Finta vendita di una casa per nascondere una donazione: quali rischi?

Spesso quando un genitore vuole lasciare una casa al figlio piuttosto che procedere con l’atto di donazione decide di fingere una compravendita.

Questo perché fingendo una vendita ci si mette al riparo dagli svantaggi della donazione. A tal proposito, ricordiamo che la donazione è quel contratto con cui - con pieno spirito di liberalità - una persona dispone a favore di un terzo un suo diritto, quale ad esempio potrebbe essere la proprietà di un immobile.

La donazione è un atto gratuito - perché non prevede passaggio di denaro - ma allo stesso tempo impugnabile; la legge, infatti, per tutelare i legittimari (i familiari che rientrano di diritto nella successione) riconosce a questi la possibilità di agire in giudizio contro la donazione così da renderla inefficace (tramite l’azione di riduzione) qualora il passaggio di proprietà dell’immobile risulti essere particolarmente lesivo.

Per questo motivo le banche non accettano come garanzia (ad esempio per la richiesta di un mutuo) un’abitazione di cui si sia entrati in possesso tramite donazione.

Questa è una delle motivazioni che portano i familiari a passarsi la proprietà di un immobile tramite una finta vendita, che prevede il passaggio fittizio di denaro.

È importante sottolineare, però, che realizzando una compravendita fittizia di una casa ci sono diversi rischi ai quali si va incontro; vediamo quali sono.

Come avviene una compravendita fittizia?

Mentre con la donazione il passaggio della proprietà avviene a titolo gratuito, con la compravendita questo non è possibile. Si ricorda, infatti, che la compravendita non è altro che quel contratto che ha come oggetto il trasferimento della proprietà dietro il pagamento di un prezzo.

Scegliere la vendita, piuttosto che la donazione, quindi mette venditore e acquirente davanti ad un dubbio: come dimostrare l’avvenuto pagamento?

Solitamente la vendita fittizia si realizza in due diversi modi:

• il passaggio di denaro non avviene. In questo caso però, vista la mancanza di un documento che dimostra il pagamento, smentire la simulazione della vendita è impossibile;

• l’acquirente versa - in un’unica soluzione o a rate - il denaro previsto dall’atto di compravendita al titolare dell’immobile, il quale a sua volta glielo restituisce a diverso titolo. Ad esempio, il pagamento avviene tramite un intermediario abilitato, quale potrebbe essere la banca, mentre la restituzione del denaro ricevuto in contanti (in modo che non ci sia alcuna prova che lo dimostri).

Ciò comunque non esclude il pagamento delle tasse previste sulla compravendita, maggiori di quelle previste per la donazione. Infatti, mentre sulla vendita si applica l’IVA al 10% (ridotta al 4% per l’acquisto della prima casa) per quanto riguarda la donazione l’imposta è sempre del 4% ma solo sul valore che eccede il milione di euro (in caso di passaggio di proprietà tra genitori e figli).

Quindi, anche se acquirente e venditore riescono a simulare il passaggio di denaro non possono evitare il pagamento delle tasse dovute, pena un accertamento fiscale.

Questo problema non può essere risolto neppure stabilendo un prezzo di molto inferiore a quello di mercato per l’immobile, in modo da ridurre notevolmente le tasse da pagare sulla compravendita; qualora il corrispettivo sia irrisorio, infatti, si parla di “vendita mista a donazione”, un atto che rientra nell’ambito della vendita fittizia e che in termini di validità comporta conseguenze pari a quelle della donazione.

Quali conseguenze per la vendita fittizia?

Come appena anticipato in termini di validità dell’atto la vendita fittizia comporta le stesse conseguenze della donazione. Anche quest’atto, infatti, può essere impugnato dagli eredi entro 10 anni dall’apertura della successione; in caso di accertamento della simulazione, poi, questi possono recuperare l’immobile entro 20 anni dalla donazione stessa.

Potrebbe accadere, inoltre, che si decida di vendere un immobile per evitare il pignoramento del bene da parte del Fisco a causa dei debiti maturati. In tal caso il Fisco può procedere tramite un’azione di simulazione dimostrando che si tratta di una vendita fittizia (ad esempio per il mancato passaggio di denaro), oppure con un’azione revocatoria dimostrando che il venditore ha un patrimonio insufficiente per soddisfare le pretese del creditore e che l’acquirente fosse a conoscenza della situazione debitoria del venditore. L’azione revocatoria, però, è possibile entro i 5 anni dal rogito, mentre quella di simulazione non ha alcun termine.

Inoltre, qualora la vendita fittizia sia stata decisa per sottrarsi dal pagamento di un debito superiore a 50mila euro riferito al mancato pagamento di imposte sui redditi si può essere incriminati per il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte, punito con la reclusione da 6 mesi a 4 anni (da 1 a 6 anni per debiti superiori ai 200mila euro).