Quali sono le novità introdotte in materia di cambio di destinazione d’uso di un immobile dal decreto Salva-Casa? Novità, importi e oneri di urbanizzazione dovuti.
Cos’è il cambio di destinazione d’uso di un immobile? Quali sono i limiti e i costi?
Vuoi trasformare il tuo ufficio in un’abitazione civile? In questo caso, se è rispettata la normativa prevista per l’abitabilità, è necessario richiedere il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, ma come si fa? Quali sono i passaggi burocratici che è necessario porre in essere per raggiungere questo obiettivo?
Quando si desidera utilizzare un immobile per scopi diversi rispetto a quelli previsti per la categoria funzionale assegnata, è necessario procedere a un cambio di destinazione d’uso. In pratica non si può pensare di trasferire la propria famiglia a vivere in un immobile che risulta al catasto come garage o locale commerciale. Per ottenere il cambio di destinazione d’uso è necessario comunque adeguare l’immobile rispetto allo scopo per il quale deve essere utilizzato.
Il cambio di destinazione d’uso può riguardare le seguenti categorie funzionali:
- residenziale;
- turistico-ricettiva;
- produttiva e direzionale;
- commerciale;
- rurale.
Vediamo ora come cambiare la destinazione d’uso di un immobile, quanto costa questa operazione e in quali casi è necessario versare gli oneri di urbanizzazione.
Cambio di destinazione d’uso con Scia o con permesso di costruire? Le differenze
Quali sono gli oneri burocratici da affrontare per un cambio di destinazione d’uso? Generalmente, quando il cambio di destinazione d’uso avviene all’interno della stessa categoria funzionale, non è necessario avere il permesso di costruire, ma basta una semplice SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio attività).
Diverso è il caso in cui il cambio di destinazione d’uso avviene tra categorie funzionali diverse, in questo caso può essere richiesto il permesso di costruire. Nel primo caso l’esempio classico è la trasformazione di un appartamento, quindi uso residenziale, in un B&B, struttura turistico ricettiva.
Con il decreto Salva Casa la normativa è stata oggetto di ulteriore semplificazione e ora non sempre in caso di opere edilizie, è necessario procedere alla richiesta di permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso.
La nuova disciplina prevede che sia sempre consentito il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
Per quanto riguarda la documentazione, basta la sola Scia nel caso di
- manutenzione ordinaria;
- alcuni interventi di eliminazione delle barriere architettoniche;
- tutte le casistiche indicate come attività libera nel Dpr 380/2001 (articolo 6), nel Glossario dell’attività libera (Dm 2 marzo 2018) e nelle diverse leggi regionali.
Ad esempio, non è necessario il permesso di costruire nel caso in cui il mutamento di destinazione d’uso avviene all’interno della stessa categoria, cambio orizzontale, è, invece, necessario il permesso di costruire nel caso in cui il cambio avvenga tra categorie diverse, in questo secondo caso si parla anche di cambio verticale.
Ricordiamo che in caso di cambi verticali, il Comune può fissare specifiche condizioni per ottenere il permesso di costruire e di conseguenza anche il cambio di destinazione d’uso.
In alcuni casi, quando il cambio di destinazione richiede il permesso di costruire, è necessario versare al Comune, oltre al contributo per il permesso stesso, anche gli oneri di urbanizzazione.
Destinazione prevalente, cosa cambia con il decreto Salva-casa
A questo punto è importante anche determinare gli effetti relativi alla destinazione prevalente.
La destinazione prevalente è quella maggiormente ricorrente in una determinata zona, ad esempio zone A, B e C (centro storico, zone edificate, zone nuovi insediamenti).
Con le modifiche apportate con il decreto Salva-casa, che mira promuovere il recupero del patrimonio edilizio esistente, ridurre il consumo del suolo e fornire una soluzione al crescente fabbisogno abitativo, è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso con cambio verticale. Non è possibile, invece, nelle zone rurali.
Ad esempio, in zona A l’uso prevalente è residenziale, ma è possibile convertire un locale residenziale in direzionale, ad esempio la trasformazione in uffici. Prima del decreto Sava-Casa vi erano dei limiti a tale possibilità, in sede di conversione del decreto sono state aggiunte norme che consentono di effettuare questa operazione indipendentemente dalla destinazione d’uso prevalente dell’immobile.
In quali casi sono dovuti gli oneri di urbanizzazione?
Gli oneri di urbanizzazione non sono altro che un contributo da versare al Comune ogni volta che si richiede il permesso a costruire, quindi per eseguire interventi di costruzione e trasformazione edilizia.
La definizione arriva da due sentenze del Consiglio di Stato (n. 4576/2017, n. 2881/2017) con le quali si ribadisce che gli oneri di urbanizzazione non sono una tassa, ma
corrispettivo di diritto pubblico posto a carico del concessionario a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione e in proporzione all’insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae
Si è detto in precedenza che nelle zone A, B. C è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso anche verticale e quindi da una categoria funzionale all’altra, abbiamo sottolineato che il Comune può richiedere il rispetto di specifiche condizioni, ma in quali casi è necessario anche versare gli oneri di urbanizzazione?
In genere gli stessi sono dovuti nel caso in cui per il Comune ci sia un maggiore carico urbanistico. La valutazione viene effettuata caso per caso in base alle peculiarità dell’intervento.
Generalmente se vi è una modifica importante è necessario versare gli oneri di urbanizzazione: se un magazzino viene trasformato in ristorante è molto probabile che aumenti il flusso di persone in quella determinata zona e, quindi, c’è un maggiore uso di infrastrutture e impianti. Ne consegue che il Comune potrebbe richiedere gli oneri di urbanizzazione.
Per il calcolo degli oneri di urbanizzazione si utilizzano tabelle regionali che tengono in considerazione diversi parametri, tra cui;
- superficie dell’immobile;
- destinazione dello stesso;
- numero di abitanti del Comune;
- ampiezza del territorio comunale;
- piano regolatore e altri strumenti urbanistici.
Come ottenere il permesso di costruire?
Il permesso di costruire deve essere richiesto al Comune, allegando alla richiesta il progetto sottoscritto da un tecnico accompagnato da una relazione tecnica che descriva le caratteristiche dell’intervento e le motivazioni del mutamento di destinazione d’uso.
Ulteriore documentazione, se pertinente, può essere richiesta dal Comune.
Nel caso in cui non si rispettino tali norme, si rientra nell’ambito dell’abuso edilizio con tutte le conseguenze che ne derivano tra cui anche l’obbligo di ripristino dello stato originario dell’immobile.
Esempi pratici di cambio di destinazione d’uso.
Per capire meglio le norme applicate, nel caso in cui si intenda trasformare un garage in un’abitazione civile, non basta la Scia, è necessario un permesso di costruire. A stabilirlo è il TAR della Campania con la sentenza 848 del 14 aprile 2023. Viene richiesto il permesso di costruire in quanto vi è un cambio di categoria funzionale.
Nel caso in cui si intenda trasformare un appartamento in B&B non è necessario il permesso di costruire, ma basta una Scia perché il cambio è all’interno della stessa categoria funzionale.
È considerato cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante anche la trasformazione di un magazzino in negozio. A stabilirlo è il TAR Lombardia nella sentenza 843 del 2023.
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