Quanti soldi servono per comprare casa all’asta, i costi oltre al prezzo di vendita

Le case all’asta rappresentano un’occasione appetibile per chi ha intenzione di acquistare un immobile, non solo per abitarvi ma anche per darlo in affitto o rivenderlo (nei limiti legali). Il motivo è ovvio, le case all’asta sono vendute a un prezzo inferiore al valore di mercato, proprio a causa del meccanismo di vendita. Oltretutto c’è un notevole risparmio anche sulle spese accessorie, dato che non ci sono spese per l’agenzia immobiliare, mentre alcune spese, come le imposte, sono spesso suddivise tra acquirente e creditore.

Considerando che la partecipazione all’asta è aperta a tutti, con eccezione del debitore, è chiaro che in molti cerchino di comprare casa in questo modo. Anche acquistando un immobile all’asta, tuttavia, non bisogna mancare di calcolare accuratamente il denaro necessario. Per quanto l’immobile possa essere deprezzato (nelle ipotesi peggiori il prezzo è comunque inferiore a quello di mercato, ma non di molto) non bisogna dimenticare delle spese aggiuntive.

La stessa procedura di partecipazione all’asta giudiziaria e aggiudicazione dell’immobile richiede una disponibilità economica, a cui vanno sommate le spese ulteriori per il passaggio di proprietà, il compenso dei professionisti, le imposte. Vediamo quindi quali sono i costi principali oltre al prezzo di vendita dell’immobile, così da poter capire in anticipo quanti soldi serviranno per concludere l’affare.

Il prezzo dell’immobile

Il primo costo da prendere in considerazione è quello relativo all’aggiudicazione dell’immobile, dato che compone la maggior parte della spese relativa all’acquisto. Bisogna dunque verificare il prezzo di partenza dell’asta, che viene stabilito dal giudice in base alla perizia del consulente tecnico d’ufficio.

La perizia tecnica dell’immobile è disponibile anche per i potenziali acquirenti, che possono richiederla nella cancelleria del tribunale, al consulente che segue l’asta oppure consultarla sui siti internet dedicati agli immobili all’asta. Questo passaggio è fondamentale per valutare il prezzo di partenza, ma anche per capire se l’immobile soddisfa le proprie esigenze.

Per esempio, la perizia indica se l’immobile è abitato, circostanza che non impedisce la vendita ma che potrebbe comportare una dilatazione delle tempistiche per la necessità di sfratto. Oltre alla perizia, si può visionare direttamente l’immobile concordando un appuntamento con il custode giudiziario.

L’assegno di cauzione

La prima spesa da sostenere per acquistare un immobile all’asta è relativa all’assegno di cauzione, indispensabile per poter partecipare. La richiesta di partecipazione deve infatti essere corredata da una marca da bollo dal valore di 16 euro e da un assegno di cauzione pari al 10% del prezzo offerto (o di quello di vendita).

In alcuni casi il tribunale chiede una somma aggiuntiva per le spese accessorie riportate nell’avviso di vendita, di norma corrispondente al 15% o al massimo al 20% della somma offerta. Anticipo e cauzione sono restituiti in caso di non aggiudicazione o sottratti in caso contrario; tuttavia, verrà trattenuto 1/10 della cauzione in caso di asta deserta.

L’offerta di acquisto

C’è poi da considerare l’offerta di acquisto della casa all’asta, perciò è necessario consultare l’avviso di vendita per conoscere il rilancio minimo, e tenere conto delle debite differenze tra asta con e senza incanto.

Per l’asta con incanto:

• è valida l’offerta che supera il prezzo base;
• l’offerta diventa nulla se superata da altro offerente;
• c’è un tempo di 3 minuti per rialzare;
• entro 10 giorni dall’aggiudicazione possono avvenire nuove offerte superiori di almeno 1/5 del prezzo di aggiudicazione e con cauzione almeno doppia di quella versata inizialmente.

Invece, per l’asta senza incanto:

• L’offerta deve essere pari o superiore al 75% del prezzo di vendita;
• le offerte depositate sono irrevocabili e vincolanti per 120 giorni;
• in caso di unica offerta aumentata di 1/5 o pari al prezzo base si procede con l’aggiudicazione;
• l’unica offerta (non inferiore per oltre 1/4 del prezzo base) comporta l’aggiudicazione se non ci sono realistiche probabilità di vendita;
• in caso di più offerte vince quella più alta;
• l’aggiudicazione è definitiva e bisogna versare entro i tempi stabiliti il saldo, pena la perdita della cauzione e dell’aggiudicazione.

L’imposta di registro

L’imposta di registro dipende dal tipo di operazione ed è calcolata sul valore del costo di aggiudicazione, in particolare è:

• del 2% del prezzo di aggiudicazione, per gli atti di trasferimento su case da adibirsi ad abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 , ove ricorrano le condizioni di cui all’art. 1, nota II-bis, del Testo Unico (se si tratta quindi di una prima casa);
• del 4% sul prezzo di aggiudicazione se si tratta di prima casa e di un’asta fallimentare di società soggetta a Iva;
• del 9% del prezzo di aggiudicazione, per gli atti di trasferimento di beni immobili in genere, che non rientrano nella precedente ipotesi;
• del 12% del prezzo di aggiudicazione, per gli atti di trasferimento di terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale.

Infine, nell’asta fallimentare si paga un’imposta sul valore aggiunto pari al 10% (che sale al 22% per gli immobili di lusso), se l’immobile viene adibito a seconda casa.

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Imposta ipotecaria e catastale

L’imposta ipotecaria e l’imposta catastale sono dovute in misura fissa corrispondente a 50 euro l’una.

Le spese condominiali insolute

L’aggiudicatario è tenuto a pagare le spese condominiali insolute relative all’anno in corso e a quello precedente a quello dell’acquisto, eventuali oneri ulteriori restano a carico del debitore esecutato. Bisogna quindi consultare l’amministratore di condominio per conoscere precisamente la situazione.

Il compenso del delegato alla vendita

Per la vendita all’asta il tribunale delega un professionista, per esempio un avvocato, che si occupi delle incombenze per il trasferimento del bene. Il professionista delegato ha diritto a un compenso basato sul valore dell’immobile, di cui l’acquirente deve farsi carico per il 50%. Il compenso deve comunque rientrare nei seguenti limiti dipendenti dal prezzo di aggiudicazione.

• Prezzo di aggiudicazione pari o inferiore a 100.000 euro: l’acquirente dovrà versare un compenso di 550 euro o inferiore;
• prezzo compreso tra 100.000 euro e 500.000 euro: l’acquirente dovrà versare un compenso massimo pari a 825 euro;
• prezzo superiore a 500.000 euro: l’acquirente dovrà corrispondere un compenso di circa 1.100 euro.

In ogni caso, il giudice può comunque aumentare il compenso liquidato entro il 60% o ridurlo fino al 25% in meno. L’acquirente deve sostenere anche le spese di registrazione, trascrizione e voltura catastale.

L’onorario del notaio

Per l’acquisto di immobili all’asta giudiziaria non ci sono spese notarili da sostenere, in quanto l’atto di compravendita è rappresentato dal decreto di trasferimento del tribunale. Bisognerà però considerare l’onorario del notaio nel caso in cui si richiedesse un mutuo per l’acquisto all’asta, che sarà stabilito dal professionista in base all’importo del mutuo (entro l’80% del valore dell’immobile) e dell’ipoteca.

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