Cosa si può costruire su un terreno agricolo e non edificabile

Un terreno agricolo è per sua definizione una zona adibita alla coltivazione agricola, oppure all’allevamento o alla salvaguardia delle zone boschive. La sua destinazione principale dunque non prevede la realizzazione di case o soluzioni abitative, tranne che per alcune eccezioni che in questa guida vedremo insieme.

Chiedersi se e cosa è possibile costruire su questi terreni è una delle domande necessarie qualora decidessimo di affrontare questo tipo di investimento. Dal punto di vista normativo le limitazioni imposte servono a contenere l’utilizzo selvaggio dei terreni che, altrimenti, sarebbero senza indugio trasformati ed edificati, apportando evidenti danni al paesaggio e alla produzione agricola.

Come già esaminato in nostro un recente articolo, bisognerà in aggiunta considerare che un terreno agricolo ha adeguate probabilità di poter diventare edificabile se possiede alcuni importanti requisiti.

Facciamo quindi chiarezza: vediamo prima di tutto cosa si intende per zona agricola, cosa vi si può costruire, chi può farlo e quali sono le condizioni, i vincoli e i permessi da richiedere.

Cosa si intende per zona agricola?

Il territorio italiano ha delle destinazioni d’uso regolamentate dai piani regolatori che disciplinano la tipologia di terreno e i vari permessi. Per i terreni agricoli, le licenze di costruzione sono limitate e rilasciate in determinati casi specifici.
Pertanto, la prima cosa da fare, ipotizzando di voler costruire, è conoscere in quale zona si trova il proprio terreno o quello che si intende acquistare.

Il territorio comunale, per mezzo del Piano Regolatore Generale (PRG) o dell’analogo strumento urbanistico vigente, è suddiviso in Zone Territoriali Omogenee (ZTO), che, secondo quanto definito dal Decreto Interministeriale del 2 aprile 1968, n. 1444, si possono distinguere in:

• Zona A: questa è la zona del territorio comunale che comprende parti di territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, il cosiddetto centro storico. Spesso sottoposta a particolari vincoli urbanistici che mirano alla conservazione e alla valorizzazione del patrimonio artistico e culturale del territorio.
• Zona B: comprende le aree del territorio comunale che sono solo in parte edificate.
• Zona C: si tratta delle aree del territorio destinate a nuova edificazione. Qui si procederà alla costruzione di nuovi complessi residenziali o alberghieri.
• Zona D: questa zona è destinata agli insediamenti produttivi, riguarda le aree destinate alle attività produttive industriali, artigianali, di servizi.
• Zona E: qui il territorio è destinato alla produzione agricola, alla coltivazione di prodotti alimentari. In questa zona si manifestano le colture in modo variamente articolato.
• Zona F: la zona rappresenta le aree del territorio destinate alla creazione di spazi pubblici di interesse generale, come ospedali e impianti sportivi.

Ciò premesso a noi interessa a questo punto sapere chi può costruire nella Zona E e cosa gli è permesso fare?
È opinione comune che in zona agricola non si possa assolutamente costruire una casa ma questo non corrisponde completamente al vero, in quanto l’attività edificatoria non è del tutto vietata ma è consentita solo entro limiti particolarmente ristretti. Vediamoli.

Condizioni per costruire su aree a destinazione agricola

Stando a quanto previsto dalle leggi in vigore, imprenditori agricoli professionali e coltivatori diretti possono costruire una casa a uso residenziale su un terreno agricolo così come possono costruire depositi o magazzini destinati all’uso agricolo, in legno o in altro materiale. Ad esempio si possono costruire Silos per la raccolta di granaglie, ma anche magazzini o depositi per lo stoccaggio di mezzi agricoli.

Quindi, la prima e più importante precisazione da fare è, che solo chi ha la qualifica di imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto può costruire una casa ad uso residenziale su un terreno agricolo. Essa può coincidere con la residenza del proprietario del terreno, una casa colonica sede della sua attività lavorativa che può anche essere usata per ospitare gli operai e la manovalanza che segue le attività legate alla gestione del terreno agricolo.

Oltre al requisito professionale bisogna però rispettare anche il cosiddetto indice di edificabilità.
Per ogni zona è infatti fissato un indice di fabbricabilità, ovvero un rapporto tra il volume dell’edificio che si può costruire e la superficie del terreno.
Su un terreno di un ettaro (10.000 mq), ad esempio, sarà possibile costruire 300 metri cubi di fabbricato, corrispondenti più o meno a un’abitazione di 100 metri quadri di superficie. Approfondiremo più avanti questo concetto.

Tornando ai requisiti necessari per costruire su aree a destinazione agricola possiamo individuarne due principali:

• il proprietario deve esercitare l’attività di imprenditore agricolo da almeno 3 anni;
• la costruzione è consentita nei limiti previsti dallo strumento urbanistico vigente (massimo 0,03 metri cubi a metro quadro).

Questo limite di 0,03 mq/mc, fissato a livello nazionale può essere modificato e ulteriormente ridotto a livello regionale e comunale. È importante ricordare che le regioni hanno propria autonomia in materia di legislazione urbanistica, per cui le prescrizioni locali possono prevedere requisiti diversi anche per l’attività che il richiedente deve esercitare.

A questo punto, se i requisiti obbligatori sussistono e si intende procedere a costruire una casa in zona agricola, sarà necessario, come per tutte le costruzioni, richiedere il relativo titolo abilitativo, in questo caso rappresentato dal Permesso di Costruire.

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Quali permessi servono per costruire in modo legale su un terreno agricolo

Per edificare in modo legale su un terreno agricolo occorrono i dovuti permessi. Il Testo Unico per l’Edilizia, D.P.R. n. 380/2001, al capo II, specifica quali interventi edilizi sono subordinati al permesso di costruire demandando alle regioni il potere di individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio di questa autorizzazione.

Anche nel caso in esame dunque, cioè quello di costruzione in una zona agricola, dovrà essere richiesta questa autorizzazione amministrativa che il Comune rilascia in vista della modificazione del territorio sulla base della presentazione del progetto, nonché il nulla osta degli enti competenti e il calcolo dell’indice di fabbricabilità del terreno, che come detto, indica il rapporto tra estensione del terreno.

Specifichiamo anche che, costruire su terreno agricolo, una casa prefabbricata in legno o in qualsiasi altro materiale, ha le stesse limitazioni previste per un edificio tradizionale, in cemento o in muratura. La sua cubatura deve rispettare l’indice di edificabilità previsto per l’area.

Riassumendo, perché si possa agire è necessario:

• il permesso di costruire, rilasciato dall’ufficio tecnico del Comune;
• il nulla osta degli enti competenti, soprattutto nel caso il terreno si trovi in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico, ambientale, idrogeologico;
• il calcolo dell’indice di edificabilità o fabbricabilità del terreno.

L’indice di edificabilità di un terreno agricolo

Vediamo ora di capire cos’è l’indice edificabilità. È stato ideato e istituito con le prime costruzioni di massa, per tutelare l’impatto della presenza umana sul territorio.
Per definire questo impatto si utilizza questo «calcolo», una misura solitamente divisa nelle seguenti sottocategorie:

• indice di edificabilità territoriale, relativo ad una superficie da urbanizzare costituita da più zone, anche già abitate;
• indice di edificabilità fondiario cioè riferito ad un singolo lotto di terreno in cui costruire il nuovo immobile.

La norma a cui si fa riferimento per il calcolo dell’indice è il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 in cui sono state ripartite le aree edificabili nelle diverse categorie già elencate nel primo paragrafo di questo articolo e che possiamo così sintetizzare:

• Agglomerati di carattere artistico, storico e di pregio ambientale;
• Zone edificate solo parzialmente;
• Aree non edificate ma destinate alla costruzione di edifici;
• Zone destinate alla sola costruzione di impianti industriali;
• Terreni ad uso agricolo;
• Zone destinate alla costruzione di edifici e impianti di interesse generale.

In base alle sue caratteristiche, ogni singola categoria, ha un differente indice di edificabilità.
Facciamo un esempio: all’interno di un’area storica è quasi impossibile edificare nuove abitazioni; in una zona destinata alla costruzione di edifici invece sarà molto più semplice ottenere le dovute certificazioni ed autorizzazioni per procedere con i lavori.

Le norme che regolano la costruzione di edifici sono davvero molteplici e, come già sottolineato, molto diverse sia in base alla regione che al comune in cui ci si trova a muoversi. Ad incidere sull’indice di edificabilità ci sono molte variabili (distanza da altri fabbricati, altezza massima, numero di abitanti del Comune, percentuale di copertura edificato in quella zona e molto altro ancora).

Esiste però un semplice calcolo, una formula con la quale si potrà avere un’idea sulla possibilità di costruire una nuova struttura su un determinato terreno.

Il calcolo è il seguente: n*m³/m², dove:

• la “n” indica l’indice stabilito in quella determinata zona;
• “m³” riguarda il volume edificabile;
• “m²” costituisce il terreno su cui si vuole effettuare la nuova costruzione.

Quanto possiamo edificare sulle zone agricole?
Nel momento in cui si deve calcolare l’indice di edificabilità in queste zone, si deve tener conto che si tratta di un terreno agricolo, su cui sono in ogni caso vietate grandi costruzioni; fondamentale è preservare la maggior parte di terreno.

Qualora si disponga per esempio di un terreno agricolo con superficie pari a un ettaro (10.000 mq), sarà possibile costruire 300 mc di fabbricato, corrispondente più o meno ad un’abitazione di 100 mq di superficie considerato un interpiano di 3 metri.

Spesso le norme locali vietano di costruire in terreni agricoli inferiori ai 10.000 mq, ma ci sono delle differenze tra le varie regioni.
Possiamo concludere quindi che, solitamente, l’indice di edificabilità in queste zone si aggira intorno agli 0,03 metri cubi per metro quadrato.