Quanto costa un terreno edificabile? I prezzi al mq

I costi di un terreno edificabile: i prezzi al mq

I prezzi di un terreno edificabile vanno ovviamente considerati in base ai mq, e possono comprendere numerose variabili nel calcolo totale.

Il fattore di influenza principale è, infatti, dovuto al luogo di appartenenza in questione. Un terreno edificabile situato al Nord infatti avrà dei costi differenti rispetto a un terreno situato al Sud.

Senza prendere in considerazione i confini geografici, il prezzo medio di un terreno si aggira intorno ai 600 euro al mq. Al Nord i costi si aggirano mediamente intorno ai 620 euro al metro quadro, passando per i 660-670 euro al Centro (la zona più cara) e ai 500 euro scarsi al Sud.

Entrando più nel dettaglio in Toscana il prezzo medio di un terreno edificabile è di 600 euro al mq, ma si più arrivare anche a 1.000 euro al mq nella provincia di Firenze. In Lombardia poi nel milanese c’è il picco di 1.200 euro al mq.

Prezzi simili anche in Veneto, Liguria, Piemonte ed Emilia-Romagna, mentre nel Lazio i prezzi medi si collocano tra i 350 e i 900 euro al mq, naturalmente in base alla zona.

Cifre ben diverse invece in Calabria e Sicilia, dove per un terreno edificabile si spende circa 250 euro al mq, qualcosina in meno rispetto alla Sardegna dove si sale a 300 euro al mq e quasi la metà se facciamo un confronto con la Puglia.

Non solo la zona di appartenenza del terreno, però, è un parametro di rilievo per stabilirne il valore. Tra gli altri fattori che entrano in gioco, infatti, troviamo:

• l’accessibilità del terreno;
• l’uso del suolo;
• la sua posizione;
• i suoi attributi (terreno arido, fertile ecc.);
• valore di mercato.

Tutti parametri che aiutano non solo a capire il valore di un terreno, ma anche a distinguerlo da quello che è il suo costo effettivo.

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Qual è il valore di terreno edificabile? Qualche esempio per capire

Il valore di un terreno edificabile viene stabilito secondo una formula numerica, che prevede la moltiplicazione dell’indice fondiario per la superficie del lotto intero. A questo si aggiungono inoltre il valore di mercato al mq e l’incidenza (riportata in %) del prezzo del fabbricato sul terreno.

Una formula apparentemente complessa, ma che restituisce a chi la applica un dato di fondamentale importanza. Ovviamente, per quanto questa formula possa essere applicata anche autonomamente, è altamente consigliato rivolgersi a un esperto.

Solamente chi guarda al mercato immobiliare con l’ausilio dei dati potrà poi calcolare in maniera precisa (o quantomeno realistica) il reale valore di un terreno su cui è possibile costruire.

Inoltre, per fare in modo che il terreno risulti a tutti gli effetti edificabile bisogna considera il PRGC di riferimento. Questa sigla rappresenta l’acronimo di «piano regolatore generale comunale». Si tratta di uno strumento urbanistico che si occupa di regolare l’attività edificatoria all’interno di un Comune. Ogni singola città ne ha dunque uno differente, rinvenibile online.

I mq necessari per poter edificare dipendono fortemente dalla volontà del proprietario e dal piano regolatore comunale. Indicativamente, per una casa singola di circa 100 mq di grandezza saranno necessari almeno 400 mq. Stando ai calcoli precedenti, con una stima di 600 euro al mq, il suddetto terreno verrà a costare circa 240 mila euro.

Se ipotizzassimo di acquistare questo terreno di 400 mq al Nord, al Centro o al Sud, con i valori di riferimento, potremmo fare un semplice calcolo per ipotizzare una stima del valore:

• al Nord Italia il terreno costerebbe all’incirca 250.000 euro;
• al Centro si toccherebbero quasi i 270.000 euro;
• mentre al Sud si potrebbe scendere anche sotto i 200.000 euro.

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Come acquistare un terreno edificabile: le spese da mettere in conto

Se si intende acquistare un terreno edificabile ci sono alcune cose che bisogna sapere. Innanzitutto prima di procedere con le discussioni economiche bisogna munirsi di vari documenti:

• titolo di proprietà;
• preliminare di compravendita;
• atto notarile;
• visura catastale;
• elaborato planimetrico.

Parlando, invece, delle spese, ci sono degli aspetti fiscali che non possono essere trascurati. Se il terreno in questione viene acquistato da un privato, si dovrà versare il pagamento dell’imposta di registro del terreno, pari al 9% del valore fiscale se il venditore è un privato oppure del 22% se il venditore è un’azienda con partita IVA.

Per quanto concerne le imposte ipotecarie e catastali occorre versare 50 euro ciascuna se acquisti da privato o 200 euro ciascuna se compri da un’impresa con IVA.

Bisognerà inoltre versare l’Imu una volta all’anno, fatta eccezione per la prima casa.

C’è poi da considerare il costo dell’atto notarile: l’onorario del notaio dipende dal valore del terreno e può variare tra 1.500 e 4.000 euro, mentre le spese di trascrizione e voltura vanno da 200 a 500 euro.

Infine ci sono le spese tecniche e urbanistiche - solo per la progettazione da parte di un architetto o ingegnere possono servire dai 5.00 ai 15.000 euro in base alla complessità -, gli oneri di urbanizzazione (dipendono dal Comune e possono variare da 5.000 a oltre 20.000 per una casa unifamiliare) e gli allacciamenti (acqua, gas, fognature, elettricità, telefono) che possono arrivare a 5.000 a 10.000 euro in totale.

In conclusione, considerando tutte queste voci di spesa, oltre al prezzo del terreno occorre considerare almeno un 15-30% di spese extra per coprire tutte le voci di costo.

Per ammortizzare tutti questi costi, per fortuna, esistono delle agevolazioni sull’IVA che si aggirano intorno al 4% del valore del contratto d’appalto. Per poterne usufruire servirà ovviamente fare parte di una determinata categoria, oltre a possedere determinati requisiti.

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