Comprare casa mediante un’asta immobiliare può rivelarsi un ottimo investimento, a patto che si conosca il procedimento. Ecco perché è importante l’aiuto di un esperto.
Le aste immobiliari sono finalizzate a vendere forzatamente uno o più beni immobili appartenenti a una persona, il debitore esecutato, nell’ambito di un processo esecutivo.
Ricorrono a tale operazione i creditori i quali, a seguito dell’inadempimento di una o più obbligazioni, aggrediscono il patrimonio personale del debitore, che infatti risponde delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri come stabilito dall’articolo 2740 del codice civile.
La convenienza dell’operazione è che il prezzo pagato dall’acquirente può essere notevolmente inferiore al valore commerciale dell’immobile, così come stabilito nella relazione di stima da parte del tecnico.
Alle aste immobiliari possono partecipare le persone fisiche e le persone giuridiche, come ad esempio una società. Fa eccezione, ovviamente, il debitore che perde la proprietà dell’immobile. Sebbene l’operazione sia caratterizzata da trasparenza è opportuno comprenderne i passaggi al fine di compiere un acquisto più consapevole. A tal riguardo può essere d’aiuto l’intervento di un’agenzia che si occupi di tali operazioni.
L’intervento di un’agenzia per le aste immobiliari
L’intervento di un’agenzia può risultare utile per aumentare le possibilità di concludere l’acquisto e divenire proprietari dell’immobile. Un aspetto da tenere a mente, a tal riguardo, è l’avviso di vendita, il documento pubblico redatto da un notaio o altro professionista che contiene la notizia dell’ordine di vendita che il giudice ha emesso.
Ebbene, tale avviso contiene, tra le altre cose, l’importo dell’offerta minima che può essere avanzata. Tale offerta è pari al prezzo base d’asta ridotto del 25% (riduzione che non si applica in caso di vendite inserite nell’ambito delle procedure concorsuali). Non conoscere questa informazione potrebbe determinare la perdita dell’acquisto e l’offerente vedrebbe sfumare l’affare. La consulenza di un professionista, allora, potrebbe determinare l’esito positivo dell’operazione proprio perché tali errori (si auspica) non verrebbero commessi.
Altro vantaggio dell’assistenza di un professionista è quello di evitare che la redazione dei documenti necessari al fine di poter partecipare all’asta sia fatta dall’offerente inesperto, anche con riferimento all’eventuale richiesta di un mutuo che finanzi l’operazione.
Compreso che l’assistenza di un’agenzia può costituire uno strumento utile al fine di raggiungere il proprio obiettivo d’acquisto, diamo uno sguardo, seppure in termini generali, ai tipi di asta immobiliare e alle diverse modalità di partecipazione che prevedono.
Quali sono le tipologie di aste immobiliari
Possiamo individuare tre tipologie di aste immobiliari:
- l’asta sincrona: in tal caso le offerte per partecipare all’asta possono presentarsi solamente mediante posta elettronica certificata. Durante lo svolgimento dell’asta i rilanci delle offerte possono formularsi solo telematicamente e nello stesso momento in cui è collegato il giudice. L’immobile sarà aggiudicato se, dopo una prima offerta, non ne segua una seconda che abbia un importo superiore nell’intervallo di tempo concesso dal giudice;
- l’asta sincrona mista: in tale ipotesi le offerte di partecipazione possono essere presentate tanto mediante posta elettronica certificata quanto in busta chiusa, mediante il deposito presso la cancelleria del tribunale. Le offerte e i rilanci, di chi è collegato telematicamente e di chi che è presente fisicamente davanti al giudice, saranno riportati online. La modalità di aggiudicazione è la medesima dell’asta sincrona, cioè a dire in assenza di offerte migliori nel lasso di tempo concesso dal giudice, si avrà l’aggiudicazione del bene;
- l’asta asincrona: in tal caso si verifica un’ipotesi analoga a quella a cui siamo abituati quando partecipiamo alle aste online, come ad esempio eBay, perché i rilanci delle offerte sono formulati esclusivamente in via telematica e in un lasso di tempo che non richiede la simultanea connessione del giudice. In altri termini, si aggiudica l’immobile chi, all’esito della scadenza prevista per la gara, risulterà aver presentato un’offerta maggiore.
Nell’avviso di vendita, di cui si è detto, sarà indicato anche se l’asta avverrà:
- con incanto: l’interessato presenta la domanda per partecipare all’asta in una busta chiusa. Verificata la loro correttezza nel giorno dell’asta, gli offerenti sono ammessi a parteciparvi. Le offerte presentate non sono efficaci ove non superino il prezzo base d’asta o l’offerta precedente nella misura che è indicata nelle condizioni di vendita. Ove trascorrano tre minuti dall’ultima offerta senza che ne siano avanzate altre migliori, l’immobile è aggiudicato. Peraltro, l’aggiudicazione è provvisoria, ammettendosi altre offerte d’acquisto anche da chi non ha partecipato all’incanto, purché presentate entro dieci giorni e tali da superare di 1/5 il prezzo che era stato raggiunto con l’aggiudicazione. In ogni caso, tale modalità di asta è residuale, perché il giudice la dispone solo quando ritenga probabile che, rispetto al valore dell’immobile come stimato dal perito, possa ottenersi un prezzo superiore del 50% (cfr. art. 503 c.p.c.);
- senza incanto: l’interessato presenta la propria offerta, digitalmente o in via cartacea, a seconda del tipo di asta. Qualora vi siano più offerte, si apre la fase dei rilanci, aggiudicandosi il bene (in modo definitivo) colui che avrà offerto un prezzo maggiore. In caso di unica offerta, invece, l’offerente si aggiudicherà il bene anche in assenza di una gara.
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