Quanto costa mettere in regola i piccoli abusi all’interno dell’immobile con il Piano Salva Casa? Vediamo nel dettaglio le spese da sostenere.
Il piano salva casa (dl 69/2024) non è un condono edilizio e non si può, quindi, utilizzare per sanare immobili edificati senza permessi. Si tratta di una legge che permette di sanare i piccoli abusi all’interno degli immobili con un iter semplificato a cui, poi sono state aggiunte altre novità che sono andate a modificare in modo anche abbastanza rilevante le norme del Testo Unico dell’Edilizia.
La novità principale introdotta, in ogni caso, è quella che permette di sanare situazioni che prima erano non sanabili a causa della “doppia conformità”. I paletti molto rigidi per le sanatorie prevedevano che le modifiche apportate, rispetto al progetto originario, fossero in regola sia in base alle norme edilizie del periodo in cui i lavori erano stati effettuati, sia in base a quelle in vigore al momento della richiesta della sanatoria.
La regola della doppia conformità, in ogni caso, resta in vigore anche dopo il decreto Salva Casa per gli abusi più importanti (come ad esempio un aumento della superficie o della cubatura rispetto al progetto iniziale), in tutti i casi di abusi minori la doppia conformità non è richiesta e per la regolarizzazione basta presentare una Scia in sanatoria.
Mettere in regola le difformità non è gratis è questo già si sapeva, ma quanto costa sanare gli abusi?
Decreto Salva casa, le opere sanabili
L’articolo più importante è il primo visto che va a modificare il Testo Unico Edilizia. Oltre a prevedere gli interventi sulle strutture amovibili, il decreto da una definizione dello “stato legittimo” risolvendo la problematica legata alle sanzioni che potevano essere alternative alla demolizione che, però, lasciavano l’immobile privo, appunto, dello stato legittimo. Con la modifica, invece, il pagamento della sanzione permette di ottenere una sorta di sanatoria dell’abuso commesso.
La novità che impatta maggiormente è l’accertamento di conformità che prevede una sorta di doppio binario per le difformità parziali:
- in caso di parziale difformità se l’intervento era conforme alla disciplina vigente al momento della realizzazione, anche se non conforme a quella vigente al momento di presentazione della domanda, è sanabile;
- in caso di totale difformità resta in vigore la doppia conformità (quella al momento della realizzazione e quella vigente).
Si tratta di un importante passo avanti visto che la doppia conformità ha molte volte, in passato, impedito di sanare anche abusi di poca rilevanza.
Interventi in edilizia libera
Nel decreto si legge che rientreranno nell’edilizia libera, quella per la quale non serve chiedere autorizzazione, le seguenti opere:
- installazione di pompe di calore sopra i 12 kW;
- rimozione di barriere architettoniche;
- realizzazione di vetrate panoramiche amovibili (verande) su balconi con lo scopo di mitigare sia caldo che freddo. La cosa importante è che non configurino un aumento dei volumi e delle superfici.
La sanatoria comprenderà anche le tende da sole montate con strutture fisse, i soppalchi, i tramezzi, e i porticati.
Cambio destinazione d’uso
Il decreto fornisce chiarimenti sul cambio di destinazione d’uso che è sempre consentito per la singola unità immobiliare senza opere, sempre nel rispetto della normativa di settore. In ogni caso è sempre necessario presentare la Scia.
Le novità che riguardano il cambio di destinazione d’uso è molto importante visto che la stessa è realizzabile sia con che senza opere edilizie. Il cambio è sempre permesso, sia all’interno della stessa categoria che tra categorie diverse: di fatto un immobile commerciale può veder cambiare la destinazione d’uso in abitativa, ad esempio, sarà molto più semplice.
In questa fattispecie rientra la possibilità di recuperare i sottotetto non rispettando le distanze attualmente previste (ma se risultano rispettate quelle in vigore al momento della realizzazione dell’edificio). Importanti novità riguardano anche i cambi d’uso per quel che riguardano piano terra e seminterrato.
Micro appartamenti, cosa cambia?
Si tratta di una novità molto importanti per i proprietari di immobili visto che cambiano i parametri per l’abitabilità degli appartamenti. L’altezza minima scende da 2,70 a 2,40 metri e allo stesso tempo scende anche la superficie minima per ritenere l’immobile abitabile.
Per i monolocali la superficie minima passa da 28 a 20 metri quadrati mentre per i bilocali passa da 38 a 28 metri quadrati. Nonostante le modifiche resta sempre fermo l’obbligo di garantire agli occupanti le condizioni igienico-sanitarie idonee e proprio per questo, laddove non presenti, vanno raggiunte con dei miglioramenti (per quel che riguarda l’areazione degli spazi e l’illuminazione).
Nuovi parametri di tolleranza
Il decreto cambia anche i valori di tolleranza per il mancato rispetto di altezze, distacchi, cubatura e superficie coperta:
- al 2% per le strutture con superficie fino a 500 metri quadrati;
- sale al 3% per edifici tra i 300 e 500 metri quadrati;
- al 4% per quelli tra 100 e 300 metri quadrati;
- al 5% per quelli con superficie minore ai 100 metri quadrati, ma superiore ai 60 mq;
- elevata al 6% la tolleranza per gli immobili fino a 60 metri quadrati.
Il condono ha un prezzo
La sanatoria delle irregolarità, ovviamente, non sarà gratuita. L’idea è quella di prevedere un prezzo maggiore per le irregolarità che si discostano maggiormente dalla conformità: più, quindi, la difformità è maggiore e più alto sarà il prezzo necessario a sanare.
La spesa da sostenere, secondo il decreto originario, era sembra legata all’aumento stimato di valore dell’immobile sanato e questo significava, in città in cui gli immobili hanno valori molto alti (come ad esempio Milano, Roma, Firenze) dover pagare sempre il massimo.
Con la conversione in legge si sono apportate delle modifiche anche ai costi massimi che si sono ridotti di quasi un terzo. Il costo, ora, varia in base all’anno in cui l’immobile è stato costruito:
- se la costruzione è anteriore al 30 gennaio 1977 la regolarizzazione si può ottenere presentando la Scia e pagando un costo che va da 1.032 a 10.328 euro;
- se la costruzione è avvenuta a partire dal 31 gennaio 1977, invece i costi sono variabili, e nello specifico:
- da 1.032 a 10.328 euro se l’intervendo p stato eseguito senza Scia o in difformità di quest’ultima;
- da 516 a 5.163 euro se l’intervento è conforme alla disciplina vigente al momento della realizzazione e al momento della presentazione della domanda.
- per tutte le difformità che, invece, erano già sanabili anche in precedenza con la Cila il costo rimane fermo a 1.000 euro.
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