Come si dividono le spese di rifacimento del tetto?

Ecco come si dividono le spese di rifacimento del tetto fra i condomini a seconda dei casi.

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Le spese condominiali sono spesso oggetto di liti e dibattiti, nonostante la legge definisca in modo piuttosto chiaro come dovrebbero essere ripartite. I problemi principali riguardano alcune parti dell’edificio, come il tetto, che spesso fanno sorgere dubbi: di chi è? Chi lo utilizza? Il Codice civile dà una risposta per tutte le circostanze, ma la normativa è stata arricchita di dettagli dalle numerose sentenze di Cassazione (a dimostrazione delle numerose in certezze a riguardo) ed è quindi possibile sapere con assoluta certezza come si dividono le spese per il rifacimento del tetto.

Chi paga per il rifacimento del tetto in un condominio

Il tetto è una delle parti fondamentali di un edificio, non solo per ragioni di sicurezza e protezione, ma anche in riferimento alla capacità energetica dell’intero stabile. La corretta manutenzione di quest’area è dunque indispensabile per garantire a tutti i condomini le condizioni di abitabilità migliori, limitare le dispersioni di calore ed evitare le infiltrazioni.

Il rifacimento del tetto è dunque d’obbligo in tutti quei casi in cui la zona riporta danni o segni d’usura, ma trattandosi spesso di un lavoro abbastanza oneroso c’è sempre qualcuno che solleva obiezioni riguardo alle spese. È ovvio quindi che il tetto non giova soltanto ai condomini che sono all’ultimo piano o nella mansarda, ma all’intero stabile. L’articolo 1117 del Codice civile, infatti, annovera il tetto tra le parti comuni del condominio.

Di conseguenza, le spese relative al rifacimento del tetto devono essere divise tra i condomini secondo i millesimi di proprietà di ognuno. Questo principio è stabilito in modo esauriente dall’articolo 1123 del Codice civile, il cui primo comma definisce che:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

La regola generale è quindi la divisione delle spese per le parti comuni a carico di tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà di ognuno. Allo stesso tempo, già a questo punto possono sorgere i primi dilemmi: cosa vuol dire diversa convenzione?

Per diversa convenzione si intende l’eventualità in cui il tetto non sia propriamente una parte comune, in quanto destinata a servire in modo diverso i condomini, che quindi dovranno far fronte alla spesa in modo coerente con il beneficio tratto. L’articolo 1123 del Codice civile prosegue, infatti, in questo modo:

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Come dividere le spese per il rifacimento del tetto condominiale

Le regole per la divisione delle spese di rifacimento del tetto sono piuttosto definite, ma è poi necessario applicarle al caso concreto. In tal proposito, bisogna specificare che la proprietà esclusiva del tetto da parte di uno o alcuni condomini deve essere debitamente provata. Oltretutto, i condomini che non fanno uso del tetto sono esclusi dalla spesa soltanto se esiste un’effettiva impossibilità di utilizzo, dovuta alle caratteristiche funzionali della struttura.

Per fare un esempio, se uno dei condomini non è quasi mai in casa e quindi non ha interesse circa la funzionalità del tetto, ciò non vuol dire che sia esonerato dalle spese di rifacimento. Il tetto, infatti, è assolutamente idoneo a fornire quel condominio (e peraltro già lo fa). Al contrario, si parla di servizio esclusivo quando il tetto non sormonta alcuni appartamenti. Casi del genere si presentano soprattutto nei casi di supercondominio, in quanto ognuno degli edifici ha un tetto a sé stante.

È poi utile ricordare che non esiste alcuna distinzione legale fra le spese di rifacimento o manutenzione del tetto, entrambi i lavori sono infatti utili alla cosa comune e la ripartizione dei costi deve seguire il procedimento ordinario.