Regolamento condominiale, tutte le clausole nulle

Il regolamento condominiale è molto importante per il benessere di tutti i proprietari ed è vincolante, ma non tutte le clausole sono sempre valide. Ecco in quali casi sono nulle.

Insieme al Codice civile, il regolamento condominiale è fondamentale per sapere cosa si può fare e cosa, invece, è vietato. Anzi, è proprio il regolamento a poter prevedere misure specifiche e personalizzate per il condominio in questione, mentre la legge definisce soltanto la normativa generale. I condomini sono tenuti a rispettare i divieti e le prescrizioni contenuti nel regolamento, non soltanto per preservare l’armonia ma soprattutto perché possono altrimenti essere sanzionati.

Il regolamento stesso può definire le sanzioni a carico dei trasgressori, seppur nel limite massimo di 200 euro per ogni violazione. In caso di recidiva, dunque se la stessa infrazione viene ripetuta, al condomino può però essere comminata una multa da 800 euro. Non è certo poco, senza contare il disagio di liti, assemblee e verbali.

Questo però non significa che bisogna rispettare passivamente il regolamento senza prima accertarsi della sua validità. Per quanto il regolamento condominiale possa essere specifico, infatti, ci sono dei limiti di legge che devono necessariamente essere rispettati. Vediamo quindi quali sono le clausole nulle, che quindi non comportano alcuna conseguenza per il condomino che non le rispetta, dato che la nullità può essere opposta senza limiti di tempo.

Limitazioni alle proprietà esclusive e alle parti comuni

Come è noto, in un condominio ci sono differenti proprietà esclusive, di norma corrispondenti ai singoli appartamenti, e alcune parti comuni utilizzate (o comunque utilizzabili) da tutti i condomini. Per esempio, rientrano di solito nelle parti comuni il cortile, i pianerottoli, la terrazza, le scale, il solaio e così via. Il regolamento condominiale può in effetti contenere delle limitazioni che intaccano l’utilizzo delle parti comuni e perfino delle proprietà esclusive dei condomini, ma non sempre in modo valido.

In particolare, la legge chiede l’approvazione all’unanimità per limitare l’uso delle proprietà esclusive e delle parti comuni. Rientrano in questa categoria le clausole che attribuiscono a uno o più condomini il godimento (o addirittura la proprietà) esclusivo di una parte comune (per esempio un parcheggio per l’auto o qualsiasi altra porzione di un bene condominiale), così come le clausole che limitano il godimento del proprietario sul suo bene.

In quest’ultimo caso rientra, fra gli altri, la suddivisione di un appartamento unico in più unità o i vari divieti che possono interessare il condomino nell’utilizzo del suo appartamento. Tra i più comuni e spesso illegittimi ci sono:

il divieto di tenere animali in casa;
il divieto di stendere i panni sul balcone;
il divieto di suonare strumenti musicali;
il divieto di attività rumorose (quando non sono vietate dalla legge).

Tutti questi esempi rappresentano delle regole che possono essere valide a tutti gli effetti, ma soltanto con l’unanimità. Questo significa che le clausole di questo genere sono valide soltanto se sono state approvate da tutti i condomini, in caso contrario non hanno efficacia.

Ripartizione delle spese condominiali

La ripartizione delle spese condominiali, come previsto dal Codice civile, segue un criterio millesimale. In questo modo ogni condomino deve contribuire in maniera proporzionale alla sua proprietà all’interno del condominio, anche se questo non corrisponde necessariamente a un maggior utilizzo. Tutti i condomini, peraltro, hanno eguali diritti di godimento sulle parti comuni.

Questo principio generale può essere derogato dal regolamento condominiale, magari in favore di soluzioni più congeniali alle esigenze dei proprietari e più eque per l’effettivo utilizzo che viene fatto dei beni condominiali. La deroga al criterio di ripartizione millesimale delle spese condominiali, tuttavia, è anch’essa ammessa soltanto all’unanimità.

Di conseguenza, le clausole del regolamento che modificano il criterio di ripartizione delle spese, esonerando un condominio da una certa quota o attribuendo a un altro un onere maggiore, sono valide soltanto se approvate da tutti i condomini.

Clausole non più valide

Le clausole citate devono essere approvate all’unanimità, mentre per le altre è sufficiente la maggioranza dei condomini. Queste ultime sono valide senza alcun dubbio anche per i condomini successivi, i futuri acquirenti di un appartamento ad esempio. Per le altre clausole, quelle per cui si richiede l’unanimità, invece è richiesto che l’acquirente sia informato e accetti (anche implicitamente) la regola, altrimenti il requisito di unanimità verrebbe a mancare. A questo scopo, è necessario che il regolamento o un suo richiamo a prenderlo in visione sia allegato all’atto di compravendita o trascritto nei registri immobiliari.