Riforma del catasto, stangata in arrivo per chi ha ristrutturato casa

La riforma del catasto si attende da anni, ma per ora non sembra essere all’orizzonte e non è prevista, in tal senso, nessuna grossa novità per il 2025. Attenzione, però, anche se non si tratta di una vera e propria riforma, l’aggiornamento delle rendite catastali previsto dalla Legge di Bilancio 2024 potrebbe portare una sorta di stangata per chi ha ristrutturato casa fruendo delle agevolazioni fiscali.

La riforma del catasto, ormai, è in ballo dal 2022 e dovrebbe prevedere “Principi e criteri direttivi per la modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e la revisione del catasto dei fabbricati”.

Il problema principale del catasto italiano è che è fermo a oltre 30 anni fa: le rendite catastali degli immobili non sono mai state aggiornate ai valori di mercato e inoltre molti edifici non risultano censiti.Proprio per questo la riforma è attesa e necessaria, ma quali sono le novità attese per quest’anno?

Aggiornamento rendite catastali, stangata per chi ha ristrutturato

Con l’aggiornamento delle rendite catastali, per le quali non serve attendere la riforma del catasto, ci sarà un aumento delle stesse per gli immobili che hanno beneficiato delle super detrazioni fiscali per ristrutturazione e miglioramento dell’efficienza energetica.

In sostanza chi ha utilizzato bonus statali per migliorare casa vedrà le rendite catastali dell’immobile aumentare. Si tratta di una vera stangata visto che, poi, sulle rendite catastali si basa il calcolo dell’Imu e delle tasse sulla casa in fase di compravendita.

La tassazione maggiore dovrebbe riguardare solo chi ha utilizzato il superbonus, accollando, di fatto, tutte le spese degli interventi allo Stato. Già è stata prevista una maggiore tassazione per chi aveva fruito della detrazione al 110% in caso di cessione a titolo oneroso (vendita) dell’immobile migliorato nei 10 anni successivi alla fine dei lavori. C’è, quindi, una ferma intenzione da parte dell’esecutivo di recuperare, laddove possibile, i costi del superbonus che ha provocato enormi buchi nei conti pubblici.

In ogni caso l’aumento della rendita catastale è anche giustificato dalle migliorie apportate all’immobile che, di fatto, dopo la ristrutturazione ha visto aumentare il valore di mercato.

leggi anche

Superbonus, ecco chi colpirà la maxi tassazione

Chi pagherà di più e quando?

A prevedere l’obbligo dell’aggiornamento delle rendite catastali in caso di ristrutturazione è il Testo Unico dell’Edilizia. L’aggiornamento è obbligatorio nel caso si vari la volumetria dell’immobile, nel caso in cui sia modificato il numero dei vani o quando il valore dell’immobile sia modificato di almeno il 15% dall’intervento.

Siccome chi ha utilizzato il superbonus al 110% ha realizzato sull’immobile interventi importanti (pannelli fotovoltaici, cappotto termico, cambio di infissi, caldaia e quant’altro) per riuscire a fare il salto di sue classi energetiche necessarie per avere diritto alla detrazione, si presuppone che il valore dell’immobile sia aumentato di almeno il 15%. Proprio per questo per chi ha utilizzato il superbonus l’adeguamento è obbligatorio.

Non tutti hanno provveduto in tal senso e proprio per questo motivo ora, l’Agenzia delle Entrate incrociando i dati degli immobili ristrutturati con il superbonus, provvederà a mandare delle lettere di compliance a chi non ha aggiornato le rendite catastali nei termini previsti dalla normativa.

A che punto è la riforma del Catasto?

Attesa per il 2026, la riforma del catasto comporterà una rivoluzione anche per il sistema di tassazione degli immobili. L’obiettivo principale dell’intervento è quello di rendere il catasto più equo e più trasparente, ma per farlo è necessario aggiornarlo portando le rendite catastali degli immobili (ferme da oltre un trentennio) al reale valore di mercato attraverso l’utilizzo di valori aggiornati e omogenei.

Oltre all’aggiornamento delle rendite catastali dovrà essere creata una nuova base di dati che dovrebbe contenere informazioni più precise e dettagliate sull’immobile (superficie, categorie e destinazione d’uso, tra le altre). La riforma, in ogni caso, potrebbe portare anche a una revisione delle categorie catastali e portare all’introduzione di nuove o alla modifica di quelle esistenti.

Tutto questo, ovviamente, avrà un impatto sull’imposizione che si ha sulla casa: cambia, quindi, anche l’Imu che dovrà essere calcolata in base alle rendite catastali aggiornate e al coefficiente comunale.

Si tratta di tutta una serie di interventi, che comprende anche il censire quelli che oggi sono definiti “Immobili fantasma” per rendere il Catasto una banca dati quanto più veritiera possibile sul parco immobiliare italiano.

Ovviamente le modifiche non saranno indolori e per alcune potrebbero comportare una maggiore imposizione (chi ha immobili di lusso, ad esempio, potrebbe vedere aumentare l’Imu visto che in questi casi le rendite catastali potrebbero subire un incremento significativo). Al contempo, però, introducendo nuovi criteri di calcolo che tengono conto anche della posizione geografica dell’immobile, chi vive in una zona svantaggiata potrebbe veder diminuire l’Imu che versa.

Si tratterà, quindi, di una revisione che tenderà a rendere la tassazione sugli immobili quanto più equa possibile equiparando, appunto, quanto si deve versare al reale valore di mercato dell’immobile.