Sono tassati i redditi derivanti dal possesso di un immobile? Ci sono agevolazioni fiscali di cui si può usufruire per abbassare l’imponibile? Queste le domande di molti proprietari. Ecco la guida.
Chi è proprietario di un immobile o ha altri diritti sull’immobile deve dichiarare il reddito prodotto in dichiarazione dei redditi? In caso positivo quale valore si deve avere come riferimento?
Sugli immobili si pagano diverse tasse di varia natura. Per questo motivo conoscere i principali regimi di tassazione dei redditi derivanti dall’abitazione può essere un valido strumento per scegliere quello migliore per ognuno.
Partiamo con un dato di fatto: qualunque immobile produce, generalmente, un reddito che va dichiarato nel modello 730 (Quadro B) o nel modello Redditi PF (Quadro RB). Questo reddito è costituito dalla rendita catastale rivalutata, se l’immobile non è locato, oppure dal canone per gli immobili concessi in locazione.
Vediamo, adesso, come avviene la tassazione di questi redditi
Il reddito dell’abitazione non locata
Per il fisco un immobile è un bene indice di capacità contributiva per il soggetto possessore. Questo significa che gli immobili producono reddito derivante, a seconda dei casi, dalla loro rendita catastale rivalutata o dal canone di affitto. Entrambe le tipologie di reddito devono essere riportate in dichiarazione dei redditi, per essere assoggettate a IRPEF, con alcune eccezioni.
La regola generale della tassazione degli immobili non locati prevede una tassazione ai fini IRPEF data dalla rendita catastale che viene determinata in modo forfettario tenendo in considerazione le tariffe d’estimo.
Tra i criteri adottati per la determinazione della rendita concorrono la zona censuaria, la categoria dell’immobile, la classe e la consistenza dell’unità immobiliare.
Tuttavia, per l’abitazione principale, ovvero l’abitazione in cui il contribuente e i suoi familiari dimorano abitualmente, spetta una deduzione dal reddito complessivo, fino all’ammontare della rendita catastale. Questo significa che l’abitazione principale non è soggetta a tassazione ai fini IRPEF.
Il reddito degli immobili concessi in affitto
Quando l’immobile viene concesso in locazione con una contratto “ordinario” è necessario indicare in dichiarazione dei redditi il 95% del canone, il 5% è considerato di deduzione forfettaria per tenere conto dei costi legati alla locazione.
Tuttavia, il locatore può scegliere una tassazione alternativa, optando per il “regime della cedolare secca”. La cedolare secca è un regime opzionale. In questo caso viene applicata un’imposta sostitutiva che va appunto a sostituire Irpef, addizionali regionali e comunali, imposta di bollo.
L’aliquota applicata è al 21% per i contratti in regime ordinario e il 10% per il canone concordato. Possono accedere ai contratti di locazione con il regime della cedolare secca solo gli immobili nelle categorie catastali da A1 a A11 (escluso A10) locate ad uso abitativo e le relative pertinenze.
La scelta di questo regime comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione dell’indice ISTAT.
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento sull’immobile ad uso abitativo.
Dal punto di vista della convenienza fiscale, il regime della cedolare può essere molto vantaggioso per tutti quei soggetti che possiedono altri redditi assoggettati ad IRPEF. Infatti, maggiore è il reddito assoggettato ad IRPEF, maggiori potrebbero essere le aliquote applicabili al canone di locazione qualora questo non fosse “cedolato”.
La cedolare, quindi, avvantaggia i soggetti con redditi soggetti ad IRPEF. Considerando che il primo scaglione è tassato con aliquota al 23% è facile capire la convenenza di tale regime sostitutivo dell’Irpef.
Casi particolari: immobili di nuova costruzione e inquilino moroso
Una disciplina particolare è prevista per gli immobili di nuova costruzione. In questo caso si considerano produttivi di reddito dal momento in cui vengono messi a disposizione per l’uso a cui sono destinati, o dal momento in cui effettivamente sono utilizzati.
Ad esempio, un immobile costruito di recente, ma a cui mancano le utenze e di conseguenza non è abitabile non si considera produttivo di reddito.
Un altro caso particolare riguarda l’inquilino moroso. Se l’inquilino non paga il canone di locazione, lo stesso deve comunque essere dichiarato?
In base al principio di competenza, i canoni devono essere dichiarati in relazione al periodo in cui matura il diritto a percepire il canone stesso.
Se l’inquilino non paga c’è il rischio di dover versare le imposte su importi mai percepiti e che si rischia di non percepire.
Grazie al decreto legge 34/2019 (convertito in legge 58 del 2019), decreto Crescita, art.3 quinquies, è possibile, in caso di morosità, chiedere un decreto ingiuntivo o ingiunzione di sfratto per morosità ed evitare di versare le imposte sui canoni non percepiti.
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