Come prestare la propria casa a un familiare

Gli immobili occupati temporaneamente da un familiare o un parente non sono un caso eccezionale. Anzi numerose possono essere le ragioni per cui una persona presta la propria abitazione per un breve periodo, ad esempio al nipote o alla sorella. Attenzione però alle regole da conoscere per muoversi nel pieno rispetto della legge.

Inoltre, non devi dimenticare che prestare la propria casa a un familiare è certo un atto di generosità e supporto, ma è essenziale farlo in modo organizzato e con chiarezza per evitare malintesi o problemi futuri, se non addirittura vere e proprie controversie.

Aspetti quali la durata e i motivi del prestito, l’eventuale previsione di un canone, le aspettative di ambo le parti, le responsabilità finanziarie e le regole della casa, non possono essere trascurati ed anzi vanno approfonditi - possibilmente con un contratto scritto - il quale fissi termini e condizioni del prestito in modo chiaro ed inequivoco.

In questo articolo vedremo in sintesi cosa sapere in quelle situazioni in cui si parla di cessione temporanea di un appartamento. Come prestare la propria casa ad un familiare? Quali obblighi ci sono? Quali contratti entrano in gioco? Bisogna comunicare il prestito alle autorità? Ecco le risposte e i chiarimenti.

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Quando prestare la casa ad un familiare? Alcuni esempi

Anzitutto, per quali motivi una persona potrebbe voler cedere temporaneamente la propria dimora ad un familiare? Quali ragioni potrebbero spingere il familiare a richiederla e a concedere il prestito? Ebbene, eccone una sintetica lista per inquadrare subito il contesto di riferimento:

• solidarietà familiare, in quanto un parente o familiare potrebbe avere necessità di viverci temporaneamente a causa di problemi di salute, difficoltà economiche o altre questioni personali. Ecco allora che prestare la propria abitazione potrebbe essere un modo per dare supporto in un momento di necessità.

• trasloco o ristrutturazione, ovvero quelle situazioni in cui chiede il prestito lo fa perché momentaneamente senza un tetto sotto cui stare.

• motivi di lavoro o vacanze, ovvero situazioni in cui chi chiede il prestito della propria abitazione, lo fa perché visiterà o sosterà in una determinata area per un periodo più o meno lungo. Chiaramente il prestito della casa potrebbe essere più conveniente e comodo rispetto a soggiornare in un albergo.

• scambi culturali, ovvero quelle situazioni in cui il familiare viene da lontano e mostra interesse a vivere temporaneamente in un’altra parte del mondo per seguire un programma formativo all’estero, utile ad accrescere le proprie competenze linguistiche e comprendere una cultura differente dalla propria.

• condivisione delle spese, in quanto l’eventuale condivisione dell’appartamento con un familiare può potenzialmente aiutare entrambe le parti a risparmiare sui costi dell’affitto, delle bollette e delle spese domestiche.

Va da sé che, quando si presta la propria abitazione a un familiare, è preferibile stabilire con chiarezza e dettaglio - e in forma scritta - le condizioni della cessione temporanea, incluso il periodo di tempo previsto per il soggiorno, le responsabilità finanziarie e le aspettative reciproche. Questo eviterà possibili rischi di malintesi o dispute future.

Prestito tramite locazione

Come indica il Codice Civile, la locazione è un contratto in cui una parte - il locatore - si assume l’obbligo nei confronti di un’altra - il locatario - di dare il godimento di un bene, che può essere mobile o immobile, per un lasso di tempo prefissato e a fronte di un corrispettivo economico - il cd. canone.

Solitamente questo contratto viene stipulato con un estraneo, ma nulla vieta che il locatario sia un parente o familiare stretto, che ha bisogno del prestito dell’abitazione per un certo periodo di tempo.

Caratteristiche essenziali della locazione sono l’accordo delle parti, la previsione di un compenso a favore del proprietario e la forma libera, infatti la locazione può essere stipulata sia in forma scritta che orale. Solitamente, l’intento solidaristico che sta alla base del prestito della propria abitazione al parente o familiare impedisce la previsione di un canone, ma talvolta le parti possono accordarsi proprio con una locazione - e non con il comodato d’uso (che vedremo tra poco).

Registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate

In ipotesi di forma scritta e firma del proprietario e del parente, il prestito della propria casa tramite locazione va sottoposto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

In particolare, come ricorda l’Amministrazione finanziaria nel proprio sito web:

• tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’entità del canone pattuito;
• la registrazione dei contratti di locazione deve compiersi entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore;
• ma non c’è obbligo di registrazione per i contratti che non oltrepassano i 30 giorni complessivi nell’anno.

Obblighi di comunicazione alle autorità in ipotesi di locazione

La legge, per finalità antiterrorismo e nella lotta alla criminalità organizzata è precisa su questi argomenti, perché indica altresì che chiunque ceda la proprietà o il godimento o permetta, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato, ha il dovere di comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza (Questura) - entro 48 ore dalla consegna dell’immobile - la sua esatta ubicazione, le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato. Questo vale dunque anche per la locazione tra proprietario e familiare.

Attenzione però, perché oggi la legge prevede quanto segue: la registrazione del contratto di locazione (come quello di compravendita) presso l’Agenzia delle Entrate assorbe il citato obbligo di comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza. In termini pratici, se registri il contratto non dovrai più avvertire le autorità.

Inoltre per legge l’obbligo di comunicazione della cessione temporanea dell’appartamento alle autorità, resta soltanto per le locazioni:

• non assoggettate a registrazione, ossia quella di durata inferiore a 30 giorni;
• in favore di cittadini stranieri non europei.

In dette circostanze, il titolare dell’immobile dovrà così rendere nota alle autorità l’identità del soggetto che si giova del prestito dell’appartamento.

Prestito tramite comodato d’uso

Insieme alla locazione vi è un’altra tipologia di contratto utilizzabile nei casi di prestito della casa al familiare. Ci riferiamo al comodato d’uso che, secondo il Codice Civile, é:

un contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.

Ebbene il comodato, anche nel caso del prestito dell’abitazione tra familiari, può essere redatto in forma verbale o scritta. Ma per legge detto contratto va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data dell’atto, se in forma scritta. Qualora invece il contratto sia in forma verbale, c’è l’obbligo di registrarlo soltanto se viene enunciato in un altro atto sottoposto a registrazione.

Come ricorda l’Agenzia delle Entrate nel suo sito web, onde evitare possibili equivoci e dispute tra familiari, è sempre preferibile stipularlo in forma scritta, metterlo nero su bianco e registrarlo. Inoltre la registrazione è utile per sfruttare agevolazioni fiscali.

Obblighi di comunicazione in caso di comodato

Analogamente a quanto visto sopra con riferimento al caso della locazione, il contratto di comodato d’uso - se viene registrato - non impone il rispetto dell’obbligo di comunicazione alle autorità di pubblica sicurezza (Questura). Ma in caso di comodato d’uso non soggetto a registrazione, sussiste sempre l’obbligo di comunicazione entro le 48 ore dalla consegna dell’immobile. La legge non fa distinzioni e gli obblighi visti finora si applicano anche ai casi di prestito della casa ad un familiare o parente stretto.

Concludendo, in ogni caso è sempre preferibile che il contratto di prestito contenga con precisione elementi quali la data di inizio e fine della cessione temporanea, le responsabilità finanziarie (ad es. chi paga le spese di bollette, tasse e chi fa manutenzione), le regole sulla cura dell’abitazione e altre disposizioni importanti. Ciò eviterà possibili grattacapi o equivoci con il parente o familiare a cui presterai l’abitazione.

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