Il decreto Salva-casa è legge. Cosa si può sanare?

Il decreto Salva-Casa è legge, convertito con 106 voti favorevoli, 68 contrari e 1 astenuto, il nuovo condono edilizio è definitivo. Ecco cosa si può sanare.

Il decreto Salva-casa è stato convertito in legge, ha ottenuto 106 voti favorevoli, 68 contrari e 1 astenuto.
In Senato passa lo stesso testo approvato dalla Camera, non sono mancate polemiche dell’opposizione che hanno provato a far slittare l’approvazione con la presentazione di nuovi emendamenti.

Tra le principali novità vi è la riduzione dell’altezza minima richiesta per ritenere una casa abitabile, cambia, inoltre, la superficie dei monolocali adatti all’abitazione.

Il decreto Salva-casa di Matteo Salvini prevede, non solo la sanatoria sugli abusi minori, ma anche su altri aspetti degli immobili, il fine dichiarato è di liberare gli uffici comunali dalle pratiche edilizie e gli immobili dalle difformità e far fronte all’emergenza abitativa attraverso l’aumento degli immobili disponibili per locazione e vendita. Naturalmente gli enti locali avranno nuove entrate provocate dai costi legati alla regolarizzazione.

Salvini ha sempre dichiarato che la misura serve a sanare le piccole irregolarità che non cambiano strutturalmente l’edificio, ovvero quelle che sono state effettuate all’interno delle mura domestiche, ma che rendono l’abitazione non più conforme al progetto originale.

Ecco tutte le novità del decreto Salva-casa convertito.

Il decreto Salva-casa è legge. Cosa si può sanare?

Decreto Salva-casa, nuovi limiti per l’abitabilità
Cambi destinazione d’uso sempre più facili
I punti principali del decreto Salva casa
Condono edilizio, quali temi tocca?
Sanare tramezzi, finestre e nicchie

Decreto Salva-casa, nuovi limiti per l’abitabilità

I decreto Salva casa-porta importanti novità sul piano del riconoscimento dell’abitabilità di un immobile.

Le norme igienico-sanitarie previste per stabilire se un immobile è abitabile o meno avevano quasi 50 anni (risalgono al 1975) e proprio per questo i paletti che stabiliscono l’abitabilità di una casa sono stati leggermente modificati. Le modifiche sono state apportate non tramite una riforma dei requisiti di abitabilità, ma attraverso eccezioni alle regole generali e nello specifico:

l’altezza minima per l’abitabilità di un immobile con le nuove norme è fissata a 2,40 metri;
la quota attuale per l’abitabilità dei monolocali, fissata attualmente a 28 metri quadrati, scende a 20 metri quadrati;
per i bilocali si passa dagli attuali 38 metri quadrati a 28 metri quadrati.

Le eccezioni in questione, in ogni caso, sono condizionate al fatto che l’immobile sia oggetto di riqualificazione e recupero edilizio che aumenti le caratteristiche igienico-sanitarie della casa (ventilazione e riscontri di aria, ad esempio).

Cambi destinazione d’uso sempre più facili

Semplificato l’iter per il cambio di destinazione d’uso.
Con le novità introdotte i cambi di destinazione d’uso sono sempre ammessi all’interno della stessa categoria funzionale e tra le diverse categorie funzionali.
Ricordiamo che le categorie funzionali sono:

residenziale;
turistico-ricettiva;
produttiva e direzionale;
commerciale.

Vi sono limiti per quanto riguarda i seminterrati e i primi piani fuori terra, per tali immobili, affinché sia possibile il cambio di destinazione d’uso, lo stesso deve essere ammesso dalle normative regionali.

Con le nuove norme è sempre possibile il recupero dei sottotetti grazie all’introduzione di una deroga alle distanze minime previste tra gli edifici e previste dal Testo Unico dell’Edilizia.
L’obiettivo della deroga è incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo.

La norma prevede dei limiti:

devono essere rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
non devono essere apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
deve essere rispettata l’altezza massima dell’edificio prevista dal titolo concesso per la costruzione del medesimo.

I punti principali del decreto Salva casa

Edilizia libera

Rientrano nell’edilizia libera numerose opere che possono essere considerate minori. Tra queste l’installazione di vetrate panoramiche amovibili, porticati che sono all’interno dell’edificio, protezioni dal sole e dagli agenti atmosferici costituiti da tende e pergole, annesse agli immobili e che non determino chiusure stabili.

Tolleranza costruttiva

La tolleranza costruttiva, per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 è pari al:

2% per superfici superiori a 500 metri quadri;
3% per superfici comprese tra 300 e 500 metri quadri;
4% per superfici tra 100 e 300 metri quadri;
5% per superfici inferiori ai 100 metri quadri;
6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadri.

Tolleranze su irregolarità minima

Per quel che riguarda la geometria interna degli immobili, per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, sono incluse nelle tolleranze esecutive:

minor dimensionamento dell’immobile;
mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
irregolarità nell’esecuzione di muri interni ed esterni;
difforme ubicazione di porte e finestre interne.

Arriva il silenzio assenso

Si supera, in edilizia e in questo caso particolare di sanatoria, il silenzio rigetto prevedendo il silenzio assenso nel caso che l’amministrazione non risponda entro:

45 giorni se il permesso è in sanatoria;
30 giorni per la Scia;
180 giorni da aggiungere per gli immobili a vincolo paesaggistico.

In mancanza di una risposta, quindi, è come se l’amministrazione, dopo il decorso dei tempi sopra indicati, avesse accolto la domanda.

Condono edilizio, quali temi tocca?

Il nuovo condono edilizio tocca diversi temi quali:

regolarizzazione di difformità di natura formale nate da una cattiva interpretazione della normativa vigente;
regolarizzazione delle edilizie interne che riguardano, nello specifico, le singole unità abitative in cui sono state apportate modifiche lievi come soppalchi o muri di tramezzo;
difformità che all’epoca della realizzazione dell’intervento avrebbero potuto essere sanate, ma che non è possibile sanare oggi per la regola della “doppia conforme” che non permette di ottenere il permesso per interventi troppo datati.

Sanare tramezzi, finestre e nicchie

Quando in edilizia si parla di difformità si intende un abuso edilizio, ovvero un intervento realizzato senza seguire l’iter amministrativo necessario. Per gli abusi che non superano il 2% dei volumi permessi a titolo abitativo sono lievi e non necessitano di sanatorie.

Il decreto interviene su tramezzi, soppalchi, nicchie, finestre o altre aperture di vario genere perché sono soprattutto queste le opere per le quali non c’è allineamento tra la reale struttura della casa e la documentazione in possesso dei Comuni.

Sanare queste irregolarità richiedeva la doppia conformità, ovvero la valutazione delle regole in vigore al momento dell’abuso e quelle in vigore oggi.
Questo parametro crea la maggior parte degli ostacoli a chi tenta di sanare le irregolarità e il decreto lo ha abolito, lasciandolo in vigore solo nei casi più gravi. In questo modo si permette di sanare la situazione rispettando o la conformità in base alle regole attuali o in base alle regole in vigore al momento dell’abuso per avere il via libera.