La trascrizione rappresenta il più importante strumento di pubblicità legale previsto all’interno del nostro ordinamento. E vale anche per le servitù di passaggio, vediamo come.
Prima di tutto dobbiamo dire che la trascrizione è quello strumento di pubblicità predisposto dall’ordinamento per rendere certi i fatti che riguardano i beni immobili (artt 2643 c.c.) e i beni mobili registrati (articolo 2683 e seguenti del codice civile). Si attua attraverso degli appositi registri dove sono riportate le notizie essenziali del bene che interessa.
Bisogna sapere che la trascrizione dell’atto di acquisto di un bene immobile non ne condiziona la validità ma solo l’opponibilità ai terzi (cioè l’idoneità di un atto giuridico a esprimere la sua efficacia anche nei confronti dei terzi e non solo delle parti). Inoltre ogni trascrizione per avere effetto deve essere «continua», cioè trovarsi di seguito e collegata con i precedenti atti di acquisto (in base all’art. 2650 c.c.).
L’art. 2643 c.c. stabilisce quali sono gli atti che devono essere trascritti; ricordiamo, tra i tanti, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, o diritti reali di godimento sulla proprietà, o, ancora la comunione costituita per tali diritti. E, ancora, i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni.
Nel caso di trasferimento di diritti immobiliari, il codice civile stabilisce che a prevalere non sia l’acquirente che abbia contratto per primo, ma colui che viceversa abbia trascritto per primo il proprio acquisto. Ciò accade anche nel caso in cui abbia acquistato successivamente. È da subito così chiara l’importanza della trascrizione.
Allo stesso tempo lo strumento della trascrizione dà certezza ai pubblici registri immobiliari. Conferisce cioè, in relazione ai vari soggetti acquirenti e alienanti, un regime di continuità. A ogni acquisto deve infatti corrispondere una trascrizione “a favore” e a ogni alienazione una trascrizione “contro”.
Approfondiamo la tematica in relazione alle servitù di passaggio.
La trascrizione della servitù di passaggio
Come sapere se esiste una servitù di passaggio
Le servitù volontarie (che ricordiamo sono quelle e che nascono in virtù di un atto dell’uomo, e quindi per volontà dei proprietari del fondo dominante e del fondo servente mediante contratto o per usucapione e/o testamento) richiedono la forma scritta a pena di nullità e la trascrizione nei registri pubblici immobiliari.
Anche l’atto con cui viene costituita una servitù coattiva (e cioè quel tipo di servitù che viene costituita anche contro la volontà del titolare del fondo servente mediante sentenza), in quanto trova il suo titolo nella legge, dev’essere trascritto. Si può così affermare che ai sensi dell’articolo 2463 del codice civile devono essere trascritti i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali e le sentenze che costituiscono modificano o trasferiscono un diritto di servitù.
Per sapere dunque se un immobile è vincolato da una servitù di passaggio è sufficiente rivolgersi al competente ufficio della conservatoria dei registri immobiliari del territorio. Infatti, l’atto di costituzione della servitù di passaggio volontariamente costituita dev’essere reso pubblico mediante la trascrizione nei registri pubblici immobiliari.
Se ciò non avviene il proprietario del fondo servente che aliena il proprio fondo ad altro soggetto trasferendone insieme la servitù in quanto diritto reale sull’immobile, non può opporre al nuovo proprietario l’esistenza della servitù.
La mancata trascrizione della servitù di passaggio passiva determina dunque l’inopponibilità del diritto agli aventi causa dell’originario proprietario salvo che l’atto di trasferimento del diritto di proprietà sul fondo non menzioni il vincolo della servitù.
La giurisprudenza sulla mancata trascrizione
La Corte di Cassazione nella sentenza n. 17634/2013 ad esempio ha affermato che “Per costante giurisprudenza la servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all’avente causa dell’originario proprietario del fondo servente, deve essere stata trascritta o espressamente menzionata nell’atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo, rimanendo, altrimenti, vincolante solo tra le parti”.
Con la sentenza n. 16853 del 2019 è stata resa più trasparente la tematica della apponibilità o meno della servitù non trascritta ma indicata nel quadro «D» della nota di trascrizione di un altro atto (nella fattispecie quello di compravendita).
In questo caso la posizione della Corte di Cassazione è stata chiara e netta: «non è necessario procedere alla compilazione di una distinta nota. Al fine di conseguire il particolare effetto di pubblicità dichiarativa garantito dall’ art. 2644 c.c., e quindi al fine di dirimere il conflitto tra più acquirenti, è sufficiente che la nota di trascrizione della compravendita citi il contenuto della servitù.» In tal modo la pubblicità legale è compiuta e il successivo acquirente non potrà lamentare la mancata conoscenza del peso gravante su quel fondo.
Non è necessaria invece la trascrizione nel passaggio riportato dalla Suprema Corte nella ordinanza n. 29224/2019 in cui è stato affermato che “a differenza delle servitù passive, le servitù attive, come diritto accessorio, si trasferiscono necessariamente all’avente causa dell’originario titolare del fondo dominante con il trasferimento di quest’ultimo, senza che sia necessaria la trascrizione e senza che occorra una manifestazione di volontà contrattuale ad hoc (quale una specifica clausola contenuta nell’atto di trasferimento del fondo), e perfino nel caso che l’acquirente ne ignori l’esistenza”.
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Usucapione della servitù di passaggio
La nota di trascrizione
Tecnicamente la trascrizione avviene mediante il deposito di una apposita istanza in doppio originale, (la nota di trascrizione), e di copia del titolo. Ciò, come si è appena enunciato, è preordinato a far sì che possa essere reso opponibile nei confronti dei terzi l’atto trascritto.
L’istanza da presentare in Conservatoria dovrà contenere tutti i dati che sono previsti dal legislatore nell’art. 2659 del codice civile (cognome e nome, luogo data di nascita delle parti, natura e situazione dei beni cui si riferisce, ecc.).
Deve inoltre allegare il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo, da produrre in copia autenticata (se si tratta di atti pubblici, sentenze o domande giudiziali) o in originale se si tratta di scritture private. Solo limitatamente all’ipotesi degli acquisti mortis causa, si richiede il certificato di morte del de cuius e una copia o un estratto autentico del testamento ove presente.
Si tenga in ogni caso conto che dopo l’introduzione del modello unico informatico, gli adempimenti che risultano essere relativi alla trascrizione possono essere effettuati telematicamente. La redazione della nota di trascrizione è operata su supporto informatico.
Anche la trasmissione alla Conservatoria è svolta telematicamente e il relativo software è liberamente scaricabile sul sito internet della Conservatoria dei registri immobiliari e sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate,
Con l’ordinanza n. 17026 del 25/06/2019 in particolare si è affermato che
“Ai fini della opponibilità di una servitù ai terzi, successivi acquirenti del fondo servente, deve essere considerata soltanto la conoscibilità legale, desumibile dal contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, dovendo dalla stessa risultare l’indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti di costituire una servitù, nonché l’oggetto e la portata del diritto; né tale conoscibilità può essere sostituita o integrata da una conoscenza effettiva o soggettiva, desumibile “aliunde” (altrove).
Nella nota in particolare devono essere indicati i seguenti elementi affinché l’opponibilità possa essere sollevata:
- l’indicazione del fondo dominante e di quello servente;
- la volontà delle parti di costituire la servitù;
- l’oggetto e la portata del diritto, anche con riferimento all’eventuale sottoposizione della modifica o dell’estinzione del relativo diritto a termine o condizione.
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