Può il condominio vietare la presenza di cani? Il regolamento può stabilire limiti agli animali nelle aree comuni? Ecco cosa sapere e cosa dice la legge.
In molti condomini la presenza di cani genera discussioni, malumori e, nei casi più estremi, vere e proprie battaglie legali. Da un lato, ci sono i proprietari di cani che rivendicano il diritto di convivere con i loro amici a quattro zampe; dall’altro, alcuni condomini si lamentano per abbaiare notturno, cattivi odori e problemi di igiene nelle parti comuni.
Cosa dice la legge sui cani in condominio
La legge n. 220/2012, nota come «Riforma del Condominio», ha introdotto importanti novità riguardo alla presenza di animali domestici negli edifici condominiali. In particolare, l’art. 1138 c.c., modificato da questa legge, stabilisce che:
«i regolamenti condominiali non possono vietare ai condomini di possedere o detenere animali domestici nelle proprie unità abitative.»
Tuttavia, esiste un’eccezione: i regolamenti contrattuali. Questi sono regolamenti approvati all’unanimità da tutti i condomini o inseriti nei singoli atti di compravendita e accettati da ogni proprietario al momento dell’acquisto. In tali casi, se il regolamento contrattuale prevede un divieto di detenere animali domestici, questo risulta valido e vincolante per tutti i condomini.
La giurisprudenza ha confermato questo stato di cose. La Cassazione ha stabilito che:
“un regolamento condominiale può vietare la presenza di animali solo se tale divieto è contenuto in un regolamento di natura contrattuale, ossia approvato all’unanimità (Cass. n, 21307/2016).”
È importante sottolineare che, anche in assenza di divieti specifici, i proprietari di animali domestici devono garantire che la presenza dei loro animali non arrechi disturbo agli altri condomini o danneggi le parti comuni. Pertanto, il diritto di detenere un animale domestico deve sempre essere bilanciato con il rispetto delle norme di convivenza civile e delle disposizioni del regolamento condominiale.
Quando è possibile vietare la presenza di cani in condominio?
Come detto, i regolamenti condominiali non possono vietare la detenzione di animali domestici nelle unità abitative (art. 1138 c.c.). Tuttavia, esistono specifiche circostanze in cui la presenza di cani in condominio può essere limitata o vietata:
- regolamento contrattuale originario: se il regolamento condominiale, approvato all’unanimità e accettato da tutti i condomini al momento dell’acquisto, prevede un divieto di detenere animali domestici, tale clausola è considerata valida e vincolante;
- comportamenti lesivi: anche in assenza di un divieto specifico, se un cane causa disturbi significativi (come abbaio continuo oltre la normale tollerabilità) o problemi igienico-sanitari nelle parti comuni, il condominio può intervenire per tutelare la quiete e la salute degli abitanti.
La giurisprudenza italiana ha affrontato diverse controversie riguardanti la presenza di cani in condominio. In alcune pronunce di merito è stato riconosciuto il diritto dei proprietari a detenere animali domestici. La Corte d’Appello di Bologna, con sentenza n. 766/2024, ha affermato che:
“il rapporto affettivo tra l’uomo e l’animale domestico costituisce un interesse giuridico tutelato dall’art. 2 della Costituzione. Quindi, anche un regolamento condominiale di tipo contrattuale approvato all’unanimità non può vietare la detenzione di animali domestici, in quanto tale divieto lederebbe un diritto fondamentale della persona.”
Tuttavia, esistono anche casi concreti in cui un condominio che ha ottenuto un’ordinanza per l’allontanamento di un cane particolarmente aggressivo, dimostrando che il comportamento dell’animale rappresentava una minaccia concreta per la sicurezza degli altri residenti.
“Il tribunale ha ritenuto prevalente il diritto alla sicurezza rispetto a quello di detenere un animale domestico.”
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Regole per i cani nelle parti comuni
Nelle parti comuni, come scale, androni, cortili e ascensori, i cani devono essere sempre condotti al guinzaglio. La legge prevede che il guinzaglio non deve superare la lunghezza di 1,5 metri, garantendo così un controllo adeguato dell’animale e prevenendo possibili incidenti. Inoltre, i proprietari sono tenuti ad avere con sé una museruola, da applicare al cane in caso di necessità o su richiesta degli altri condomini.
È responsabilità del proprietario assicurarsi che il cane non sporchi le aree comuni. Nel caso in cui l’animale dovesse defecare o urinare in queste zone, il proprietario è obbligato a pulire immediatamente, mantenendo così il decoro e l’igiene degli spazi condivisi.
I proprietari devono vigilare affinché il comportamento del loro cane non disturbi la tranquillità degli altri residenti.
Un altro problema frequente riguarda i cani lasciati liberi nei cortili condominiali. Anche se il condominio non può vietare la presenza di animali, i proprietari devono rispettare il decoro e la sicurezza delle parti comuni.
“L’art. 672 c.p. punisce chi lascia animali incustoditi in modo pericoloso per l’incolumità pubblica”.
L’Ordinanza del Ministero della Salute del 6 agosto 2013 stabilisce l’obbligo di guinzaglio nelle aree comuni. Se un condomino lascia il proprio cane libero di muoversi nel cortile senza controllo, gli altri residenti possono segnalare il comportamento all’amministratore, il quale è tenuto a intervenire per far rispettare le norme. Nei casi più gravi, si può presentare un esposto alla Polizia Municipale o all’ASL veterinaria, che ha il potere di imporre sanzioni e, in situazioni di pericolo, disporre provvedimenti più restrittivi.
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Condominio: è possibile far salire il cane in ascensore?
Un tema spesso oggetto di discussione nei condomini è l’utilizzo dell’ascensore da parte dei cani. Alcuni regolamenti condominiali prevedono il divieto di accesso ai cani negli ascensori per motivi di igiene o sicurezza. Tuttavia, questo divieto non è sempre legittimo. Secondo la giurisprudenza:
“un regolamento condominiale non può imporre limitazioni irragionevoli alla libertà di movimento dei proprietari di animali domestici, salvo che vi siano motivazioni specifiche e comprovate, come esigenze sanitarie documentate o rischi per persone allergiche.”
In assenza di tali giustificazioni, un divieto assoluto di utilizzo dell’ascensore potrebbe essere impugnato in sede giudiziaria per eccesso di potere regolamentare.
Cosa fare in caso di controversie tra condomini per i cani
Le controversie tra condomini per la presenza di cani si concentrano principalmente su tre aspetti: rumore eccessivo, problemi di igiene e comportamento aggressivo dell’animale. Questi fattori possono generare lamentele formali, richieste di intervento da parte dell’amministratore e, nei casi più gravi, azioni legali.
Rumore intollerabile: abbaiare continuo
Uno dei motivi più frequenti di lite è il rumore eccessivo, in particolare l’abbaio continuo, che può disturbare il riposo dei vicini e creare una condizione di disturbo della quiete pubblica. Secondo la giurisprudenza, affinché un condomino possa ottenere un provvedimento restrittivo nei confronti del proprietario del cane, deve dimostrare che il rumore supera la normale tollerabilità prevista dall’art. 844 c.c.. Le prove più utilizzate in giudizio includono registrazioni audio, testimonianze di altri condomini e, nei casi più complessi, relazioni di periti fonometrici che misurano l’intensità del rumore.
Il Tribunale di Brescia, sentenza n. 1473/2019, ha confermato che un abbaiare occasionale rientra nella normale convivenza, mentre un disturbo continuativo e ripetuto può legittimare l’intervento del giudice.
Problemi di igiene del cane in condominio
Un’altra causa comune di conflitto riguarda i problemi di igiene e la cattiva gestione dell’animale. Se un cane viene lasciato spesso nel balcone o nel cortile comune senza adeguata pulizia, il proprietario può essere sanzionato per inosservanza delle norme igienico-sanitarie. In questi casi, l’amministratore può intervenire con un richiamo scritto e, se la situazione persiste, segnalare il problema alla Polizia Municipale o all’ASL veterinaria, che può imporre sanzioni o, nei casi estremi, ordinare la rimozione dell’animale se le condizioni costituiscono un rischio per la salute pubblica.
Il comportamento aggressivo di un cane può giustificare l’intervento del condominio e delle autorità. Se un cane mostra atteggiamenti pericolosi verso altri condomini o animali, il proprietario ha l’obbligo di adottare tutte le misure necessarie per evitare danni, come l’uso del guinzaglio corto e, se necessario, della museruola. Se un condomino teme per la propria sicurezza, può segnalare la situazione all’amministratore e, in caso di episodi concreti di aggressione, presentare un esposto alle forze dell’ordine, che possono imporre provvedimenti restrittivi ai sensi dell’art. 2052 c.c. sulla responsabilità per danni causati da animali.
Si possono lasciare i cani soli in casa?
Per quanto riguarda i cani lasciati soli per molte ore in casa, una situazione che può generare rumori molesti, sofferenza per l’animale e disturbo alla quiete condominiale. Se il cane abbaia in modo insistente a causa della solitudine o della mancanza di stimoli, gli altri condomini possono segnalare il problema all’amministratore.
Tuttavia, prima di intraprendere azioni legali, è consigliabile un approccio conciliativo, suggerendo al proprietario soluzioni come l’addestramento o l’affidamento temporaneo dell’animale a un pet sitter. Nei casi più gravi, il condominio può rivolgersi alla Polizia Municipale o ai servizi veterinari dell’ASL, che possono intervenire per verificare eventuali condizioni di maltrattamento o trascuratezza dell’animale.
Quando il locatore può vietare l’affitto a chi ha un cane?
Il locatore ha il diritto di vietare la presenza di animali domestici nell’immobile affittato inserendo una clausola esplicita nel contratto di locazione. Trattandosi di un contratto tra privati, è ammessa l’introduzione di condizioni che limitano la detenzione di animali all’interno dell’appartamento. Se questa clausola viene sottoscritta dal conduttore, quest’ultimo è obbligato a rispettarla.
Tuttavia, esistono eccezioni. La l. n. 37/1974 prevede che i cani guida per non vedenti possano accedere liberamente a qualsiasi luogo pubblico e privato, compresi gli appartamenti in affitto. Pertanto, un locatore non può rifiutare l’affitto a un inquilino non vedente che utilizza un cane guida, né può inserire nel contratto clausole che ne vietino la detenzione.
Conseguenze della violazione del divieto
Se un conduttore introduce un cane nell’appartamento in violazione di una clausola contrattuale che vieta espressamente la detenzione di animali, il locatore ha il diritto di chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento. Tuttavia, affinché tale richiesta sia accolta, il giudice deve valutare se l’inadempimento è di grave entità e se ha causato un pregiudizio concreto all’immobile o al proprietario.
Non tutte le clausole che vietano la detenzione di animali sono considerate valide. Se il divieto è generico e non giustificato da esigenze particolari, potrebbe essere impugnato come clausola vessatoria, ossia una condizione contrattuale che limita in modo eccessivo i diritti dell’inquilino senza un giustificato motivo. In questi casi, il conduttore potrebbe impugnarne la validità davanti al giudice.
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