In caso di vendita di una casa prima dei cinque anni l’eventuale plusvalenza è sottoposta a tassazione. Regole diverse nel caso di contratto rent to buy, anche noto come affitto con riscatto.
La plusvalenza della vendita di un immobile è soggetto a tassazione anche nel caso di contratto rent to buy?
La risposta è negativa, ma soltanto qualora si rispettino determinate regole.
In merito alla tassazione della plusvalenza in caso di vendita di un bene immobile concesso in locazione con la formula dell’acquisto con riscatto si è espressa l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 4/E/2015.
La questione assume particolare rilevanza: l’attuale normativa è abbastanza “lacunosa” per quanto riguarda le regole del rent to buy, ancor di più in merito ai casi di vendita di immobili che generano plusvalenza.
Tassazione della plusvalenza in caso di vendita di beni immobili
Il corrispettivo relativo alla vendita della casa è soggetta a tassazione quando si genera plusvalenza, ovvero quando l’immobile che si è acquistato viene poi rivenduto ad un prezzo maggiore nei cinque anni successivi all’acquisto.
In pratica, sulla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita del bene immobile sarà necessario il versamento delle imposte sui redditi nel caso di alienazione prima che sia trascorso il termine di cinque anni.
Ad esempio, quindi, nel caso di acquisto di una casa dal valore di 250.000 euro, rivenduta dopo un anno a 350.000 euro, quei 100.000 euro in più (la plusvalenza per l’appunto) dovranno essere essere tassati.
È questa la regola generale dalla quale partire per capire quali tasse si pagano sulla vendita di un immobile.
Le stesse regole valgono nel caso di vendita con contratto rent to buy? Andiamo per gradi.
Cos’è il rent to buy
Il contratto rent to buy, anche noto come affitto con riscatto, è stato introdotto in Italia dal Decreto Sblocca Italia.
Si tratta di una particolare forma di locazione “preliminare alla vendita” tramite la quale il proprietario consegna subito l’immobile al conduttore (che sarà poi l’acquirente) previo pagamento dell’affitto e, dopo un periodo prefissato, il locatore potrà scegliere di acquistare la casa sottraendo il prezzo del corrispettivo già pagato.
La formula del rent to buy prevede in sostanza due diverse fasi:
- la prima, molto simile ad un ordinario contratto di affitto, prevede che il proprietario conceda in uso l’immobile previo pagamento di un canone di locazione;
- la seconda è la fase di effettivo trasferimento della proprietà (acquisto\vendita), diritto che potrà essere esercitato entro un termine prestabilito.
L’affitto pagato mensilmente si compone quindi di due diversi elementi: da un lato vi è la quota della locazione ordinaria, ma parallelamente è necessario pagare al proprietario della casa un anticipo su quello che sarà poi il prezzo di vendita dell’immobile (somma che sarà successivamente sottratta dal prezzo per l’acquisto).
Rent to buy e tassazione della plusvalenza
Arriviamo al dunque: la stipula di un contratto rent to buy su un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni genera una plusvalenza imponibile?
A chiarire quando il corrispettivo di vendita debba esser assoggettato a tassazione è stata l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015.
Il documento di prassi chiarisce che le quote di canone imputabili al prezzo diventano imponibili per il proprietario/concedente non durante il periodo di godimento ma al momento della cessione dell’immobile, ovvero quando il conduttore si avvale del diritto di acquisto, sempre qualora la cessione sia effettuata entro il termine di cinque anni.
Al contrario, qualora la cessione dell’immobile avvenga in una data successiva ai cinque anni, il corrispettivo ricevuto non genererà plusvalenza ai fini delle imposte sui redditi e pertanto non sarà sottoposto a tassazione.
Facciamo un esempio per chiarire meglio le regole previste per il rent to buy.
Poniamo il caso di un contribuente che ha acquistato un immobile il 3 febbraio 2014 e che successivamente lo concede in locazione con contratto di rent to buy. In tal caso, la plusvalenza generata sarà sottoposta a tassazione soltanto qualora la vendita (trasferimento della proprietà) avvenga entro il 2 febbraio 2019 - ovvero prima che siano trascorsi i cinque anni.
In caso contrario, ovvero in caso di vendita dopo il 2 febbraio 2019, l’eventuale plusvalenza non costituirà somma imponibile ai fini delle imposte dirette.
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