Il mercato immobiliare è molto vivace nel primo semestre del 2022. I prezzi delle case crescono ma non si arresta la propensione all’acquisto e la dipendenza da mutuo. Lo rivela una indagine Nomisma.
Come sta cambiando il mercato della casa nelle nostre città? Una indagine di Nomisma, società che realizza ricerche di mercato e consulenze sulle famiglie italiane, rivela un forte dinamismo sul mercato nonostante le preoccupazioni per le difficoltà reddituali ed economiche.
Gli italiani continuano ad acquistare casa: nonostante le incertezze, nel primo trimestre 2022 le compravendite sono in rialzo.
I primi tre mesi di questo 2022 hanno evidenziato, per le compravendite di abitazioni, numeri da record, che lasciavano presagire un anno d’oro per il mercato: sul territorio nazionale i rogiti sono aumentati del 12%.
Tra le tredici città che la società Nomisma monitora, spicca Milano dove peraltro si è registrato anche un forte balzo dei prezzi: nel capoluogo Lombardo le vendite sono aumentate su base annua addirittura del 36%.
Approfondiamo i dati del mercato immobiliare italiano che, contro ogni aspettativa, mostra una grande voglia di acquistare o cambiare casa.
Come va il mercato immobiliare? I dati del primo trimestre 2022
Tra il primo semestre 2021 e il primo del 2022, i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 2,9% (valore medio) nelle tredici città che la società Nomisma monitora.
Il «Secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022» assegna a Milano l’aumento più forte dei prezzi (+6,3%) mentre Venezia Laguna è fanalino di coda (con meno 0,2).
Le città esaminate sono Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia. Dopo oltre un decennio di flessioni tornano a salire anche i prezzi degli uffici e dei negozi.
Secondo la società di ricerca, la volatilità relativa alla variazione dei prezzi è un segnale di consolidamento del ciclo espansivo del settore residenziale. Considerando il segmento direzionale, la variazione annua (I semestre 2022/ I semestre 2021) è stata dello 0,5% medio con una forchetta compresa tra il -1,2% di Catania e il +2% di Bologna. Come detto Milano guida i rialzi con un +2,4% tendenziale.
Alla luce dei dati sopra esposti si conferma dunque un rinnovato interesse da parte delle famiglie italiane per la casa, pur a fonte di un contesto condizionato dalla pandemia e dal conflitto in Ucraina.
Si compra più in centro o periferia?
Nomisma evidenzia come la domanda locativa debba fare i conti con un’offerta scarsa e inadeguata sia sotto il profilo dimensionale (carenza di immobili di 50-90 mq e oltre i 120 mq) che localizzativo (disponibilità pressoché nulla nei centri città). La domanda di acquisto ribadisce la carenza di soluzioni tra i 50-90 mq ubicate in centro e dotate di balcone o terrazzo e di ascensore.
Il mantenimento dei livelli di attività nei mercati cittadini dipende anche dalla vitalità delle diverse zone, a loro volta connotate da valori di mercato più o meno distanti tra loro.
Nella media dei mercati analizzati nelle 13 città, l’11% delle compravendite residenziali è stato registrato nei centri urbani e il 44,5% nelle periferie. I prezzi medi di acquisto dell’abitazione nelle due zone cittadine si possono esprimere nel rapporto 1:1,96. Rispettivamente il prezzo della periferia e quello del centro.
La diversa composizione dei mercati e la distanza dei prezzi esprimono livelli di accessibilità al bene casa non uniformi.
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Quali sono le previsioni per il prossimo futuro?
Come abbiamo visto, per chi ha venduto nel primo semestre del 2022 le cose sono andate benissimo. Certo potrebbero andare meno bene nel secondo semestre dell’anno.
A seguito dell’impostazione restrittiva adottata dalla Banca centrale Europea, si ritiene probabile nella seconda parte del 2022 un rallentamento dell’attività transattiva assistita da mutuo. La stretta della Bce potrebbe rendere più cari i mutui, scoraggiando in parte la domanda di immobili.
Come spesso negli ultimi due mesi abbiamo ribadito, gli operatori del mercato immobiliare osservano una tendenza al ritiro dal mercato di parte delle abitazioni offerte in vendita e in affitto, nonostante la domanda resti sostenuta.
Si tratta di un comportamento attendista da parte dell’offerta, conseguenza dell’incertezza economica e geopolitica, nonostante i segnali che provengono dal mercato siano ancora positivi, con sconti in calo e prezzi in crescita.
Aumento delle rate dei mutui
Nomisma sottolinea che gli agenti immobiliari segnalano fenomeni che potrebbero avere importanti ricadute sul mercato. Cioè la domanda abitativa da sempre sostenuta dalla componente creditizia.
L’esborso mensile per un finanziamento all’80% oggi, a parità di capitale, è del 20,7% maggiore rispetto a un anno fa. Inoltre c’è molta incertezza sui tassi.
C’è la guerra alle porte dell’Europa ma è sufficiente per essere travolti dal pessimismo? Il peggioramento nella percezione delle famiglie, sia delle prospettive economiche del Paese che delle proprie condizioni finanziarie quanto cambieranno le richieste di un mutuo nel prossimo futuro?
Come rivelano gli analisti, la paura del futuro è talmente alta che i comportamenti e gli investimenti ne risentono. L’esitazione non è mai stata alta come ora; con gli operatori economici sull’altalena, un giorno prevale l’ottimismo e il giorno dopo un profondo pessimismo.
Per quanto riguarda i tassi infatti c’è anche chi prevede che, sia la Fed che la Bce, limiteranno la stretta per non frenare le economie. Negli Stati Uniti ci si aspetta che la Fed, intervenuta aumentando i tassi di 75 punti come non era mai accaduto in tempi recenti, non potrà continuare su questa strada per non comprimere lo sviluppo.
Sui tassi dunque, al momento non si possono fare previsioni. Non ci resta che aspettare.
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