Compromesso: significato e valore legale del contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare - detto anche compromesso - è quell’atto con il quale due parti si impegnano alla stipula di un successivo contratto, ossia quello della compravendita vera e propria del bene.

Questo tipo di accordo viene stipulato quando non ci sono ancora le condizioni per arrivare alla firma di un contratto definitivo di compravendita e serve per tutelare entrambe le parti coinvolte.

Firmando il compromesso infatti il venditore e l’acquirente si impegnano a concludere la transazione assumendosi un obbligo. Tuttavia per essere valido il compromesse deve contenere alcune indicazioni previste dalla legge, pena l’invalidità dell’atto.

Vediamo quali informazioni deve contenere il contratto preliminare e quali regole devono seguire sia l’acquirente che il venditore per far sì che si proceda alla stipula del contratto definitivo di compravendita.

Quali clausole deve contenere?

Per far sì che il contratto preliminare di compravendita sia valido è necessario che nell’atto vengano riportate le seguenti informazioni:

• il consenso delle parti;

• l’esatta indicazione del bene immobile oggetto della vendita, con l’indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche dell’immobile quindi dei vani, nonché dei dati catastali (in tal caso è bene allegare al contratto preliminare anche le planimetrie catastali);

• il prezzo della vendita e dell’eventuale caparra;

• la penale che una delle due parti, in caso di inadempimento totale o parziale, dovrà pagare a titolo di risarcimento dei danni.

Un’altra condizione per la validità del compromesso è che questo deve essere redatto in forma scritta. Quindi le parti non potranno accordarsi sulla vendita dell’immobile solo con una stretta di mano.

Il venditore e l’acquirente possono dunque stilare da soli il compromesso e firmarlo con una normale scrittura privata o possono decidere di rivolgersi ad un notaio.

Bisogna ricordare comunque, come ha evidenziato la Corte di Cassazione, che il contratto preliminare di compravendita prevedendo solo l’obbligo reciproco della stipula del contratto definitivo non ha lo stesso valore di quest’ultimo.

Infatti il contratto definitivo prevale su quello preliminare e può contenere delle clausole diverse dal compromesso.

Differenza tra contratto preliminare e la proposta d’acquisto

Può capitare di confondersi tra la proposta di acquisto e il contratto preliminare di compravendita ma in realtà questi due accordi sono molto differenti tra di loro.

Infatti, la proposta di acquisto non prevede la firma di entrambe le parti. In questo caso infatti è solo il compratore che sigla la proposta, la quale viene spesso fornita sotto forma di modulo da compilare direttamente dall’agenzia immobiliare impiegata nella transazione.

Con la proposta di acquisto viene sancita solo la volontà del compratore di acquistare un immobile ad un certo prezzo. Di solito il compratore interessato deve versare una caparra che rimane bloccata per un periodo di tempo stabilito.

Nel caso in cui il venditore decida di non accettare la proposta di acquisto la caparra viene restituita, mentre se decide di accettarla questa si trasforma in un contratto preliminare vero e proprio.

La registrazione e la trascrizione del compromesso

La registrazione del compromesso è un adempimento fiscale obbligatorio; infatti una volta firmato il contratto preliminare le parti dovranno procedere entro 20 giorni alla registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate.

La registrazione del compromesso serve per attribuire una data certa all’accordo negoziale, ma questa non tutela le parti in caso di lite.

Nel caso in cui le parti si fossero rivolte al notaio per la stipula del contratto preliminare sarà lui a dover provvedere alla registrazione.

La trascrizione del compromesso invece non è obbligatoria spetta quindi alle parti decidere se avvalersene o meno. La trascrizione del contratto preliminare di compravendita al contrario della registrazione serve a tutelare le parti che stipulano il compromesso.

Infatti con la trascrizione si evita che l’immobile oggetto del contratto preliminare venga promesso in vendita a più soggetti o che altri creditori possano avere pretesa sull’immobile stesso.

Quanto costa la registrazione del preliminare?

La registrazione del contratto preliminare di compravendita è soggetta a tassazione. Infatti indipendentemente dal costo della compravendita si dovrà versare un’imposta di 200 euro e a questa si devono poi aggiungere:

• lo 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria, se prevista;
• il 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita, se previsto;
• tributi speciali € 3,72 a titolo di diritti di gestione della pratica da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Le suddette tasse devono essere versate tramite il modello F24.

Anche la trascrizione del compromesso prevede dei costi, in questo caso dovranno essere versati 250/300 euro a titolo di imposte di bollo, ipotecarie e catastali al notaio.

Cosa succede in caso di inadempimento?

Cosa succede se prima della stipula del contratto definitivo di compravendita una delle due parti si rifiuta di procedere al rogito notarile?

La legge prevede due possibilità: la prima prevede l’opportunità di rivolgersi ad un giudice, quindi la parte lesa può decidere di inviare una diffida all’altra parte imponendogli così di rispettare gli accordi.

La seconda possibilità, che è quella più utilizzata, prevede invece che la parte lesa possa decidere di recedere il contratto preliminare di compravendita e chiedere il rimborso doppio della caparra che era stata versata al venditore.

Nel caso in cui invece gli accordi non fossero stati rispettati dall’acquirente il venditore può decidere di trattenere la caparra che aveva ricevuto.