Riforma del Catasto, a che punto siamo

A che punto siamo con la riforma del catasto? Per la riforma del Catasto bisogna ancora attendere. L’entrata in vigore delle nuove regole è prevista per il 2026 e per le revisioni da effettuare ci vorrà ancora del tempo. La revisione del Catasto si rende necessaria ormai da anni, dopo l’ultima effettuata alla fine degli anni 80.

Si tratta di un provvedimento già scritto, la legge delega che la autorizzava è stata approvata da oltre un anno, se non ci saranno altri rallentamenti potrebbe entrare in vigore dal 2026.

Nell’esercizio della delega l’esecutivo si pone l’obiettivo di modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo per terreni e fabbricati.

Ultime novità e fattibilità della riforma

A prevedere il perimetro entro cui muoversi per la riforma del catasto è l’articolo 6 della legge delega sulla riforma fiscale. La riforma del catasto si era già annunciata come un’impresa complicata da portare a termine, e in effetti c’è un motivo se sono almeno venti anni che serve una revisione del sistema ma ogni Governo (e se ne sono succeduti molti in questi ultimi decenni) ha preferito non occuparsene.

La legge delega funziona come una cornice: stabilisce i principi generali a cui si deve ispirare la riforma (non solo del catasto, ma anche della Riscossione, dell’Irpef, dell’Ires e così via), e sono i decreti attuativi a dover scendere nei dettagli operativi.

La riforma del sistema fiscale dovrebbe seguire due scadenze: la prima a 18 mesi, periodo in cui vanno emanati i decreti attuativi. La seconda è a 5 anni, e riguarda proprio il catasto. Vediamo cosa sta succedendo e su cosa continua lo scontro.

Punti essenziali della riforma

Secondo quanto previsto dall’accordo inserito all’interno della legge delega sulla riforma fiscale, viene eliminato il riferimento ai valori patrimoniali degli immobili. L’aggiornamento delle rendite catastali avverrà secondo la normativa vigente, senza cambiamenti di carattere patrimoniale.

Il catasto, in questo momento, è basato su dati falsi, e anche le decisioni sulle tasse sulla casa sono state prese basandosi su informazioni errate.

Uno degli obiettivi è la trasparenza come elemento principale della riforma. Il catasto è nato nel 1939, è stato completato nel 1962 e ci sono stati solo due aggiornamenti:

• nel 1962 per i terreni;
• nel 1990 per gli immobili.

Il punto fondamentale su cui bisogna fare chiarezza con la riforma sta nel rapporto fra il valore catastale su cui si calcolano le imposte dovute e il valore reale di mercato dell’immobile tassato.

Gli obiettivi che la riforma si pone sono:

• favorire la crescita economica del Paese;
• rendere maggiormente efficiente il sistema delle imposte;
• eliminare i micro-tributi;
• assicurare una maggiore progressività del sistema;
• contrastare evasione ed elusione fiscale.

Il Governo, inoltre, nella realizzazione della riforma, deve muoversi attraversi due strade fondamentali:

• da una parte aggiornare il sistema di rilevazione catastale;
• dall’altra integrare le informazioni presenti nel sistema catastale.

Catasto, cosa prevede la riforma

La riforma del catasto è pensata come un’operazione di trasparenza. L’articolo “incriminato” della legge delega sulla riforma fiscale è il numero 6. Entro 5 anni (cioè dal 1° gennaio 2026) il Governo dovrà adottare le nuove norme che modificano il sistema di rilevazione catastale degli immobili prevedendo nuovi strumenti da porre a disposizione dei comuni e all’Agenzia delle entrate, per facilitare l’individuazione e il corretto classamento degli immobili.

In pratica, il Governo si impegna ad accatastare tutto quello che oggi non lo è, dai terreni alle abitazioni. Ci sarà anche la revisione delle rendite catastali per adeguarle alle rendite di mercato. In un primo momento si investirà sulla predisposizione di strumenti per accatastare gli immobili non censiti o mal censiti (i cosiddetti immobili «fantasma»).

Dal 1° gennaio 2026 a ciascuna unità immobiliare dovranno essere attribuiti:

• la rendita catastale;
• un valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base ai valori di mercato.

Inoltre, va stabilito un meccanismo di adeguamento periodico.

Nel nuovo catasto ogni immobile avrà la rendita catastale già esistente e un’ulteriore rendita che sarà possibile aggiornare periodicamente sulla base dell’articolazione del territorio comunale, delle nuove destinazioni d’uso e dell’adozione di unità di consistenza per immobili ordinari.

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Cosa prevede il testo la legge delega della riforma fiscale

Scendiamo nel dettaglio del testo della legge delega e vediamo quali sono i parametri stabiliti. La lettera a), del comma 1, indica i criteri e principi direttivi attraverso i quali si dovrà modificare la disciplina del sistema di rilevazione catastale:

• prevedere strumenti, da porre a disposizione dei comuni e dell’Agenzia delle entrate, per facilitare e ad accelerare l’individuazione e, eventualmente, il corretto classamento delle seguenti fattispecie:
  • gli immobili attualmente non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso ovvero la categoria catastale attribuita;
  • i terreni edificabili accatastati come agricoli;
  • gli immobili abusivi, individuando a tale fine specifici incentivi e forme di valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai comuni in questo ambito, nonché garantendo la trasparenza delle medesime attività.

La lettera b) del comma 1 prevede l’individuazione di strumenti e modelli organizzativi che facilitino la condivisione dei dati e dei documenti tra l’Agenzia delle entrate e i comuni nonché la loro coerenza ai fini dell’accatastamento delle unità immobiliari.

La lettera c) prevede meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modifica delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato.

La lettera d), infine, prevede, per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi rispetto alla destinazione, all’utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro di tali immobili.

Cosa cambia rispetto a oggi

Le rendite catastali attualmente in vigore sono basate sulle tariffe di estimo e sono state individuate da decenni. Per la rivalutazione si utilizzano dei moltiplicatori, ma nonostante si provi a rendere più attuali le rendite obsolete, anche utilizzando il moltiplicatore non è possibile individuare quello che è il reale valore del bene.

Con la riforma del catasto il valore degli immobili sarò individuato attraverso parametri diversi e incideranno indicatori come:

• posizione geografica dell’immobile;
• dimensioni;
• manutenzione;
• caratteristiche specifiche.

In questo modo la valutazione sarà più trasparente e più equa. I cittadini potranno comprendere in modo molto più semplice il valore delle proprietà immobiliari. Di conseguenza anche le imposte dovranno essere adeguate ai nuovi valori (reali) dell’immobile.

La riforma prevede, inoltre, una mappatura di tutti gli immobili che sono presenti sul territorio nazionale e questo permetterà di individuare più facilmente:

• immobili attualmente non censiti o che non rispettano la destinazione d’uso o la categoria catastale;
• terreni edificabili accatastati come terreni agricoli;
• immobili abusivi.

Oltre all’individuazione di immobili fantasma e abusivismi edilizi, la riforma permetterà di individuare anche i casi in cui gli immobili sono accatastati con una volumetria minore per avere vantaggi a livello fiscale.

Un altro cambiamento che porterà la riforma catastale riguarda l’unità di misura, col passaggio dal vano al metro quadrato.

Cosa cambia? Nel momento di determinazione del valore patrimoniale degli immobili ordinari verrebbe usato il metro quadrato, specificando i criteri di calcolo della superficie dell’unità immobiliare.