In quali casi si paga l’IMU sui terreni edificabili? L’Imposta Municipale propria è dovuta da titolari di diritti reali su beni immobili, sono previste esenzioni, ma non sui terreni fabbricabili.
Confermata l’IMU terreni edificabili anche per il 2025, l’imposta è dovuta anche nel caso in cui il proprietario non intenda procedere all’edificazione. Quanto si paga e come sono calcolati gli importi dell’IMU 2025? Vediamo in questa guida come si calcola la base imponibile sul valore venale, le aliquote applicate e le istruzioni operative.
L’IMU su terreni edificabili si applica dal 2012 con l’entrata in vigore del Decreto-legge n. 201/2011, convertito in Legge n. 214/2011. Per delimitare il campo di applicazione la prima cosa da capire è quando un terreno è edificabile. Un terreno è considerato edificabile quando, sulla base dello strumento urbanistico generale adottato dal Comune, può essere utilizzato a scopo edificatorio. La classificazione è indipendente dal fatto che il proprietario intenda o meno costruire su tale terreno un immobile.
Naturalmente dal punto di vista commerciale un territorio edificabile ha un valore nettamente maggiore rispetto a un terreno agricolo e ciò si riflette anche sul reddito dominicale e quindi sulla tassazione applicata, in particolare sull’IMU.
Ecco tutti i dettagli per il calcolo dell’IMU 2025 sui terreni edificabili.
IMU terreni edificabili/fabbricabili e valore venale del bene
L’IMU è l’Imposta Municipale Unica e si applica su abitazioni (esclusa la prima casa) locali commerciali, terreni. Per i terreni edificabili o fabbricabili occorre tenere in considerazione diversi fattori e in primo luogo il reddito dominicale (generalmente più alto rispetto a quello di un terreno agricolo). Ricordiamo che il reddito dominicale rappresenta il reddito teorico annuo che il terreno potrebbe generare nel caso in cui fosse utilizzato per costruire un immobile.
Ai fini del caoclo dell’IMU terreni edificabili, il reddito dominicale deve essere rivalutato del 25% e moltiplicato per 135.
Non è questo però l’unico elemento che concorre alla determinazione della base imponibile dell’IMU.
Al fine di determinare la base imponibile IMU terreni edificabili assume un ruolo centrale il valore venale del terreno. L’art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/92, stabilisce che “il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.
Gli elementi da tenere in considerazione per determinare il valore venale del bene sono quindi:
- l’indice di edificabilità che rappresenta il rapporto tra la superficie edificabile consentita e la superficie totale del terreno;
- zona di ubicazione del terreno;
- destinazione d’uso del terreno;
- oneri da sostenere per adeguare il terreno, ad esempio se sono necessarie opere di urbanizzazione o se le stesse sono già presenti;
Secondo la Corte di Cassazione tali dati devono essere desumibili da atti amministrativi o da fonti esterne (prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche).
Tra i metodi applicabili vi è quello denominato “valore di trasformazione” che è incentrato sulla “determinazione del valore dell’area fabbricabile sulla base della differenza tra il ricavato (valore dell’edificato), come si configurerebbe ad edificazione avvenuta della cubatura realizzabile per l’area presa in considerazione”, ed i costi necessari all’edificazione stessa (costi di trasformazione)”.
Come si può notare, il metodo è piuttosto complesso, proprio per questo motivo si consiglia di allegare alla dichiarazione IMU (questa deve essere presentata solo una volta entro il 30 giugno e poi in seguito a eventuali mutamenti) una perizia asseverata di un tecnico abilitato. In questo modo si possono evitare accertamenti fiscali legati al valore dell’immobile.
Per capire quali elementi il Comune tiene in considerazione al fine di determinare la base imponibile IMU per i terreni fabbricabili è bene avere come punto di riferimento il regolamento comunale. Naturalmente alla base imponibile deve essere applicata l’aliquota fissata dal Comune. L’aliquota IMU per le aree edificabili è generalmente lo 0,86% ma ciascun Comune può prevedere, nella delibera annuale di determinazione delle aliquote IMU, di aumentarla sino all’1,06% o diminuirla fino all’azzeramento
Chi deve pagare l’IMU 2025 sui terreni edificabili?
L’IMU sui terreni edificabili è dovuta:
- dai proprietari di un terreno edificabile/fabbricabile utilizzando la base imponibile fissata in base ai parametri prima visti;
- dai titolari di un diritto reale sul terreno edificabile, ad esempio usufrutto, titolare di uso, comodato d’uso, diritto di superficie (ad esempio se usufrutto e nuda proprietà sono in capo a due soggetti diversi, L’IMU è dovuta dal titolare di usufrutto);
- titolare di concessione di un terreno edificabile che appartiene al demanio, ad esempio un terreno costiero, si è tenuti al pagamento dell’IMU su tale terreno;
- locatari di un terreno edificabile che è stato concesso in locazione finanziaria (leasing)
leggi anche
Cosa significa leasing e come funziona
Chi è esente dall’IMU terreni fabbricabili 2025?
Ci sono dei casi in cui sebbene il terreno sia classificato come edificabile, non si è tenuti al pagamento dell’IMU. Ecco quali sono:
- terreni ubicati nelle isole minori, si tratta di una misura adottata per promuovere lo sviluppo socio-economico di aree considerate difficili(articolo 25, comma 7 del DL n. 4 del 24/01/2015);
- terreni posseduti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli iscritti alla previdenza agricola (terreni edificabili, evidentemente non edificati e usati per altro scopo);
- terreni edificabili con vincolo, cioè con impedimenti dovuti all’analisi svolta da un esperto;
- terreni edificabili ubicati in zone montane o collinari.
Si ricorda, inoltre, a che a partire dal 2020 per effetto della Legge 160/2019, non è richiesto il pagamento dell’IMU sul terreno edificabile della prima casa se appare come pertinenza dell’abitazione.
Scadenze IMU e codice tributo
Le scadenze dell’IMU terreno edificabili o fabbricabili sono le stesse per l’IMU su abitazioni o locali commerciali: 16 giugno prima rata e 16 dicembre di ogni anno.
Anche in questo caso il versamento avviene con il modello F24 utilizzando il codice tributo 3916.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
