Come comprare e vendere casa senza avere problemi fiscali

Per vendere una casa è necessario seguire alcuni step fondamentali per evitare problemi fiscali.

Ci sono varie fasi infatti che devono essere seguite da coloro che vogliono vendere un immobile; si parte dall’atto preliminare di vendita/acquisto fino ad arrivare al rogito notarile.

Inoltre ci possono essere figure che mediano durante la trattativa tra questi il mediatore immobiliare e il notaio che dopo aver effettuato tutti i controlli relativi all’immobile aiutano le due parti a concludere l’accordo.

Vediamo dunque quali sono i principali passaggi da rispettare per tenere sotto controllo gli adempimenti civilistici e fiscali.

Come comprare e vendere una casa: il preliminare di compravendita

La prima cosa da fare in caso di vendita/acquisto di un immobile è stipulare il contratto preliminare di compravendita che prevede che le due parti, il venditore e il compratore, si impegnino reciprocamente ad addivenire al rogito.

Con la stipulazione del contratto preliminare di compravendita però non si acquista l’immobile, le parti firmando il contratto promettono solo di vendere e comprare l’immobile nel futuro. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di un successivo e definitivo contratto di compravendita.

Di solito il preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.

Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico), e quest’ultimo deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, sarà il notaio a provvedere entro 30 giorni.

Per la registrazione del contratto preliminare devono essere pagate alcune imposte tra cui:

• l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:

• allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria • al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita
• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita

In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Come comprare e vendere una casa: le imposte dovute quando si acquista da un privato

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro proporzionale del 9%
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione.

In questo caso, come detto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa ovvero 200 euro per ognuna di esse.

Per le cessioni di immobili a uso abitativo, e le relative pertinenze, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”.

Il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

Quest’ultimo si applica se:

• il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “prima casa”).
• l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista).
• l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore.
• le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Come comprare e vendere una casa: il rogito

Il rogito notarile è quell’atto attraverso il quale avviene il trasferimento della proprietà in capo all’acquirente.
La proprietà dunque passa dal venditore al compratore con tutte le conseguenze giuridiche e fiscali.

Prima di arrivare alla firma del rogito il notaio effettua numerosi controlli per verificare che l’immobile sia effettivamente di proprietà del venditore, che sia libero da ipoteche e che sia regolare sotto il profilo urbanistico edilizio.

Per la firma del rogito sono infatti necessari alcuni documenti che devono essere consegnati al notaio tra questi troviamo:

• I documenti di identità
• l’atto di provenienza con cui l’immobile è stato acquistato
• le eventuali convenzioni edilizie
• la planimetria catastale
• i titoli abilitativi alla costruzione

Queste sono le principali fasi da seguire per vendere o acquistare una casa.

Per ulteriori informazioni i lettori possono consultare la guida, pubblicata dall’agenzia delle entrate riportata qui di seguito.