Acquistare un terreno edificabile può essere una soluzione per costruire la propria casa dei sogni: ma quali sono i costi? E il valore?
Acquistare casa allo stato attuale è un procedimento piuttosto complicato. L’andamento del mercato immobiliare ha cambiato fortemente i comportamenti d’acquisto degli acquirenti, portandoli a chiedersi quanto costa un terreno edificabile.
Nel mercato odierno, la compravendita di terreni rappresenta una fetta importante del settore, la cui destinazione d’uso può essere o agricola o, appunto, edificabile. In quest’ultima categoria rientrano tutti quei terreni sopra i quali è possibile costruire nuovi edifici. Alcune eccezioni permettono di poter costruire anche in un terreno agricolo, ma in quanto casi rari rimangono tali.
I terreni edificabili hanno, ovviamente, un prezzo maggiore rispetto all’altra categoria citata. In confronto alle soluzioni più immediate, scegliere di costruire una casa ex novo potrebbe richiedere più tempo e più soldi. Nonostante ciò, ci sono anche molti vantaggi: scopriamoli insieme.
I costi di un terreno edificabile: i prezzi al mq
I prezzi di un terreno edificabile vanno ovviamente considerati in base ai mq, e possono comprendere numerose variabili nel calcolo totale. Il fattore di influenza principale è, infatti, dovuto al luogo di appartenenza in questione. Un terreno edificabile situato al Nord Italia, avrà dei costi differenti rispetto ad un terreno situato al Sud Italia.
Senza prendere in considerazione i confini geografici, il prezzo medio di un terreno si aggira intorno ai 600 euro al mq. Al Nord i costi si aggirano mediamente intorno ai 620 euro al metro quadro, passando per i 660-670 euro al Centro (la zona più cara) e ai 500 euro scarsi al Sud.
Tuttavia, bisogna considerare il reale valore del terreno, che più è costato e più potrà essere venduto con prospettive di guadagno maggiore.
Non solo la zona di appartenenza del terreno, però, è un parametro di rilievo per stabilirne il valore. Tra gli altri fattori che entrano in gioco, infatti, troviamo:
- l’accessibilità del terreno;
- l’uso del suolo;
- la sua posizione;
- i suoi attributi (terreno arido, fertile ecc.);
- valore di mercato.
Tutti parametri che aiutano non solo a capire il valore di un terreno, ma anche a distinguerlo da quello che è il suo costo effettivo.
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Qual è il valore di terreno edificabile? Qualche esempio per capire
Il valore di un terreno edificabile viene stabilito secondo una formula numerica, che prevede la moltiplicazione dell’indice fondiario per la superficie del lotto intero. A questo si aggiungono inoltre il valore di mercato al mq e l’incidenza (riportata in %) del prezzo del fabbricato sul terreno.
Una formula apparentemente complessa, ma che restituisce a chi la applica un dato di fondamentale importanza. Ovviamente, per quanto questa formula possa essere applicata anche autonomamente, è altamente consigliato rivolgersi ad un esperto.
Solamente chi guarda al mercato immobiliare con l’ausilio dei dati potrà poi calcolare in maniera precisa (o quantomeno realistica) il reale valore di un terreno su cui è possibile costruire.
Inoltre, per fare in modo che il terreno risulti a tutti gli effetti edificabile bisogna considera il PRGC di riferimento. Questa sigla rappresenta l’acronimo di «piano regolatore generale comunale». Si tratta di uno strumento urbanistico che si occupa di regolare l’attività edificatoria all’interno di un Comune. Ogni singola città ne ha dunque uno differente, rinvenibile online.
I mq necessari per poter edificare dipendono fortemente dalla volontà del proprietario e dal piano regolatore comunale. Indicativamente, per una casa singola di circa 100 mq di grandezza saranno necessari almeno 400 mq. Stando ai calcoli precedenti, con una stima di 600 euro al mq, il suddetto terreno verrà a costare circa 240 mila euro.
Se ipotizzassimo di acquistare questo terreno di 400 mq al Nord, al Centro o al Sud, con i valori di riferimento, potremmo fare un semplice calcolo per ipotizzare una stima del valore:
- al Nord Italia il terreno costerebbe all’incirca 250.000 euro;
- al Centro si toccherebbero quasi i 270.000 euro;
- mentre al Sud si potrebbe scendere anche sotto i 200.000 euro.
Come acquistare un terreno edificabile: le spese da mettere in conto
Se si intende acquistare un terreno edificabile, ci sono alcune cose che bisogna sapere. Innanzitutto, che prima di procedere con le discussioni economiche bisogna munirsi di vari documenti.
È necessario possedere, infatti:
- titolo di proprietà;
- preliminare di compravendita;
- atto notarile;
- visura catastale;
- elaborato planimetrico.
Parlando, invece, delle spese, ci sono degli aspetti fiscali che non possono essere trascurati. Se il terreno in questione viene acquistato da un privato, si dovrà versare il pagamento dell’imposta di registro del terreno, pari al 9% del valore fiscale.
Per quanto concerne, invece, le imposte ipotecarie e catastali, entrambi prevedono un supplemento complessivo di 100 euro. Bisognerà inoltre versare l’Imu una volta all’anno, fatta eccezione per la prima casa.
C’è poi da considerare il costo dell’atto notarile in sé, il quale può variare da qualche centinaio di euro fino a raggiungere il migliaio. Non c’è, ovviamente, modo di stabilire una cifra valida a livello universale.
Per ammortizzare tutti questi costi, per fortuna, esistono delle agevolazioni sull’IVA che si aggirano intorno al 4% del valore del contratto d’appalto. Per poterne usufruire servirà ovviamente fare parte di una determinata categoria, oltre a possedere determinati requisiti.
La costruzione dovrà, infatti, avere inizio entro un anno dall’acquisto del terreno. Ciò significa che tutte le operazioni tardive faranno sfumare qualsiasi possibilità di percepire l’ambita agevolazione.
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