La servitù di passaggio è il diritto reale di godimento che consente al titolare di un fondo di passare su un fondo altrui per accedere al proprio. Vediamo insieme la disciplina.
La tipologia di servitù più conosciuta e diffusa è la servitù di passaggio che permette al proprietario di un fondo, fondo dominante, di passare sul fondo che appartiene ad un altro proprietario, fondo servente. Il proprietario del fondo servente avrà, una limitazione alla propria piena proprietà del fondo in quanto dovrà accettare il passaggio da parte del titolare del fondo dominante.
Lo scopo è quello di realizzare l’utilità di passare attraverso un fondo per raggiungerne un altro e il requisito indispensabile affinché si realizzi è che i fondi appartengano a proprietari diversi.
Le servitù (dette “servitù prediali”) secondo quanto stabilito dall’art. 1027 c.c. costituiscono:
un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.
Nella servitù di passaggio il proprietario del fondo servente è tenuto a consentire il passaggio al proprietario del fondo dominante.
Più tecnicamente, il diritto di servitù è un diritto reale di godimento in quanto il diritto appartiene al proprietario del fondo dominante. Pertanto, il passaggio di proprietà del fondo dominante comporta il trasferimento del diritto. Inoltre, non può essere trasferita separatamente dal fondo dominante, e non può essere ceduta a terzi sotto forma di godimento (locazione, uso, abitazione).
Le servitù possono essere volontarie, e cioè costituite con contratto o testamento, oppure coattive, e cioè imposte dalla legge per consentire al proprietario del fondo dominante un’utilizzazione efficiente dello stesso. Possono essere costituite anche mediante usucapione e destinazione del padre di famiglia.
Inoltre, possono essere di passaggio carrabile o di passaggio pedonabile a seconda che il fondo servente possa essere attraversato solo a piedi oppure anche con mezzi meccanici.
Ma analizziamo la disciplina di questo particolare diritto reale.
Come si costituisce la servitù di passaggio
Le servitù di passaggio si costituiscono mediante:
- contratto;
- testamento;
- usucapione;
- destinazione del padre di famiglia;
- ex lege;
- sentenza.
Tra i vari modi per costituire una servitù di passaggio possiamo effettuare una distinzione fra:
- volontarie; possono essere costituite per atto tra vivi con contratto o per testamento, per usucapione e destinazione del padre di famiglia.
- coattive.
Il contratto è utilizzato anche per la costituzione delle servitù coattive. In mancanza di contratto si costituisce con sentenza o con atto dell’autorità amministrativa in specifici casi individuati dalla legge.
Schema Tipi di servitù
Uno schema illustrativo sui tipi di servitù, sul loro contenuto, presupposti e modi di costituzione
Costituzione con contratto
La servitù di passaggio può essere costituita mediante contratto, dal quale devono risultare l’identificazione del fondo servente, del fondo dominante e dell’utilità derivante a dal peso imposto.
La forma del contratto deve essere, a pena di nullità, l’atto pubblico o la scrittura privata. La trascrizione del contratto è necessaria ai fini dell’opponibilità ai terzi.
I requisiti essenziali per la validità del contratto sono:
- individuazione del fondo dominante e del fondo servente;
- estensione;
- determinazione del peso imposto.
Costituzione con testamento
Abbiamo osservato che la servitù di passaggio si può costituire anche mediante testamento. All’apertura della successione, l’erede o il legatario acquistano il loro diritto.
Il testatore può attribuire il diritto di servitù a un erede, o a un legatario (costituzione diretta), oppure può imporre all’erede o al legatario di concedere la servitù a un terzo (costituzione indiretta), in questo caso l’erede o il legatario dovrà costituire la servitù in favore del terzo con un contratto.
Costituzione per usucapione e per destinazione del Padre di famiglia
La costituzione per usucapione e per destinazione del padre di famiglia, può avvenire solo per le servitù apparenti, cioè per quelle servitù che si manifestano con opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.
L’esistenza della servitù deve essere chiara e certa, manifestata da opere visibili e permanenti, impiegate in modo univoco al loro esercizio. La disciplina è stabilita dall’articolo 1031 del c.c. ss. Si tratta di due modi di costituzione della servitù volontaria.
Il presupposto per l’usucapione è la prova del possesso continuato, non violento, non clandestino, e la prova dell’animus di esercitare la servitù di passaggio. Il possesso deve avere una durata minima di 20 anni, oppure di 10 anni se colui che rivendica la servitù l’ha acquistata in buona fede, in forza di un titolo debitamente trascritto, da parte di chi non ne era titolare.
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Usucapione della servitù di passaggio
La manutenzione della servitù
Di sovente accadono liti per quanto riguarda la divisione delle spese per la manutenzione. L’unica norma che si occupa della ripartizione delle spese relative alla manutenzione della servitù di passaggio è l’art. 1069 del Codice civile.
Secondo quanto stabilito dall’articolo in esame, il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo necessari per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal contratto o dalla legge. Tuttavia, se le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute da entrambi i proprietari dei due fondi.
Il presupposto necessario per l’applicazione di tale norma è costituito dalla necessità delle opere per la conservazione della servitù.
Come chiarisce anche la Corte di Cassazione, qualora il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative spese devono essere sostenute sia dal proprietario del fondo dominante che dal proprietario del fondo servente, in proporzione dei rispettivi vantaggi.
Il proprietario del fondo dominante deve sostenere per intero le spese, quando non risulti provato in giudizio che questo sia necessario alla conservazione della servitù.
Se il titolare del fondo servente effettua opere funzionali al migliore esercizio del diritto di servitù, il titolare del fondo dominante è tenuto a partecipare alle spese delle opere eseguite in ragione del vantaggio che ne è derivato.
Ancora: il proprietario del fondo dominante che decide di assolvere alla realizzazione delle opere sul fondo servente deve sopportare il relativo onere finanziario a meno che le opere apportino beneficio anche al fondo servente, in questo caso le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.
La legge non dice in quale misura devono essere ripartite le spese di manutenzione. Pertanto, in caso di disaccordo tra le parti, sarà il giudice a valutarlo tenendo conto di elementi empirici.
Quindi possiamo dire che la manutenzione è a carico del proprietario del fondo dominante, che deve eseguire le opere necessarie alla conservazione del passaggio, salvo diversa pattuizione concordata dalle parti. Se tali opere, arrecano beneficio anche al fondo servente, le spese saranno suddivise tra i rispettivi proprietari, proporzionalmente al vantaggio accorso al proprio fondo.
Il proprietario del fondo servente, che sia obbligato a eseguire le opere per l’uso e conservazione, potrà sottrarsi rinunciando, anche parzialmente, alla sua proprietà, a favore del proprietario del fondo dominante.
Come si estingue la servitù di passaggio
Come stabilito dal Codice civile la servitù di passaggio si estingue per:
- confusione;
- prescrizione;
- impossibilità di uso o mancanza di utilità se sono passati almeno 20 anni.
Qualora il proprietario del fondo servente acquisti anche il fondo dominante o viceversa, si estingua per confusione, da quel momento non ci sono più due proprietari diversi, bensì il fondo servente e il fondo dominante appartengono alla medesima persona.
La servitù si estingue anche per prescrizione. L’articolo 1073 prevede che:
La servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per venti anni. Il termine decorre dal giorno in cui si è cessato di esercitarla; ma, se si tratta di servitù negativa o di servitù per il cui esercizio non è necessario il fatto dell’uomo, il termine decorre dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l’esercizio.
Per interrompere il decorso della prescrizione, non è sufficiente inviare una lettera di diffida, ma occorre il riconoscimento del diritto da parte del proprietario del fondo servente, ovvero per proposizione della domanda giudiziale (Cass. 16861/2013).
Se viene meno l’utilità di passare sul fondo servente, o diventa impossibile passarvi, si estingue se sono trascorsi i venti anni dal mancato esercizio (art. 1074 c.c.).
I limiti al diritto di proprietà
La servitù di passaggio prevede dei limiti al diritto di proprietà. In particolare, il proprietario del fondo servente non può impedire l’esercizio del diritto del proprietario del fondo dominante di poter passare per la sua proprietà, né può aggravarlo, rendendolo maggiormente difficoltoso. Pertanto, non è possibile:
- chiudere il passaggio con un cancello, una porta o con qualsiasi strumento similare;
- ostacolare il passaggio mediante alberi, siepi o piante;
- dispositivi elettronici (allarmi, telecamere, sensori ottici, ecc.) che inibiscano l’uso del passaggio al proprietario del fondo dominante.
Pertanto, il proprietario del fondo servente non può effettuare nessun tipo di azione che diminuisca o renda maggiormente difficoltoso l’esercizio della servitù di passaggio. Qualora si verificasse tale eventualità è possibile rivolgersi a un giudice per chiedere il ripristino dello stato dei luoghi e a risarcire l’eventuale danno arrecato.
Come sapere se esiste una servitù di passaggio
Se ci si sta chiedendo come capire se sul proprio fondo o su quello che si vuole acquisire oppure sul fondo oggetto di eredità, ci sia una servitù di passaggio, innanzitutto bisognerà verificare se esiste un contratto con il quale è stata costituita una servitù prediale oppure una sentenza che lo ha stabilito.
Qualora invece accada che, il proprietario del fondo dominante dichiari di avere acquisito una servitù di passaggio per usucapione, l’usucapione della servitù è possibile solo se la stessa è apparente, cioè se vi sono delle opere visibili che lascino presupporre la stessa servitù di passaggio, ad esempio la creazione di una vera e propria strada che arriva fino al fondo dominante.
Non solo, la sentenza 5733 del 2011 della Corte di Cassazione ha stabilito che le suddette opere devono essere presenti fin dal momento iniziale in cui si ritiene sia iniziato il possesso continuato e non violento del bene. In ogni caso, l’usucapione della servitù di passaggio deve essere trascritta nei pubblici registri.
Anche nel caso di stipula di un contratto per la costituzione di una servitù di passaggio, oppure una sentenza, è necessario ai fini dell’opponibilità ai terzi farla trascrivere sul registro immobiliare. Di conseguenza i terzi possono tranquillamente andare al catasto e verificare i pesi gravanti sull’immobile, senza particolari formalità, prima dell’acquisto, o in seguito a pretese da parte del vicino.
Nel caso in cui si sia acquistato un bene, il venditore ha l’obbligo di informare il compratore prima dell’acquisto dei diritti altrui gravanti sul fondo. Nel caso in cui non lo abbia fatto, si può chiedere la risoluzione del contratto di compravendita dell’immobile e il risarcimento del danno.
Infatti, come abbiamo precisato poc’anzi, il diritto di servitù è un diritto reale di godimento, in quanto il diritto appartiene al proprietario in qualità di proprietario del fondo dominante.
Pertanto, il passaggio di proprietà del fondo dominante comporta il trasferimento del diritto di servitù. Inoltre, la servitù non può essere trasferita separatamente dal fondo dominante, e non può essere ceduto a terzi sotto forma di godimento (locazione, uso, abitazione).
Quindi l’eventuale acquirente non consapevole viene tutelato se la servitù non risulta trascritta, né ne sia stata fatta menzione nel contratto, l’acquirente non poteva sapere, pertanto può chiedere la risoluzione del contratto. Lo stesso vale per il proprietario del fondo dominante.
La determinazione dell’indennità
In caso di servitù di passaggio coattiva, al proprietario del fondo servente il Codice riconosce un’indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio (art. 1053 c.c.). L’importo comprende sia il danno effettivo provocato dalla servitù di passaggio coattiva, che il deprezzamento subito dal fondo a causa di essa.
Se per l’attuazione del passaggio si rende necessario occupare con opere stabili porzioni del fondo servente o lasciarne incolta una parte, il proprietario che domanda la servitù deve pagare anche il valore della zona predetta prima di intraprendere le opere o iniziare il passaggio (come sancito dall’art. 1030 del Codice civile).
Ove siano necessarie, per realizzare la servitù di passaggio, opere visibili e permanenti oppure l’abbandono di una porzione del fondo servente, il proprietario del fondo dominante dovrà corrispondere il valore stimato della zona rimasta inutilizzabile.
L’indennità non è dovuta qualora il fondo dominate diventi intercluso, per effetto della cessione o divisione del fondo servente.
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