’iscrizione dell’ipoteca che, come abbiamo visto, incide notevolmente sulla spesa finale.

Il notaio svolge poi numerosi controlli nella stipula di un mutuo, che hanno come scopo principale la tutela delle parti, la verifica di legittimità del contratto e delle sue clausole, oltre che della garanzia. In ogni caso, il costo notarile è a carico dell’acquirente mutuatario, a meno che il contratto preveda espressamente una ripartizione differente.

Agevolazioni fiscali e detrazioni sul rogito della prima casa

L’acquisto della prima casa offre diversi vantaggi fiscali che possono attenuare significativamente i costi del notaio. Queste agevolazioni rappresentano un risparmio concreto per chi decide di investire nella propria abitazione principale.

Detrazione IRPEF del 19% su spese mutuo

Per chi accende un mutuo per l’acquisto della prima casa, lo Stato riconosce una detrazione dall’IRPEF del 19% sugli interessi passivi e relativi oneri accessori. Il beneficio si applica su un importo massimo di 4.000 euro, permettendo quindi un risparmio fino a 760 euro annui sulla dichiarazione dei redditi.

Questa agevolazione copre anche diverse spese notarili legate al mutuo, tra cui l’onorario del notaio per la stipula, le spese di istruttoria, perizia tecnica e gli oneri fiscali, compresa l’iscrizione/cancellazione di ipoteca. È importante sottolineare che gli interessi sono detraibili in proporzione al costo dell’abitazione.

Affinché la detrazione sia valida, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto. Tuttavia, questo termine si estende a due anni se la casa necessita di lavori di ristrutturazione. Inoltre, la detrazione spetta anche quando l’immobile è abitato da un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo).

Requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa

Per beneficiare delle agevolazioni prima casa, l’immobile deve appartenere a specifiche categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11. Sono escluse le abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9).

L’abitazione deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o dove intende trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto. Dal 2023, l’agevolazione è riconosciuta anche a chi acquista nel comune di nascita o dove aveva precedentemente risieduto, se trasferito all’estero per lavoro.

È necessario dichiarare nell’atto di non possedere altre abitazioni nello stesso comune e di non essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti su immobili acquistati con le agevolazioni prima casa. Dall’1 gennaio 2025, è possibile acquistare una nuova prima casa mantenendo i benefici fiscali anche se si è già proprietari di un altro immobile agevolato, purché quest’ultimo venga venduto entro due anni dal nuovo acquisto.

La decadenza dalle agevolazioni avviene in caso di dichiarazioni false o se l’immobile viene venduto prima di cinque anni dall’acquisto, senza riacquistarne un altro entro un anno.