Si possono mantenere le detrazioni spettanti per un immobile ristrutturato in caso si proceda alla vendita prima che tutte le quote di beneficio fiscale siano state fruite?
Se il titolare delle detrazioni edilizie vende l’immobile ristrutturato, a chi spettano quelle restanti, a chi vende o a chi acquista? La detrazione al 50% per le ristrutturazioni edilizie è riconosciuta dal 26 giugno 2026 grazie a provvedimenti normativi che hanno elevato il beneficio fiscale disciplinato dall’articolo 16-bis del Tuir (che prevedeva un’aliquota al 36%).
L’articolo che norma il bonus ristrutturazioni detta anche precise regole che devono applicarsi al beneficio fiscale in caso di vendita dell’immobile ristrutturato prima che le quote di detrazioni siano state utilizzate completamente. Il diritto di detrazione, con la vendita, si trasferisce per legge all’acquirente, anche se il venditore può anche scegliere di mantenere il beneficio fiscale anche dopo aver ceduto il bene. Come si fa a mantenere le detrazioni in caso di vendita?
Vendita immobile ristrutturato, attenzione alle detrazioni
Se si vende un immobile ristrutturato prima di avere fruito tutte le quote di detrazione spettante (quindi prima che siano trascorsi 10 anni dagli interventi che hanno dato diritto alla detrazione), il diritto al beneficio fiscale si trasferisce all’acquirente.
Il venditore, però, ha la possibilità di continuare a fruire della detrazione edilizia non ancora utilizzata, ma è necessario che, nell’atto di compravendita, sia specificata la cosa per evitare che, automaticamente, lo sconto di imposta residuo sia trasferito a chi acquista.
Se acquirente e venditore non stabiliscono nulla nel rogito, quindi, le detrazioni rimanenti spettano all’acquirente poiché il beneficio fiscale cambia con il cambio del proprietario: il con il passaggio di proprietà il venditore, quindi, passa anche le restanti detrazioni.
L’articolo 16 del Tuir specifica che:
In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.
È proprio l’inciso “salvo diverso accordo tra le parti” a permettere al venditore di mantenere il beneficio fiscale anche dopo la vendita o di scegliere di passarlo a chi acquista. Come si calcola la detrazione spettante per l’anno di vendita dell’immobile? L’agevolazione non viene suddivisa in base ai mesi di possesso, ma spetta generalmente a chi possiede l’immobile al 31 dicembre dell’anno di riferimento.
Per chi ha venduto, quindi, l’immobile ristrutturato nel corso del 2024, senza indicare di volere continuare a fruire delle detrazioni nel rogito, nel c’è diritto allo sconto di imposta nel 730/2025.
Anche senza indicazione nell’atto si può mantenere la detrazione fiscale
Cosa accade se ci si rende conto della dimenticanza solo dopo la sottoscrizione del rogito di compravendita? La circolare numero 7/2021 dell’Agenzia delle Entrate specifica che anche in assenza di indicazione nel rogito è possibile continuare a fruire delle detrazioni fiscali dell’immobile ristrutturato venduto lo stesso. In questo caso, specificano le Entrate, la volontà di lasciare le detrazioni in capo al venditore deve essere desumibile da una scrittura privata (autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale e sottoscritta da ambo le parti) in cui si specifichi che tale accordo esisteva fin dalla data del rogito.
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